Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
17.08.2017
Интерьер и отделка
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В настоящий момент доходность по депозитам в России может составлять около 10% годовых. Правда, если вклад будет достаточно крупным, а срок хранения — длительным, не менее 3 лет. Аналогичную — и даже большую — прибыль можно получить, став частным рантье, например, купить небольшой офис и сдавать его в аренду. Самое главное – правильно выбрать объект и иметь на старте больше денег, так как первоначальные инвестиции заметно выше, чем при депозите.

Около 70% всех запросов на подбор офисной недвижимости относится к аренде помещений и только 30% — к покупке таких объектов, свидетельствует статистика компании GVA Sawyer. «Это соотношение практически не меняется с 2004 года. Все-таки большинство компаний арендуют офисы, руководствуясь своей финансовой стратегией и стратегией развития. Покупка офисных помещений, в частности, в Москве, требует привлечения серьезных финансовых ресурсов, не задействованных в основном бизнесе — такие возможности есть не у каждой компании», — поясняет вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

При этом объем предложения по продаже офисов на новых площадях увеличивается незначительными темпами. Например, по подсчетам компании Welhome, в четвертом квартале 2012 года в Москве к вводу заявлено 478,4 тыс. кв.м офисных площадей. Однако, по оценкам специалистов компании, может быть введено в эксплуатацию лишь 60% от ранее заявленного объема.

Соответственно, на фоне небольшого появления нового предложения покупка офиса с последующей сдачей в аренду может быть неплохой инвестицией. Например, по данным Nagatuno-i-Land,

каждая 10 сделка небольшого формата — частная инвестиционная сделка.

Самое главное при данном типе инвестирования — правильно выбрать офис.

Основной момент — местоположение офиса. Офис должен располагаться в оживленном месте, желательно в центре. При возможности — на наиболее актуальных и востребованных направлениях, рядом с метро. Такие объекты являются наиболее ликвидными и, соответственно, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. По мнению директора департамента оценки недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Ольги Кочетовой, «однозначно не стоит принимать к рассмотрению офисы в бизнес-центрах класса А». «Такие объекты подразумевают единую концепцию функционирования и развития, а собственники бизнес-центров просто не пойдут на то, чтобы продавать в них свои помещения по частям для осуществления «субарендного» бизнеса. Что касается местоположения, то, учитывая намечающуюся децентрализацию, лучше выбирать офисы в пределах ТТК. Другим интересным форматом для реализации такой идеи может быть покупка помещений в офисных особняках. Во-первых, такие особняки обладают определенным статусом и будут привлекать арендаторов, во-вторых, за счет расположения, как правило, в центре города, будут приносить стабильный доход и обеспечивать высокую норму отдачи на вложенный капитал. Что касается площади, то здесь сложно сказать однозначно. Но скорее всего наиболее выгодным вариантом является выкуп целиком этажей в офисных центрах для того, чтобы можно было придерживаться хотя бы какой-то общей концепции в рамках единого пространства», — рассказывает Ольга Кочетова.

По данным компании S.A. Ricci, стоимость московских офисов составляет от $3-3, 5 тыс. до $7-8 тыс. за квадратный метр. В «Москва-Сити» офисы дороже – от $7-8 тыс. до $15 тыс. за квадратный метр. Нужно учесть, что купить офисы можно далеко не в каждом бизнес-центре. Значительная часть девелоперов предпочитает сдать офисы в аренду качественным арендаторам (крупным компаниям, желательно, международным брендам, заключившим договор аренды на длительный срок) и потом продать бизнес-центр целиком крупному инвестору», — уточняет партнер S.A. Ricci Павел Яншевский.

По подсчетам Елены Шевчук,

минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого (офисного или торгового) помещения в Москве колеблется в районе $500 000.

«Конечно, вероятность найти помещение за $200-300 тыс. остается, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий и в итоге это будет менее ликвидный район или менее качественное и востребованное предложение (с учетом последующей аренды)» — поясняет Елена Шевчук. При этом, по данным компании GVA Sawyer, при вложении в небольшие и относительно недорогие объекты недвижимости инвестор может рассчитывать на окупаемость в среднем за 7-8 лет.

По мнению экспертов, сейчас наиболее востребованы у арендаторов офисные блоки в действующих бизнес-центрах с профессиональным управлением или офисные помещения на нижних этажах зданий с отдельным входом. Причем при покупке собственного офиса, помимо традиционной проверки юридической чистоты помещения, эксперты советуют обращать внимание и на множество других факторов, например, на качество строительства и инженерных систем, выделяемые мощности для офиса (электроэнергия, холодоснабжение), коммерческие условия технической эксплуатации объекта и телекоммуникационного обслуживания, наличие удобной парковки и условий ее эксплуатации и т.д.

Для частного инвестора, учитывая стоимость квадратного метра, больше подходят небольшие по размеру офисы. Например, в бизнес-центрах около метро Молодежная, Калужская или Новослободская офисы небольшой площади – 50-90 кв.м – будут стоить от $3000 до $6500 за квадратный метр.

Другой пример: в бизнес-центре около метро Калужская, который сейчас достраивается и будет введен в эксплуатацию только в начале 2013 года, стоимость офиса площадью 190 кв.м составляет $4100 за кв. м. При этом ставки аренды в соседнем, уже функционирующем корпусе бизнес-центра, будут на уровне 21 000 – 24 000 рублей (или $678-774) за квадратный метр в год, эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно. Стоимость такого офиса составит около $800 тыс., а ежегодная арендная плата за помещение – $147 тыс. При таком раскладе (учитывая неизменность арендных ставок в течение срока аренды) срок окупаемости проекта составит более 5 лет.

Увеличить доходность можно, если, например, улучшить внешний вид офиса.

«Стоимость аренды меняется в соответствии с рынком, в диапазоне 5-15% в год. Также она зависит от того, с отделкой помещение или без. С отделкой всегда дороже. Захочет ли собственник или инвестор вкладывать средства в отделку, ведь в первый год у него получится убыток? Но при продаже помещений с отделкой доходность выше. Принимать решение инвестору», — советует коммерческий директор Nagatino i-Land.

При правильном выборе объекта инвестирования окончательная доходность, правда, уже после выхода из проекта, может в два раза превысить прибыль от депозита.

«Доходность офисных объектов зависит от рисков, которые берет инвестор, и начинается с 9% годовых. С помощью взятия на себя бОльших рисков либо с помощью кредитного плеча (либо других инструментов финансирования) доходность собственных средств может доходить до 20-25%. Конечно, доходность 20-25% инвестор получит только при выходе из проекта (когда через несколько лет решит его продать снова) и в случае, если очень удачно сложатся обстоятельства. Например, инвестору удастся купить офисы дешево, а после этого произойдет значительный скачок цен или, например, в 200 метрах от БЦ, где расположены купленные инвестором офисные площади, откроется станция метро. Если инвестор планирует сдавать офисы в аренду, его доходность, как правило, не превышает 10% — что тоже очень неплохо», — рассказывает Павел Яншевский.

«Обычно стоимость считают как арендный поток (чистый), деленный на существующую ставку капитализации. Здесь необходимо понимать, будет ли данный объект/помещение пользоваться спросом под аренду или нет. Если спрос небольшой и ставка слабо меняется из года в год, то есть риск, что площади простоят, отодвигая сроки получения доходности», — объясняет Сергей Канаев.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», инвестиции в офисные помещения в ближайшее время будут оставаться выгодным финансовым инструментом. «Привлекательность инвестиций в качественные офисные помещения (класса А и В), я уверен, будет повышаться. Стоимость офисов класса А и В будет расти, пусть и не такими большими темпами, как до кризиса. Качественные офисные площади в удачно расположенных БЦ находят своего арендатора даже во время кризиса», — считает Павел Яншевский.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(2)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Завод «МЗЕП» - резинотехнические изделия

Изделия из натуральной или синтетической резины нашли применения во многих сферах хозяйствования

Сегодня практически невозможно себе представить отрасль промышленности, в которой бы не использовался такой материал, как резина. С ее помощью обеспечивается защита центральных механизмов от негативных воздействий, что позволяет существенно продлить срок их службы.
00
Раздвижные стеклянные двери

Раздвижные стеклянные двери помогут сэкономить полезную площадь дома

Современные оконные системы на основе металлопластикового профиля сегодня повсеместно используются как в жилых домах, так и в коммерческих и офисных зданиях. Энергоэффективность, удобство и простота эксплуатации, долговечность и ряд других преимуществ сделали их признанным лидером на рынках всего мира.
00
Ремонт фасадов

Штукатурка фасадов защитит здание от воздействия негативных факторов и подарит привлекательный внешний вид

В процессе строительства или ремонта фасада собственники задумываются не только о том, чтобы обезопасить здание от воздействия погодных условий, но и придать ему эстетичности. Все эти задачи с легкостью выполняет такой стройматериал, как штукатурка.
00

В Отрадном торговый центр будет украшен фасадным панорамным остеклением

Сергей Кузнецов, главный архитектор столицы, сообщил, что в Отрадном, на пересечении улиц Отрадная и Олонецкая, будет построен новый трехэтажный торгово-офисный центр. Его особенностью станут фасады с панорамным остеклением.
00

Ремонт электросетей в Новой Москве ведется с опережением графика

В. Жидкин, глава Департамента развития новых территорий, сообщил, что план программы I полугодия по ремонту электросетей в Новой Москве выполнен на 125%. Работу выполняет ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» (МОЭСК).
00

Названы победители конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства 2016»

Сергей Собянин наградил победителей конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства 2016». В этом году количество конкурсантов возросло, в 2015 году их было 70, в настоящем конкурсе приняли участие 97 номинантов.
20

Создано специальное подразделение по контролю за качеством строительства жилья по программе реновации

По поручению мэра Москвы Сергея Собянина созданное специальное подразделение по контролю за качеством строительства жилья по программе реновации начнет свою работу с января 2018 года.
00

Строительство энергоцентра для комплекса «Легенды хоккея» завершено

Мосгосстройнадзор подтвердил, что было завершено строительство энергоцентра для комплекса «Легенды хоккея». Объект был проверен экспертами, после чего было оформлено заключение о соответствии его проектной документации и техническим регламентам.
00
Картель мастеров

Ремонт и отделка кухни под ключ в Москве

Кухня – особое место, где витают аппетитные запахи, ведутся задушевные разговоры и согреваются сердца. Её обстановка обязана быть удобной, практичной и приятной глазу, а если все ваши старания создать уют разбиваются о пожелтевший потолок, трещины в кафельной плитке и старый линолеум, пора задуматься о ремонте.
00
Стяжка из пескобетона

Простые строительные материалы для качественного ремонта

Прежде чем приступить к ремонту или отделке помещений, как правило, каждый человек готовит приблизительную смету, для того чтобы понимать, во что обойдется ему ремонт или отделка. Не важно, будет он делать это все сам или пригласит для этого специалистов. Сегодня хотелось бы поговорить о материалах, которые используются чаще всего в работах связанных со стяжкой пола и оштукатуриванием стен.
00
Садовые качели

Интернет-магазин «Древус»: изделия из дерева по доступной цене

Интернет-магазин «Древус» специализируется на изготовлении изделий из дерева и металла высокого качества, предлагая товары по доступной стоимости. Широкий выбор изделий позволяет подобрать уникальные и оригинальные товары для украшения дома и сада.
00
Плитка из цемента ручной работы

Плитка из цемента ручной работы: уникальность отделочного материала

При создании интерьеров современные дизайнеры все чаще обращаются к цементной плитке ручной работы. Она позволяет оригинально оформить стены, пол, потолок и создать неповторимый колорит комнаты.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: