Ипотека под 20%: когда рефинансирование помогает сэкономить

На фоне высоких ипотечных ставок многие заемщики задумываются о рефинансировании кредита. Однако менять банк имеет смысл не всегда: если разница между старой и новой ставкой небольшая, экономия может оказаться минимальной. Эксперты советуют сначала внимательно посчитать все расходы и только после этого принимать решение.

Лайфхак №1. Смотрите на разницу ставок

Главное правило — оценивать не саму ставку, а разницу между старым и новым кредитом. Эксперты считают, что реальная экономия начинается, когда разница составляет не менее трех процентных пунктов.

Если действующая ипотека оформлена примерно под 20 процентов годовых, рассматривать рефинансирование имеет смысл при снижении ставки как минимум до 17 процентов. Только в этом случае заемщик сможет заметно уменьшить ежемесячный платеж и перекрыть расходы на оформление новой сделки.

Если же разница составляет всего один-полтора процентных пункта, выгода может оказаться практически незаметной: расходы на страхование, оценку недвижимости и оформление документов часто «съедают» все преимущества.

Лайфхак №2. Учитывайте дополнительные расходы

Рефинансирование фактически означает оформление новой ипотеки. Поэтому заемщику обычно приходится заново оформлять страховой полис, проводить оценку квартиры и подписывать новый кредитный договор — большинство банков не соглашаются на замену выгодоприобретателя в существующем договоре.

При этом эксперты жилого направления CORE.XP напоминают, что часть расходов можно компенсировать. Если старый кредит закрывается досрочно, страховая компания возвращает часть страховой премии за неиспользованный период — за вычетом удержания, которое обычно составляет около 10–15 процентов.

Лайфхак №3. Используйте рефинансирование как инструмент для продажи

Иногда рефинансирование применяют не для снижения ставки, а как технический инструмент при продаже недвижимости.

Например, если квартира находится в ипотеке и собственник хочет ее продать, но не имеет средств для полного досрочного погашения кредита. В этом случае можно оформить новый заем в другом банке, полностью закрыть старый кредит и снять обременение с объекта. После этого у владельца появляется окно примерно в 60–90 дней, чтобы провести сделку купли-продажи.

Даже если ставка по новому кредиту временно окажется выше прежней — например, вместо прежних 11% заемщик временно берет под 28%, такой сценарий иногда оказывается экономически оправданным. Просчитывается стоимость каждого дня под повышенную ставку. Потери от повышенной ставки могут составлять десятки тысяч рублей, но это позволяет закрыть обязательства перед банком и завершить сделку.

Сколько времени занимает рефинансирование

Процедура практически не отличается от оформления новой ипотеки. После подачи заявки банк принимает решение в среднем в течение одного-трех рабочих дней. Далее проводится сделка: новый банк выдает кредит и переводит средства в прежний банк для полного досрочного погашения задолженности. Обязательства перед старым кредитором прекращаются, и заемщик начинает платить новому банку — уже по новой ставке. Весь процесс при корректной подготовке документов обычно занимает от нескольких дней до двух-трех недель.

«Рефинансирование — это не только способ снизить процентную ставку, но и инструмент управления долговой нагрузкой. При высоких ставках важно внимательно просчитывать разницу между старым и новым кредитом и учитывать все сопутствующие расходы. В некоторых ситуациях рефинансирование может быть полезно даже как технический механизм — например, при продаже недвижимости, находящейся в ипотеке», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.