Как снизить цены на жилье и при этом не обрушить рынок

Президент распорядился до 2018 года снизить стоимость жилья на 20% и уменьшить ставку по ипотеке до уровня «инфляция плюс 2,2%». Эксперты уверены, что в этом случае ипотека сядет на бюджетную иглу, а за доступность жилья заплатят налогоплательщики
Как сделать так, чтобы жилье и ипотечные кредиты стали доступными, но при этом «ипотечный пузырь» не лопнул? В рецептах, выписанных экспертами рынка недвижимости, банкирами и чиновниками, разбирались BFM.ru и Business FM.
Квартирный вопрос продолжает портить не только москвичей, но и всех россиян. По официальным оценкам, в улучшении жилищных условий нуждается 60% всех семей. Общая потребность в жилье в России составляет 1570 млн кв. метров, указано в программе «Жилище».
При этом даже высокопоставленные российские чиновники не могут приобрести жилье в своих регионах (если, конечно, они располагают только теми доходами, которые они декларируют). У большинства россиян тоже не хватает средств для приобретения квартир или домов на рынке. А воспользоваться заемными средствами может только каждый пятый: по данным Национального агентства финансовых исследований, 81% граждан не могут позволить улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.

Как решить эту проблему? Во-первых, построить достаточное количество метров жилья — для удовлетворения спроса жилищный фонд должен увеличиться на 46%. Во-вторых, сделать цены на квадратные метры приемлемыми. В-третьих, удешевить ипотеку, но при этом не превращать ее в «социальный» механизм, а приспособить ее в качестве инструмента для привлечения инвестиций в строительство. В-четвертых, для нуждающихся в поддержке граждан надо строить социальное жилье — выдавать субсидии на приобретение квартир или предоставлять жилье в аренду, на условиях некоммерческого найма.
В последние годы о нацпроекте «Гражданам России — доступное и комфортное жилье» предпочитали громкого не говорить, хотя его приоритетность никто не отменял.
Основными задачами Программы являются:создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. метра — на семью из 2 человек, по 18 кв. метров — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).
Сразу после инаугурации президент Владимир Путин поставил задачу, сформулированную им в предвыборных обещаниях: к 2020 году предоставить 60% семей, желающих улучшить жилищные условия, доступные квартиры.
В связи с этим он дал премьеру два поручения: к 2018 году обеспечить снижение на 20% стоимости жилья путем увеличения ввода жилья эконом-класса, снизить среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях до уровня, не превышающего на 2,2% уровень инфляции.
Низкие ипотечные ставки раздувают пузырь
На сегодняшний день снижение стоимости жилья и удешевление ипотеки воспринимается как противоречие. Как только ставки по ипотеке станут «подъемными» для многих, это подтолкнет рост спроса на жилье, что, в свою очередь, неминуемо приведет к росту цен на жилье.
О том, как ипотека стимулирует продажи, рассказывает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group: «Ипотека является инструментом для повышения продаж в новостройках. Особенно четко это проявилось во время кризиса, когда с рынка стали вымываться покупатели инвестиционных квартир, а у обычных покупателей не хватало денег на жилье. Как для девелоперов, так и для покупателей квартир банковская партнерская программа стала настоящей палочкой-выручалочкой, мы спокойно пережили кризис, поскольку ипотечная программа обеспечивала хорошие продажи».
Почему низкие ставки по кредиту приводят к росту цен на жилье? Объяснение простое — дефицит жилья как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек.
Напомним, в 2005-2007 годы на рынке недвижимости наблюдался ценовой бум, росла доля так называемых инвестиционных квартир, а высокая доходность разогревала рынок и вела к возникновению финансового пузыря, который, как и следовало ожидать, лопнул.
Для примера: в третьем квартале 2005 года «вклад» ипотеки в стоимость кв. метра составил 8%, через год — 14,2%, еще через год — 11,8%, а в первом квартале 2009 года — около 2%.
Ведущий аналитик Domgeo.ru Юрий Кочетков подводит итоги исторического экскурса: в 2004-2007 годах в Москве развитие ипотеки привело к дополнительному 12-14%-му росту цен на квартиры в условиях, когда снижался объем предлагаемых новостроек. По его оценкам, сейчас в Москве ипотека поддерживает примерно полупроцентный рост цен.
«Если представить ситуацию, что ставка по ипотеке вдруг упадет до 7-8%, то в таком случае количество заемщиков сразу увеличится примерно на 10%. Эти люди будут зарабатывать на покупке, как на инвестиционной, ведь процентная ставка будет находиться ниже уровня инфляции», — уверен руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.
Единственный рецепт в данном случае (который сделает жилищные кредиты доступными и не спровоцирует взрывную волну цен), считают эксперты, — адекватное увеличение объемов жилищного строительства.
Президент Института «Фонд экономики города» Надежда Косарева в интервью BFM.ru отметила, что в планы правительства входит строительство 140 млн кв. метров к 2020 году. «Мы делали расчеты, моделировали возможность спроса с учетом развития ипотеки, роста доходов населения. У нас получался немножко меньший объем — до 115-120 млн кв. метров. У нас спрос на жилье обоснован, потому что у нас действительно низкая обеспеченность жильем и растущие доходы. Возможности улучшения ипотечного кредитования спрос повышают. В ответ на этот спрос, конечно, должны раздаться предложения нового строительства жилья», — комментирует Надежда Косарева.
«Доступность жилья зависит не от размера ставки, а, в первую очередь, от объема предложения жилья. Если просто субсидировать ставку без роста строительства, то это неизбежно приводит к росту цен и формированию особого ипотечного «пузыря» на рынке недвижимости», — пояснил Юрий Кочетков BFM.ru.
Надежда Косарева высказывает опасение, что планам по вводу нового жилья может помешать монополизированность рынка жилищного строительства. «Может быть, не в таком строгом смысле слова, как это ФАС понимает, — уточняет она, — а в экономическом смысле. Вход на эти рынки практически закрыт. И это связано с тем, что основной ресурс, земельный, находится в административной системе регулирования. Плюс к этому огромные сложности подключения к коммунальной инфраструктуре. Плюс к этому огромные административные барьеры. В принципе теоретически это [увеличение объемов строительства жилья] возможно, но если они смогут справиться с ситуацией, когда нет конкуренции. Ипотека подталкивает цены на жилье вверх в условиях, когда предложение на рынке никак не реагирует, не увеличивается вслед за ростом спроса. Если у нас будет нормальный, конкурентный рынок жилищного строительства, этого не произойдет».
Кто виноват в дороговизне ипотеки
В том, что ставки по ипотечным жилищным кредитам достаточно высоки, виноваты не только банки ...