Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 21:53
Интерьер и отделка
Сегодня 16:39
Нюансы и рекомендации
Сегодня 16:04
Услуги
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В настоящий момент доходность по депозитам в России может составлять около 10% годовых. Правда, если вклад будет достаточно крупным, а срок хранения — длительным, не менее 3 лет. Аналогичную — и даже большую — прибыль можно получить, став частным рантье, например, купить небольшой офис и сдавать его в аренду. Самое главное – правильно выбрать объект и иметь на старте больше денег, так как первоначальные инвестиции заметно выше, чем при депозите.

Около 70% всех запросов на подбор офисной недвижимости относится к аренде помещений и только 30% — к покупке таких объектов, свидетельствует статистика компании GVA Sawyer. «Это соотношение практически не меняется с 2004 года. Все-таки большинство компаний арендуют офисы, руководствуясь своей финансовой стратегией и стратегией развития. Покупка офисных помещений, в частности, в Москве, требует привлечения серьезных финансовых ресурсов, не задействованных в основном бизнесе — такие возможности есть не у каждой компании», — поясняет вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.

При этом объем предложения по продаже офисов на новых площадях увеличивается незначительными темпами. Например, по подсчетам компании Welhome, в четвертом квартале 2012 года в Москве к вводу заявлено 478,4 тыс. кв.м офисных площадей. Однако, по оценкам специалистов компании, может быть введено в эксплуатацию лишь 60% от ранее заявленного объема.

Соответственно, на фоне небольшого появления нового предложения покупка офиса с последующей сдачей в аренду может быть неплохой инвестицией. Например, по данным Nagatuno-i-Land,

каждая 10 сделка небольшого формата — частная инвестиционная сделка.

Самое главное при данном типе инвестирования — правильно выбрать офис.

Основной момент — местоположение офиса. Офис должен располагаться в оживленном месте, желательно в центре. При возможности — на наиболее актуальных и востребованных направлениях, рядом с метро. Такие объекты являются наиболее ликвидными и, соответственно, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. По мнению директора департамента оценки недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Ольги Кочетовой, «однозначно не стоит принимать к рассмотрению офисы в бизнес-центрах класса А». «Такие объекты подразумевают единую концепцию функционирования и развития, а собственники бизнес-центров просто не пойдут на то, чтобы продавать в них свои помещения по частям для осуществления «субарендного» бизнеса. Что касается местоположения, то, учитывая намечающуюся децентрализацию, лучше выбирать офисы в пределах ТТК. Другим интересным форматом для реализации такой идеи может быть покупка помещений в офисных особняках. Во-первых, такие особняки обладают определенным статусом и будут привлекать арендаторов, во-вторых, за счет расположения, как правило, в центре города, будут приносить стабильный доход и обеспечивать высокую норму отдачи на вложенный капитал. Что касается площади, то здесь сложно сказать однозначно. Но скорее всего наиболее выгодным вариантом является выкуп целиком этажей в офисных центрах для того, чтобы можно было придерживаться хотя бы какой-то общей концепции в рамках единого пространства», — рассказывает Ольга Кочетова.

По данным компании S.A. Ricci, стоимость московских офисов составляет от $3-3, 5 тыс. до $7-8 тыс. за квадратный метр. В «Москва-Сити» офисы дороже – от $7-8 тыс. до $15 тыс. за квадратный метр. Нужно учесть, что купить офисы можно далеко не в каждом бизнес-центре. Значительная часть девелоперов предпочитает сдать офисы в аренду качественным арендаторам (крупным компаниям, желательно, международным брендам, заключившим договор аренды на длительный срок) и потом продать бизнес-центр целиком крупному инвестору», — уточняет партнер S.A. Ricci Павел Яншевский.

По подсчетам Елены Шевчук,

минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого (офисного или торгового) помещения в Москве колеблется в районе $500 000.

«Конечно, вероятность найти помещение за $200-300 тыс. остается, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий и в итоге это будет менее ликвидный район или менее качественное и востребованное предложение (с учетом последующей аренды)» — поясняет Елена Шевчук. При этом, по данным компании GVA Sawyer, при вложении в небольшие и относительно недорогие объекты недвижимости инвестор может рассчитывать на окупаемость в среднем за 7-8 лет.

По мнению экспертов, сейчас наиболее востребованы у арендаторов офисные блоки в действующих бизнес-центрах с профессиональным управлением или офисные помещения на нижних этажах зданий с отдельным входом. Причем при покупке собственного офиса, помимо традиционной проверки юридической чистоты помещения, эксперты советуют обращать внимание и на множество других факторов, например, на качество строительства и инженерных систем, выделяемые мощности для офиса (электроэнергия, холодоснабжение), коммерческие условия технической эксплуатации объекта и телекоммуникационного обслуживания, наличие удобной парковки и условий ее эксплуатации и т.д.

Для частного инвестора, учитывая стоимость квадратного метра, больше подходят небольшие по размеру офисы. Например, в бизнес-центрах около метро Молодежная, Калужская или Новослободская офисы небольшой площади – 50-90 кв.м – будут стоить от $3000 до $6500 за квадратный метр.

Другой пример: в бизнес-центре около метро Калужская, который сейчас достраивается и будет введен в эксплуатацию только в начале 2013 года, стоимость офиса площадью 190 кв.м составляет $4100 за кв. м. При этом ставки аренды в соседнем, уже функционирующем корпусе бизнес-центра, будут на уровне 21 000 – 24 000 рублей (или $678-774) за квадратный метр в год, эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно. Стоимость такого офиса составит около $800 тыс., а ежегодная арендная плата за помещение – $147 тыс. При таком раскладе (учитывая неизменность арендных ставок в течение срока аренды) срок окупаемости проекта составит более 5 лет.

Увеличить доходность можно, если, например, улучшить внешний вид офиса.

«Стоимость аренды меняется в соответствии с рынком, в диапазоне 5-15% в год. Также она зависит от того, с отделкой помещение или без. С отделкой всегда дороже. Захочет ли собственник или инвестор вкладывать средства в отделку, ведь в первый год у него получится убыток? Но при продаже помещений с отделкой доходность выше. Принимать решение инвестору», — советует коммерческий директор Nagatino i-Land.

При правильном выборе объекта инвестирования окончательная доходность, правда, уже после выхода из проекта, может в два раза превысить прибыль от депозита.

«Доходность офисных объектов зависит от рисков, которые берет инвестор, и начинается с 9% годовых. С помощью взятия на себя бОльших рисков либо с помощью кредитного плеча (либо других инструментов финансирования) доходность собственных средств может доходить до 20-25%. Конечно, доходность 20-25% инвестор получит только при выходе из проекта (когда через несколько лет решит его продать снова) и в случае, если очень удачно сложатся обстоятельства. Например, инвестору удастся купить офисы дешево, а после этого произойдет значительный скачок цен или, например, в 200 метрах от БЦ, где расположены купленные инвестором офисные площади, откроется станция метро. Если инвестор планирует сдавать офисы в аренду, его доходность, как правило, не превышает 10% — что тоже очень неплохо», — рассказывает Павел Яншевский.

«Обычно стоимость считают как арендный поток (чистый), деленный на существующую ставку капитализации. Здесь необходимо понимать, будет ли данный объект/помещение пользоваться спросом под аренду или нет. Если спрос небольшой и ставка слабо меняется из года в год, то есть риск, что площади простоят, отодвигая сроки получения доходности», — объясняет Сергей Канаев.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», инвестиции в офисные помещения в ближайшее время будут оставаться выгодным финансовым инструментом. «Привлекательность инвестиций в качественные офисные помещения (класса А и В), я уверен, будет повышаться. Стоимость офисов класса А и В будет расти, пусть и не такими большими темпами, как до кризиса. Качественные офисные площади в удачно расположенных БЦ находят своего арендатора даже во время кризиса», — считает Павел Яншевский.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(2)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
00
Герметик для фасада

Какой герметик выбрать для фасада?

Главная задача герметиков для фасада – это защита строительных швов, стыков и щелей от падания влаги, которая может вызвать не только протечки, но и привести к преждевременному разрушению всего сооружения.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: