Три вещи имеют решающее влияние на стоимость недвижимости: местоположение, местоположение и еще раз местоположение, как говорил покойный британский магнат недвижимости Гарольд Сэмюэл. Это верно, но не полно. Есть и другие факторы, которые следует учитывать при оценке. Например, даже такие факторы, как этаж и напор воды, также являются важными вопросами.
Каждый продавец и покупатель квартиры ищет точку отсчета. Например, вы можете просмотреть предложения на порталах недвижимости и заказать отчет в одной из компаний по оценке недвижимости. Из такого доклада мы узнаем среди прочего, по какой цене продавались квартиры в последнее время в интересующем нас районе.
Проблема в том, что сделки различаются по цене, и каждые 2—3 тысячи рублей за квадратный метр превращаются в сотни тысяч рублей прибыли или убытка. Поэтому стоит знать, откуда берутся различия в ценах на жилье.
Местоположение имеет решающее значение
На национальном уровне стоимость имущества определяется экономическим положением региона или города, в котором оно находится. Чем проще найти работу и достойный заработок, тем выше спрос на квартиры и, соответственно, их цены. Именно поэтому цены на жилую недвижимость в Москве такие высокие.
И, пожалуй, самое главное — столица России все еще развивается, что видно по растущему количеству жителей. Поэтому в долгосрочной перспективе можно ожидать увеличения спроса на квартиры, а, следовательно, и их цен.
Понятно, что внутри столицы есть более и менее привлекательные локации. Различия между самыми дешевыми и самыми дорогими квартирами могут быть огромными. В Москве очень высоко ценятся квартиры в пределах Садового кольца.
Более дешевые и более дорогие квартиры — от чего это зависит?
А как объяснить тот факт, что в районе и даже на одной улице наблюдаются очень большие ценовые диспропорции? Так, например, квартира может находиться на четвертом этаже многоквартирной «сталинки» без лифта, и такие квартиры не очень охотно покупаются.
Оказывается, этажность очень важна при оценке квартиры. В старых домах с лифтом больше всего ценятся квартиры с первого по третий этажи, а на верхних этажах цена имеет тенденцию к снижению. Есть опасение, что лифт сломается, что является большой проблемой, особенно для семей с детьми или пожилых людей. Кроме того, в некоторых старых многоквартирных домах проблемой может быть низкий напор воды на верхних этажах.
В нашей стране квартиры на первом этаже также покупаются менее охотно из-за ограниченного поступления естественного света, шума и повышенного риска ограбления. Цены на такие квартиры, как правило, самые низкие в доме. Конечно, есть исключения из этого правила. Это связано с тем, что в новых охраняемых жилых комплексах за квартирами на первом этаже часто закреплены сады, что является их преимуществом.
В новостройках, в отличие от старых домов, квартиры на верхних этажах ценятся выше, в основном из-за лучшего поступления солнечного света, а также большей приватности, понимаемой как отсутствие соседей, заглядывающих в окна, и меньшего шума.
В многоэтажках разброс цен самый большой, потому что квартиры на верхних этажах зачастую имеют красивый вид. Например, в башнях комплекса «Москва-Сити» самые дешевые апартаменты начинаются от 30 миллионов рублей, а за недвижимость на верхних этажах придется выложить от 50 миллионов рублей.
Добавим, что самые лучшие и дорогие помещения застройщики размещают на верхнем этаже. Эти роскошные апартаменты, называемые пентхаусами, обычно являются самыми большими квартирами в здании. Такой пентхаус имеет панорамные окна, террасу и иногда даже лифт, который идет прямо к нему.
Чем меньше площадь, тем выше цена за квадратный метр
Как в старых домах, так и в новостройках Москвы цены на квартиры зависят от количества комнат. Квартиры меньшего размера, как правило, относительно дороже. Например, квартиры-студии могут быть более чем на треть дороже за квадратный метр, чем трехкомнатные. Продавцы просто пользуются тем, что маленькие квартиры имеют более низкую цену за единицу, что делает довольно дорогую московскую недвижимость более доступной для среднего класса.
Преимущества и недостатки квартир, влияющие на их цену
Что еще может повлиять на цену квартиры или время ее продажи? Риелторы отмечают, что важна не только привлекательность района, но и расположение окон из-за стороны света.
И дело не только в том, какой вид из них открывается, хотя это тоже немаловажно, потому что, наверное, никто не хотел бы наблюдать из окна автомастерскую или склад супермаркета. Дело в том, что комнаты с окнами на юг и запад светлее, что отражается в затратах на освещение и отопление.
Преимуществом квартиры является наличие балкона, террасы или лоджии. Некоторые покупатели очень выделяют параметры балкона, который становится, например, гаражом для велосипедов. Все больше и больше людей строят балкон, чтобы получить дополнительную комнату или создать домашний сад.
Конечно, на лучшую цену за квартиру и более быстрый поиск покупателя могут рассчитывать те продавцы, которые в пакете предлагают место для парковки автомобиля (например, в подземном гараже) и кладовую.
Безусловно, важна и технология, по которой построено здание, и его техническое состояние. Поэтому даже в дорогих районах можно встретить выгодные предложения, например, в многоквартирных домах, находящихся в ветхом состоянии.
С другой стороны, в теоретически неполноценных районах возводятся современные дома, где цены на квартиры явно выше средних по данному району.
