Обратная ипотека, как и многие финансовые продукты, появилась в США, еще в далекие 1960-е. Примерно 30 лет она практически не развивалась и некую популярность получила только в 1990-е, хотя количество банков, предоставляющих такую услугу, до сих пор ограничено. Тем не менее сегодня механизм обратной ипотеки работает уже во всем мире, в том числе и в России.
В чем суть этой программы, как ее оформить и на что можно рассчитывать, воспользовавшись таким продуктом, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Суть рассматриваемого продукта в том, что собственник жилой недвижимости может превратить ее в деньги, не продавая и не сдавая в аренду, и даже продолжая там проживать. Такое стало возможно благодаря банковскому кредиту: собственник, сохраняя право на жилье, отдает его в залог, и получает от банка в кредит определенную сумму денег, естественно, не бесплатно, а за проценты.
Размер кредита зависит, прежде всего, от стоимости недвижимости: чем она дороже, тем больше заем. Полученные заемщиком средства и начисленные на них проценты формируют подлежащий возврату долг, и в отличие от обычной ипотеки он не уменьшается со временем, а увеличивается, и погашается заем заложенным имуществом. Когда наступает оговоренное в договоре событие (смерть заемщика или его переезд в дом престарелых), банк обращает взыскание на залог, реализует недвижимость и возвращает свои средства вместе с процентами, а оставшуюся сумму передает наследникам. В случае, когда заключается договор обратной ипотеки с долей банка в приросте стоимости, кредитное учреждение забирает еще и часть прибыли от удорожания жилья. Также кредит могут погасить наследники заемщика, если они выплатят всю задолженность, то становятся собственниками недвижимости.
Обратная ипотека бывает срочной, когда средства выдаются в течение оговоренного в договоре срока (5-10 лет) либо до достижения заемщиком определенного возраста, и пожизненной, когда банк перечисляет транши на протяжении всей жизни.
Прежде всего, обратная ипотека рассчитана на пенсионеров, сумевших за свою жизнь заработать жилье. «Это специальный заем, предназначенный для улучшения качества жизни граждан старшего возраста. Средства займа могут быть направлены на любые нужды пожилого человека – оплату медицинских расходов, ремонта, путешествия и т.д.», - рассказывает Василий Мочалов, заместитель председателя правления АКБ МОСОБЛБАНК.
Право собственности на недвижимость сохраняется за собственником до самой его смерти. Оно будет ограничено залогом, поэтому без разрешения банка жилплощадь нельзя будет продать или сдать в аренду, но проживать там никто не запретит.
Особенно актуальна обратная ипотека, как считает адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», для одиноких пенсионеров без детей или близких родственников, способных оказать им материальную помощь.
Программа АРИЖК
В России обратную ипотеку пока реализует лишь Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), причем в тестовом режиме. «Пилотная программа доступна для жителей российских городов с численностью населения от 500 тысяч, сегодня идет обработка поступивших заявок и разъяснение потенциальным заемщикам условий выдачи и использования средств, - рассказывает Андрей Языков, председатель совета директоров ОАО «АРИЖК». – Однако «пилот» далек от завершения: на данном этапе АРИЖК выдает кредиты самостоятельно и только через своих уполномоченных представителей в регионах, а для перехода к работе с рыночными участниками нам необходимо и принятие специального закона, закрепляющего права и обязанности всех сторон этого процесса, и механизм финансовых гарантий, и многое другое».
Таким образом, на сегодня обратную ипотеку можно оформить, обратившись в банки, представляющие АРИЖК, например, в АКБ МОСОБЛБАНК. Предлагаемый продукт рассчитан только на российских граждан пенсионного возраста, которые являются собственниками жилой недвижимости.
«По действующей схеме деньги могут выплачиваться заемщику равными долями на протяжении 10 лет или выдаются сразу», - рассказывает Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК). «Правда, если он получит всю сумму единовременно, АРИЖК будет пристально отслеживать цели кредитования: важно, чтобы деньги пошли именно на нужды пенсионера. А если заемщик потратит их на удовлетворение потребностей родственников (например, будет погашать долги нерадивых бизнесменов), АРИЖК может пересмотреть договор и расторгнуть его», - сообщает Андрей Языков (АРИЖК).
Получается, что обратная ипотека пока не является механизмом, пожизненно обеспечивающим дополнительную пенсию, ведь максимальный срок выплат ограничен. Однако сумма займа может получиться весьма внушительной. «Она зависит от возраста заемщика, оценочной стоимости его квартиры и формы выплат (единовременная или равными долями) и не зависит от длительности жизни отдельно взятого заемщика и конъюнктуры рынка, хотя тот факт, что недвижимость из года в год, как правило, дорожает, в наших расчетах учтен», - говорит Андрей Языков (АРИЖК).
Важный параметр обратной ипотеки – проценты за пользование кредитными средствами, которые, кстати, начисляются и по истечении 10 лет (т.е. когда выплаты уже прекращаются), так как договор обратной ипотеки заключается пожизненно. «Сегодня процентная ставка по займу устанавливается в размере 9% годовых, проценты начисляются ежемесячно на остаток основного долга и присоединяются к нему каждый год», - сообщает Андрей Языков (АРИЖК). Как только заемщик умирает, начисление процентов останавливается, и наследники заемщика получают право выкупить недвижимость, вернув банку образовавшийся на тот момент долг.
Также у любого заемщика есть возможность расторгнуть договор с банком досрочно, погасив накопившуюся задолженность, которую формируют уже перечисленные пенсионеру выплаты и набежавшие проценты за пользование кредитными средствами. «При погашении задолженности залог будет снят, и заемщик сможет распоряжаться своей квартирой по своему усмотрению», - говорит Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК).
Плюсы и минусы обратной ипотеки
Обратная ипотека – программа весьма удобная, ведь пожилой человек, не имеющий заботливых и обеспеченных родственников, существенных накоплений и высокой пенсии и обладающий только лишь недвижимостью, получает дополнительный доход. Таким образом, как отмечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», с помощью обратной ипотеки существенно улучшается качество жизни одиноких пенсионеров. И это притом что они не теряют своей квартиры: «Заемщики ни в коем случае не лишаются своего жилья и не остаются на улице! В обратной ипотеке пенсионер будет собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора. А если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. Долг перед кредитором погашается только после смерти последнего из заемщиков», - говорит Андрей Языков (АРИЖК).
«Однако вместе с этим у пенсионера остается право погашения задолженности в любой момент», - отмечает Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК).
Но, естественно, в каждой бочке меда есть и ложка дегтя, поэтому программа обратной ипотеки вызывает много сомнений, эксперты рынка видят в ней и минусы, и спорные моменты, и различные риски.
Во-первых, данную программу находят несколько неэтичной. Кредитные учреждения получают свой доход по обратной ипотеке, когда заемщики умирают. «Поэтому если при стандартном кредитовании на приобретение жилья банк заинтересован в том, чтобы его клиент прожил как можно дольше и успел погасить задолженность, то при обратной ипотеке интерес совсем иной. Чем меньше проживет собственник жилья, тем ниже будет уровень затрат финансовой организации на приобретение конкретной квартиры или дома», - говорит адвокат Олег Сухов.
Правда, инициатор обратной ипотеки в России с этим не согласен. «В обратной ипотеке пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, и чем дольше он остается жить в своей квартире, тем больше процентного дохода получает кредитор. Таким образом, банку интересно, чтобы заемщик жил как можно дольше», - утверждает Андрей Языков (АРИЖК).
Однако оспорить другой минус обратной ипотеки сложно. Недвижимость попадает в залог к банку сразу и фактически навсегда, а выплаты по кредиту пока возможны лишь на протяжении 10 лет, далее же пенсионер лишается дополнительной пенсии и снова возвращается к скромному существованию. Этот недостаток может исправить разве что пожизненная обратная ипотека. Но и к такой программе у специалистов рынка недвижимости и юристов много вопросов.
Непонятно, как будут действовать банки, чтобы сохранить ликвидность квартиры и не допустить снижения ее рыночной стоимости. Банки могут обязать своих клиентов тратить какую-то часть полученного кредита на ремонт. К тому же за годы действия договора рынок может столкнуться с самыми разными катаклизмами, в результате которых недвижимость подешевеет, как это было в кризис 2008-2009 гг. Как будут действовать банки в таких ситуациях, тоже не совсем понятно, возможно, они смогут остановить выплаты, повысить проценты по кредиту или вовсе расторгнуть договор. И кроме того, они наверняка постараются обезопасить себя от неприятностей, например, изначально занизив сумму кредита (некоторые эксперты считают, что занижение может составить до 50%) или прибегнув к страхованию финансовых рисков (а расходы, естественно, переложат на плечи заемщиков через увеличение процентных ставок). Андрей Языков (АРИЖК) утверждает, что по условиям нынешней пилотной программы если размер долга в итоге превысит рыночную стоимость квартиры, убытки банка будут возмещаться за счет сформированных резервов, но сохранится ли такой подход, когда обратная ипотека станет коммерческим продуктом, неизвестно.
Кроме того, обратная ипотека требует отсутствия задолженности по коммунальным платежам и налогам, а в противном случае банк наверняка сможет заявить о дефолте заемщика и расторгнуть договор по суду. Плюс ко всему банки, скорее всего, обяжут заемщиков страховать имущество. Страховка может составить и 0,5 - 1% от стоимости недвижимости в год, и для пенсионеров такие дополнительные растраты довольно существенны.
Определенные сомнения вызывают и проценты по обратной ипотеке. В пилотном проекте они не так высоки – 9% годовых, однако в дальнейшем ставки могут существенно вырасти.
«Поскольку существует риск финансовых потерь, связанный с недостаточной стоимостью предмета залога и утратой предмета залога, банки не смогут предлагать по таким кредитам ставку ниже рыночной, - говорит Андрей Мальцев, заместитель председателя правления Нордеа Банка. - Кроме того, в настоящий момент на рынке отмечается проблема ликвидности и привлечения длинных денег, тем более под такой новый и неизученный продукт, как обратная ипотека. Поэтому, скорее всего, ставка по займам с обратной ипотекой будет выше рыночной».
В обратной ипотеке возможны и мошенничества. Андрей Языков (АРИЖК) напоминает, что в настоящее время обратная ипотека в России выдается только через государственную компанию АРИЖК и ее уполномоченных представителей в регионах. «А если пожилому человеку предлагают оформить обратную ипотеку в каком-нибудь риелторском агентстве или настойчиво звонят домой с предложениями «поучаствовать в программе», то, скорее всего, это мошенники», - предупреждает эксперт.
Российские перспективы
«Согласно статистике, больше половины россиян старше 45 лет не имеют никаких накоплений, но у них в собственности недвижимость. Данные факты говорят в пользу того, что «обратная ипотека» будет востребована», - утверждает Андрей Языков (АРИЖК). «Более того, спрос есть уже сегодня, на горячую линию МОСОБЛБАНКА и ОАО «АРИЖК» поступает большое количество звонков от граждан, проживающих в разных городах России», - сообщает Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК).
Однако в целом по стране это капля в море. Во-первых, сказывается ментальность наших граждан, которые считают, что лучше завещать квартиру ближайшим родственникам, даже не получая от них никакой поддержки, чем отдать ее кому-то чужому, и тем более банку. А во-вторых, у тех, кому адресована обратная ипотека, кредиты не в чести. «Кредитной грамотностью у нас в стране обладают в основном трудоспособные граждане от 25 до 50 лет, а наши пожилые люди не привыкли использовать кредиты в своей жизни», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). «Фактически обратная ипотека – это альтернатива договору ренты, но если договор ренты пожилым людям более-менее понятен и они могут получить информацию от своих сверстников, то обратная ипотека – это новинка, достаточно сложная для понимания обычного пенсионера», - утверждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
Поэтому большинство специалистов рынка недвижимости уверено, что пока данная программа не будет очень востребована. Скорее всего, спрос на обратную ипотеку вырастет, когда на пенсию пойдут те, кто сегодня еще работает и активно пользуется кредитами, то есть через 10-20 лет.
Резюме www.metrinfo.ru
Обратная ипотека – это механизм, который позволяет собственникам жилья, не расставаясь со своим имуществом, превратить его в деньги с помощью банковского кредита. В России данная программа только начинает свое развитие и рассчитана на пенсионеров. Для пожилых людей, особенно одиноких и не сумевших скопить за свою жизнь внушительных капиталов, это прекрасная возможность достойно жить даже на старости лет, и все минусы и риски обратной ипотеки перекрываются одним большим плюсом: она действительно способна повысить качество жизни пенсионеров. Но, конечно, как всякий кредитный продукт, обратная ипотека требует осмысленного решения, принятого на основании детального анализа и расчетов.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте