Как снизить кадастровую стоимость квартиры и земельного участка?

К 2020 году в России во всех регионах налог с недвижимости (здания, жилые и не жилые помещения и т.д.) будет рассчитываться с кадастровой оценки. В городах федерального значения (Москва, СПб, Севастополь) новый расчет налога уже действует. В отношении же земельных участков налог с кадастровой оценки уже взимается практически во всех регионах страны. Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Что такое кадастровая оценка – это, так называемая, оценка, приближенная к рыночной стоимости объекта.

В период бурного роста цен на жилье вторичный рынок формировался за счет перекупщиков, приобретающий квартиры на нулевом цикле и перепродающих жилье после получения свидетельства о собственности уже на вторичном рынке. В период роста цен рынок недвижимости — это рынок продавца, именно он диктует условия продажи. Цена в договоре перекупщика всегда занижена для ухода от налогообложения с полученного дохода. Если у покупателя возникало желание указать реальную цену, то цена объекта возрастала на сумму налога к оплате. В иных случаях граждане, покупающие жилье, занижали цену просто из непонимания порядка налогообложения или на всякий случай: мало ли еще что государство придумает. Нотариус же, присутствуя на сделке, отказывает в удостоверении договора, если понимает, что цена занижена. С юридической точки зрения такая сделка незаконна – притворна. Однако практика пошла по пути того, что безопасность на рынке жилья сегодня не выступает аргументом, о ней вспоминают тогда, когда уже поздно. Безопасность – это время и скрупулёзность. Ценности рынка же в его бытующем упрощенном понимании – это простота и быстрота.

В связи с тем, что вторичный рынок жилья не имел и не имеет механизмов регулирования, установить реальную стоимость объекта из договора купли-продажи в простой письменной форме сегодня не возможно.

Государство для расчета налога решило оценить всю недвижимость «на глаз», по кадастровой системе оценки.

Оценка происходит не для каждого конкретного объекта недвижимости, а методом построения статистической модели для однородных групп объектов. Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Хотя вроде бы всем понятно, что из-за непрозрачности вторичного рынка недвижимости достоверную информацию получить практически невозможно. Поэтому на практике возникают казусы, когда кадастровая оценка выше стоимости реальной покупки.

Как изменить кадастровую стоимость?

Закон предусматривает только два способа корректировки произведенной кадастровой оценки: заявительный и судебный.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию при Росреестре не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставление перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. А также положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Если в заявительном порядке снизить кадастровую стоимость не удается, то нужно обращаться в суд.

Судебная практика: виновных нет.

Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, начисленный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Орган же кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Привлечь к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато. 

Именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

С 1 января 2016 года, подоходный налог с продажи недвижимости будет также рассчитываться с учетом величины кадастровой стоимости. Что дополнительно актуализирует вопрос ее корректности.

Подытоживая, очевидно, что упрощение оборота рынка жилья, в том числе и бесконтрольность содержания условий в тексте договора, в конечном счете приводят к дополнительным государственным расходам. Если бы цена в договорах отражала истинное положение вещей, вся история с кадастровой оценкой была бы не нужна. 

Есть в указанной методике определения актуальности цены объектов и свои плюсы – она бесплатна для собственников. Другое дело, что проводиться оценка должна не чаще, чем одни раз в 5 лет и не реже, чем один раз в 2 года, за средства налогоплательщиков конечно, но это уже другая тема для обсуждения.