Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 19:36
Материалы и оборудование
Сегодня 15:55
Материалы и оборудование
Сегодня 15:52
Материалы и оборудование
Сегодня 15:48
Строительство и Ремонт
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В настоящий момент доходность по депозитам в России может составлять около 10% годовых. Правда, если вклад будет достаточно крупным, а срок хранения — длительным, не менее 3 лет. Аналогичную — и даже большую — прибыль можно получить, став частным рантье, например, купить небольшой офис и сдавать его в аренду. Самое главное – правильно выбрать объект и иметь на старте больше денег, так как первоначальные инвестиции заметно выше, чем при депозите.

Около 70% всех запросов на подбор офисной недвижимости относится к аренде помещений и только 30% — к покупке таких объектов, свидетельствует статистика компании GVA Sawyer. «Это соотношение практически не меняется с 2004 года. Все-таки большинство компаний арендуют офисы, руководствуясь своей финансовой стратегией и стратегией развития. Покупка офисных помещений, в частности, в Москве, требует привлечения серьезных финансовых ресурсов, не задействованных в основном бизнесе — такие возможности есть не у каждой компании», — поясняет вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

При этом объем предложения по продаже офисов на новых площадях увеличивается незначительными темпами. Например, по подсчетам компании Welhome, в четвертом квартале 2012 года в Москве к вводу заявлено 478,4 тыс. кв.м офисных площадей. Однако, по оценкам специалистов компании, может быть введено в эксплуатацию лишь 60% от ранее заявленного объема.

Соответственно, на фоне небольшого появления нового предложения покупка офиса с последующей сдачей в аренду может быть неплохой инвестицией. Например, по данным Nagatuno-i-Land,

каждая 10 сделка небольшого формата — частная инвестиционная сделка.

Самое главное при данном типе инвестирования — правильно выбрать офис.

Основной момент — местоположение офиса. Офис должен располагаться в оживленном месте, желательно в центре. При возможности — на наиболее актуальных и востребованных направлениях, рядом с метро. Такие объекты являются наиболее ликвидными и, соответственно, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. По мнению директора департамента оценки недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Ольги Кочетовой, «однозначно не стоит принимать к рассмотрению офисы в бизнес-центрах класса А». «Такие объекты подразумевают единую концепцию функционирования и развития, а собственники бизнес-центров просто не пойдут на то, чтобы продавать в них свои помещения по частям для осуществления «субарендного» бизнеса. Что касается местоположения, то, учитывая намечающуюся децентрализацию, лучше выбирать офисы в пределах ТТК. Другим интересным форматом для реализации такой идеи может быть покупка помещений в офисных особняках. Во-первых, такие особняки обладают определенным статусом и будут привлекать арендаторов, во-вторых, за счет расположения, как правило, в центре города, будут приносить стабильный доход и обеспечивать высокую норму отдачи на вложенный капитал. Что касается площади, то здесь сложно сказать однозначно. Но скорее всего наиболее выгодным вариантом является выкуп целиком этажей в офисных центрах для того, чтобы можно было придерживаться хотя бы какой-то общей концепции в рамках единого пространства», — рассказывает Ольга Кочетова.

По данным компании S.A. Ricci, стоимость московских офисов составляет от $3-3, 5 тыс. до $7-8 тыс. за квадратный метр. В «Москва-Сити» офисы дороже – от $7-8 тыс. до $15 тыс. за квадратный метр. Нужно учесть, что купить офисы можно далеко не в каждом бизнес-центре. Значительная часть девелоперов предпочитает сдать офисы в аренду качественным арендаторам (крупным компаниям, желательно, международным брендам, заключившим договор аренды на длительный срок) и потом продать бизнес-центр целиком крупному инвестору», — уточняет партнер S.A. Ricci Павел Яншевский.

По подсчетам Елены Шевчук,

минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого (офисного или торгового) помещения в Москве колеблется в районе $500 000.

«Конечно, вероятность найти помещение за $200-300 тыс. остается, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий и в итоге это будет менее ликвидный район или менее качественное и востребованное предложение (с учетом последующей аренды)» — поясняет Елена Шевчук. При этом, по данным компании GVA Sawyer, при вложении в небольшие и относительно недорогие объекты недвижимости инвестор может рассчитывать на окупаемость в среднем за 7-8 лет.

По мнению экспертов, сейчас наиболее востребованы у арендаторов офисные блоки в действующих бизнес-центрах с профессиональным управлением или офисные помещения на нижних этажах зданий с отдельным входом. Причем при покупке собственного офиса, помимо традиционной проверки юридической чистоты помещения, эксперты советуют обращать внимание и на множество других факторов, например, на качество строительства и инженерных систем, выделяемые мощности для офиса (электроэнергия, холодоснабжение), коммерческие условия технической эксплуатации объекта и телекоммуникационного обслуживания, наличие удобной парковки и условий ее эксплуатации и т.д.

Для частного инвестора, учитывая стоимость квадратного метра, больше подходят небольшие по размеру офисы. Например, в бизнес-центрах около метро Молодежная, Калужская или Новослободская офисы небольшой площади – 50-90 кв.м – будут стоить от $3000 до $6500 за квадратный метр.

Другой пример: в бизнес-центре около метро Калужская, который сейчас достраивается и будет введен в эксплуатацию только в начале 2013 года, стоимость офиса площадью 190 кв.м составляет $4100 за кв. м. При этом ставки аренды в соседнем, уже функционирующем корпусе бизнес-центра, будут на уровне 21 000 – 24 000 рублей (или $678-774) за квадратный метр в год, эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно. Стоимость такого офиса составит около $800 тыс., а ежегодная арендная плата за помещение – $147 тыс. При таком раскладе (учитывая неизменность арендных ставок в течение срока аренды) срок окупаемости проекта составит более 5 лет.

Увеличить доходность можно, если, например, улучшить внешний вид офиса.

«Стоимость аренды меняется в соответствии с рынком, в диапазоне 5-15% в год. Также она зависит от того, с отделкой помещение или без. С отделкой всегда дороже. Захочет ли собственник или инвестор вкладывать средства в отделку, ведь в первый год у него получится убыток? Но при продаже помещений с отделкой доходность выше. Принимать решение инвестору», — советует коммерческий директор Nagatino i-Land.

При правильном выборе объекта инвестирования окончательная доходность, правда, уже после выхода из проекта, может в два раза превысить прибыль от депозита.

«Доходность офисных объектов зависит от рисков, которые берет инвестор, и начинается с 9% годовых. С помощью взятия на себя бОльших рисков либо с помощью кредитного плеча (либо других инструментов финансирования) доходность собственных средств может доходить до 20-25%. Конечно, доходность 20-25% инвестор получит только при выходе из проекта (когда через несколько лет решит его продать снова) и в случае, если очень удачно сложатся обстоятельства. Например, инвестору удастся купить офисы дешево, а после этого произойдет значительный скачок цен или, например, в 200 метрах от БЦ, где расположены купленные инвестором офисные площади, откроется станция метро. Если инвестор планирует сдавать офисы в аренду, его доходность, как правило, не превышает 10% — что тоже очень неплохо», — рассказывает Павел Яншевский.

«Обычно стоимость считают как арендный поток (чистый), деленный на существующую ставку капитализации. Здесь необходимо понимать, будет ли данный объект/помещение пользоваться спросом под аренду или нет. Если спрос небольшой и ставка слабо меняется из года в год, то есть риск, что площади простоят, отодвигая сроки получения доходности», — объясняет Сергей Канаев.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», инвестиции в офисные помещения в ближайшее время будут оставаться выгодным финансовым инструментом. «Привлекательность инвестиций в качественные офисные помещения (класса А и В), я уверен, будет повышаться. Стоимость офисов класса А и В будет расти, пусть и не такими большими темпами, как до кризиса. Качественные офисные площади в удачно расположенных БЦ находят своего арендатора даже во время кризиса», — считает Павел Яншевский.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(2)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Конструкция септиков Танк

Септики Танк, широко представленные в ассортименте компании «МосСептик», пользуются очень высокой популярностью и постоянно растущим спросом среди как частных так и корпоративных покупателей, потому что обходятся они весьма недорого.
00

Каркасное домостроение станет лучшим выбором для возведения экономичного и комфортного жилья

О популярности каркасного домостроения во многих зарубежных странах сказано уже немало. Широко используются такие дома в США, Канаде, многих европейских государствах. В последние годы интерес к ним стал возрастать и в нашей стране.
00

Рынок недвижимости: Калуга интересна широкому кругу покупателей

Среди регионов Центрального федерального округа Калуга занимает третье место по экономическим показателям. Одно из успешных направлений - это строительство новостроек. Площадь области почти 30000 кв.м и население чуть больше миллиона позволяют преобразовывать городские и областные территории.
00

Двутавровая балка позволит снизить общий вес конструкции на 10%

При строительстве масштабных сооружений особое внимание уделяется несущим конструкциям, которые призваны принять на себя основную часть массы здания. Они должны обладать высокой прочностью и небольшим собственным весом, ведь именно от них зависит во многом срок службы самого объекта.
00

Монтаж опалубки перекрытий

С развитием и доступностью технологии монолитного домостроения потребность в услуге аренда опалубки перекрытий на опорных стойках резка возросла. Опалубочная система на стойках достаточно проста в монтаже и демонтаже. В ее состав входит всего 5 наименований: опорная стойка, вилка, тренога, фанера и деревянная двутавровая балка.
00

Как проводится заправка газгольдера?

Чтобы выполнить заправку газгольдера, нужно позвонить в компанию, которая предусматривает такой вид услуг, и обеспечить подъезд к резервуару. Газ доставляют на специальном автотранспорте, где установлены счётчики для контроля заправленного топлива.
00

Как выбрать поставщика цемента?

В ходе ремонта, возведения частного дома, высотного здания, различных конструкций встает вопрос о закупке цемента. От свойств этого строительного материала зависит прочность и долговечность любой постройки. Поэтому нужно знать, какие производители цемента в России выпускают продукцию высокого качества, и грамотно подойти к выбору поставщика.
00

Жилой комплекс отстроят в промзоне «Осташковское шоссе»

О том, что еще одну промзону будут реорганизовывать, застраивая ее жилым комплексом, сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Комплекс будет иметь общую площадь в 144 тыс. кв. м.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: