Скачать программу
15.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
15.01.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Avito недвижимость и JLL
Фото: Источник фото

Пандемия повлияла на поведение владельцев и изменила ценообразование на рынках складской и торговой недвижимости двух столиц, выяснили эксперты компании JLL и “Авито Недвижимости” в ходе масштабного исследования. Если изменения на рынке торговой недвижимости носят временный характер, то рынок складской недвижимости демонстрирует структурные сдвиги, которые сохранятся в долгосрочной перспективе.

Влияние пандемии на рынок аренды, как в складах, так и ритейле, оказалось сильнее, чем на рынок продаж. Изменился не только дисконт за размер объектов, что характерно для кризисных периодов, но и премии за удаленность и направление, плотность населения и конкурентное окружение. При этом в сегменте продаж данные тенденции либо проявляются в меньшей степени, либо совсем отсутствуют. Это объясняется тем фактом, что рынок аренды в целом лучше отражает краткосрочные эффекты и остро реагирует даже на временные изменения, говорится в совместном исследовании JLL и “Авито Недвижимость”.

“Сравнение ситуации до пандемии и после ее начала показывает, что факторы, влияющие на цену продажи объектов, намного более ощутимо изменились в складском сегменте, чем ритейле. Это говорит о структурных изменениях в отрасли, которые были вызваны развитием e-commerce и высокого спроса как со стороны конечных собственников, так и инвесторов к складской недвижимости, в том числе и к объектам городской логистики”, - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.

“Период пандемии привел к заметному изменению собственниками коммерческих условий, на которых они предлагают сегодня свои торговые и складские объекты. Мы также наблюдаем рост количества объявлений в этой категории и, как следствие, уникальную возможность найти привлекательное и качественное предложение. К примеру, к сентябрю количество объектов в Москве и Санкт-Петербурге, размещенных в категориях “Склады” и “Торговая недвижимость” на Авито достигло исторического максимума, и составило 19 000 объявлений”, - отмечает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимость».

Складская недвижимость

Пандемия в значительной степени сгладила разницу между объектами, расположенными в центре и на периферии. Если ранее в складской недвижимости за каждые 5 км от Красной площади стоимость аренды падала на 3,4%, а продажи – на 4,9%, то теперь снижение цен составляет 1,5% и 2% соответственно. Арендаторы больше интересуются складским сегментом в целом, уделяя меньшее внимание тому, насколько далеко и в каком направлении расположено складское помещение. Это позволяет собственникам удаленных от центра объектов повышать цены.

При этом возросло влияние количества жителей в окружении объекта. Для складских помещений бОльшее количество людей означает доступность рабочей силы, что является критически важным. Теперь с увеличением плотности населения в зоне расположения склада на 5 чел. на гектар площади ставка аренды вырастает на 3-4% для московского региона (до пандемии премия составляла 2-2,5%). В Санкт-Петербурге тенденции аналогичны, хотя и более слабо выражены. Жителям Северной столицы легче ездить на работу даже в другой конец города, что делает нехватку рабочей силы в конкретных локациях менее острой.

Любопытным является то, что несмотря на отсутствие тематики дефицита рабочей силы при переговорах об аренде склада в Петербурге, этот фактор оценивается рынком также, как и в столице.

Еще один тренд связан со снижением премии за класс здания. Если до пандемии разница в ставке аренды между смежными классами складов в Московском регионе составляла около 15%, то летом 2020 г. она сократилась до 10-12%. “Такое изменение может быть связано с двумя эффектами. Во-первых, складской сегмент оказался более устойчивым к текущему кризису среди всех типов коммерческой недвижимости, вследствие чего спрос на склады сильно увеличился. Во-вторых, собственники складов класса А стали более гибко формировать свою ценовую политику, чтобы сократить сроки экспонирования объектов”, - отмечает Владислав Фадеев из JLL.

Торговая недвижимость

В ритейле размер дисконта за удаленность от центра Москвы, также как и в складах, снизился примерно вдвое. Падение стоимости помещений за каждые 5 км от Красной площади уменьшилось с 8% до 4% для аренды и с 18% до 13% для продажи. Причиной этих изменений стали ограничения на передвижения и неготовность людей в условиях эпидемии ехать в крупные ТЦ за покупками, вследствие чего привлекательность помещений в спальных районах выросла.

“Роль численности потенциальных покупателей в непосредственном окружении торгового объекта в Москве существенно возросла из-за снижения мобильности и стремления потребителей избежать мест скопления людей. При увеличении плотности населения на 5 чел. на гектар премия к ставке аренды выросла в 3 раза: с 0,25% до пандемии до 0,75% летом 2020 года. При этом в сегменте продажи показатели изменились незначительно: собственники расценивают произошедшие события как временное явление. В Санкт-Петербурге влияние плотности населения на стоимость аренды и продажи торговых объектов выросло в меньшей степени, так как пропускной режим и запрет на прогулки в городе не вводился”, - отмечает Владислав Фадеев из JLL.

Так как крупные торговые центры достаточно долгое время были закрыты, а посещаемость даже после открытия не вернулась на докризисный уровень, их роль как трафикогенерирующих центров значительно снизилась. Если ранее рост плотности качественных торговых центров повышал ставку аренды торгового помещения на 0,8%, а цену продажи – на 0,55%, то и июне-июле соответствующие премии составили всего 0,5% и 0,2% соответственно. В центре Москвы, где располагается большое количество качественных объектов, их влияние практически свелось к нулю. Аналогичные тенденции наблюдаются и в Петербурге.

Одновременно с этим изменилось влияние небольших торговых центров, расположенных поблизости и заполненных преимущественно несетевыми арендаторами. Если в Москве они ранее создавали конкуренцию для помещений стрит-ритейла, то в июне-июле взяли на себя роль генераторов трафика. Зачастую якорным арендатором в них является супермаркет, который продолжал свою работу и в период самоизоляции. Кроме того, потребители больше посещали небольшие торговые центры рядом с домом, исходя из удобства и опасаясь большого скопления людей в крупных ТЦ. Как следствие, наличие таких небольших торговых комплексов приводит к росту ставок аренды в непосредственном окружении. В Санкт-Петербурге подобные объекты и ранее увеличивали трафик, а после начала пандемии этот эффект усилился.

Методология

В рамках исследования аналитики Авито и JLL проанализировали представленные на Avito объявления об аренде и продаже складской и торговой недвижимости в четырех регионах России: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях (на Москву и Московскую область приходится около 75% объявлений). Эта выборка обычно остается за рамками различных обзоров рынка, которые концентрируются на крупных объектах коммерческой недвижимости, принадлежащих институциональным игрокам. Пандемия существенно изменила ситуацию в экономике, поэтому отдельно рассматривались два периода: вторая половина 2019 года как период стабильной ситуации на рынке и июнь-июль 2020 года как кризисный период. За эти периоды на сайте Avito было выложено 102 тысячи объявлений, из которых были исключены объекты категории self-storage или небольшие торговые островки, дублированные объявления, а также объекты с пробелами или несоответствиями в данных. В итоговую выборку попали 44,3 тыс. объявлений, что позволило оценить влияние факторов на цену регрессионным методом.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Росреестр усовершенствовал процедуру лицензирования геодезических и картографических работ

Росреестр предупреждает об изменениях процедуры лицензирования геодезических и картографических работ, которые начали действовать с 1 января 2021 года. Нововведения связаны со вступлением в силу Федерального закона от 27.12.2019 № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части внедрения реестровой модели предоставления государственных услуг по лицензированию отдельных видов деятельности».
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

В Москве продолжается работа над созданием цифрового паспорта объекта капитального строительства

Цифровой паспорт объекта капитального строительства, над созданием которого сейчас работают специалисты Департамента градостроительной политики Москвы и Департамента информационных технологий, будет включать в себя совокупность всей информации об объекте в электронном виде.
00
IKON Development logo

Итоги 2020 года. Двукратное увеличение объема продаж в ЖК «Новый Зеленоград»

Прошедший 2020 год ознаменовался целым рядом факторов, повлиявших на рынок недвижимости и строительную отрасль в целом. Для одних компаний он стал проверкой на прочность, для других новым этапом в достижении высоких показателей работы. Так, по жилому комплексу «Новый Зеленоград» компания IKON Development продемонстрировала значительный прирост темпов продаж. Объем реализованных квадратных метров увеличился на 82%, а объем выручки – на 86%.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги 2020 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2020 года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

О госуслугах для застройщиков расскажут на обучающих семинарах 18, 20 января

В Комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы продолжаются образовательные онлайн-семинары для застройщиков по предоставлению государственных услуг в строительной сфере в электронном виде. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

В Лефортово построят одну из самых больших школ в Москве

Инвестиционная компания получила разрешение на строительство общеобразовательной школы на 1225 учащихся. Как сообщил сегодня руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, строительство развернется на улице Золоторожский вал в районе Лефортово (ЮВАО).
00
Дом.РФ лого

Россияне рассказали об идеальном типе жилья – исследование

Почти 70% россиян хотели бы жить в индивидуальном доме, свидетельствуют результаты совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Главными преимуществами такого жилья для граждан являются хорошая экология и благоустройство придомовой территории.
00

ГУП «Мосводосток» продолжает работы по аэрации водоемов

Большинство прудов в Москве с наступлением холодов покрывается льдом, из-за чего создается дефицит кислорода для рыб и подводной растительности. Чтобы поддерживать экосистему городских водоемов, специалисты ГУП «Мосводосток» регулярно проводят работы по их аэрации – сверлят лунки и через них, с помощью специальных компрессоров, проводят искусственную аэрацию, насыщая воду кислородом.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

В Новой Москве «вторичка» обогнала «первичку» по объему предложения, а цены сравнялись

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость проследили за изменениями, которые в прошлом году произошли с экспозицией и ценами на вторичном рынке ТиНАО, – в сравнении с сегментом новостроек (в данной локации конкуренция между ними особенно острая).
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

Более 3,5 тысяч человек посетили «Макет Москвы» в новогодние праздники

Павильон «Макет Москвы», который находится на Сиреневой аллее ВДНХ, с 1 по 10 января 2021 года посетили более 3,5 тысяч человек. Как рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, в связи с эпидемиологической обстановкой, единовременно в павильоне могли находиться не более 30 посетителей, поэтому число посетителей в сравнении с прошлогодними новогодними праздниками значительно снизилось.
00
Банк Дом.РФ лого

К открытой информационной системе Банка ДОМ.РФ присоединилась компания Нмаркет.ПРО, объединяющая более 50 тысяч риелторов

Банк ДОМ.РФ расширил сеть партнеров – к IT решению по передаче кредитных заявок присоединилась компания Нмаркет.ПРО, объединяющая более 50 тысяч риелторов и около тысячи застройщиков в 23 регионах России. Это позволит отправлять заявки на ипотеку клиентам, пользователям риелторских услуг, оптимизировать и ускорить процесс рассмотрения заявок и сделать процесс оформления кредитов еще быстрее и эффективнее.
00
ГК Инград логотип

Билеты к бабушке и участие в Московском марафоне - INGRAD исполняет новогодние мечты

Группа компаний «Инград» подвела итоги новогодней акции по исполнению самых заветных желаний, в которой приняли участие почти 1000 человек и ... даже 1 кот.
00
Донстрой логотип

Цены в проектах Донстрой в 2020 выросли на треть

По данным аналитиков Донстрой, рост цен в некоторых проектах компании в 2020 году превысил 30%. Максимальное увеличение цены было зафиксировано в ЖК «Огни» в Раменках: за год стоимость предложения здесь увеличилась на треть.
Или войти с помощью: