«Картина маслом»: в мыслях лето, а не «квартирный вопрос»

По итогам мая число зарегистрированных сделок с жильем, по данным Росреестра, снизилось по сравнению с апрелем на 21,7%. Но цены, зафиксированные большинством риелторских агентств, практически не изменились, отмечаются только малозначительные колебания. Это свидетельствует о том, что сезонный застой на рынке вторичного жилья уже начался, делают вывод специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

И начался он на самом деле даже не в мае. В мае оформлялись в основном сделки, фактически заключенные в апреле, а готовиться они начинали в марте и ранее. Все-таки, совершить сделку купли-продажи жилья – это не в магазин сходить за тортом, за час-полтора не обернешься.

Объемы и тенденции

Всего, по оценке компании «Азбука жилья», в Москве в мае экспонировалось около 59 900 квартир на вторичном рынке, объем предложения по сравнению с апрелем сократился в столице на 5,3%. Для сравнения: аналитики «НДВ-Недвижимости» оценивают объем предложения примерно в 39 900 квартир и спад в 4,4%. «Инком-Недвижимость» – соответственно в 53 700 объектов и 3,2%. Правда, «Пересвет-Инвест» со ссылкой на данные базы недвижимости WinNER оценивает объем предложения в мае в 64 600 квартир и говорит, наоборот, о его росте на 1,7%. Но в любом случае – всего Росреестр зарегистрировал 7247 сделок, и это стало спадом более чем на 20%.

Однако главный вопрос – объясняется ли подобное снижение деловой активности периодом отпусков или рынок замер в ожидании осеннего развития событий – остается, в общем, открытым.

Как отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в «Обзоре рынка недвижимости по итогам мая 2011 года», «с одной стороны, краткосрочные признаки, наблюдаемые на рынке недвижимости последние два месяца, говорят в пользу стагнации: еженедельные темпы прироста цен за апрель-май упали, прирост по сегментам дорогого жилья превалирует над недорогими сегментами. Это вроде бы вполне укладывается вместе с фактором сезонности – в течение лета ажиотажного спроса ожидать вряд ли приходится. Если же говорить о среднесрочном прогнозе на ближайший год, то он скорее обратный – все факторы за то, чтобы цены на квартиры в Москве к следующему маю прибавили до 15-25%, особенно в сегменте качественного эконом-класса».

Данные и мнения

Участники рынка в своих аналитических отчетах, в общем, приходят к схожим мыслям и подтверждают это собственными данными.

Например, «НДВ-Недвижимость», как и www.irn.ru, оценивает средний ценовой прирост за май на вторичном рынке в районе 2%. «Азбука жилья» дает еще меньшую оценку: всего 0,1%. «Однако май в этом году не оказался «провальным», а скорее, наоборот, продемонстрировал достаточно неплохую активность для этого времени. Более того, сегодняшняя ситуация благоприятна для покупателя: цены не выросли, а предложение сократилось совсем незначительно», – комментирует Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья «Азбуки Жилья».

«Инком», напротив, даже фиксирует незначительный ценовой спад в предложениях (на уровне 0,1%), впрочем, подобные отклонения легко счесть статистической погрешностью (данные в абсолютных цифрах о текущей стоимости квадратного метра жилья в столице можно посмотреть в «Индексах рынка недвижимости на неделю» или рассчитать применительно к конкретной квартире с помощью online-калькуляторов от IRN.RU).

«В мае мы наблюдали традиционное сезонное затишье. Причем невысокая покупательская активность существенным образом не отразилась на стоимости квадратного метра и общем объеме предложения. В дальнейшем на вторичном рынке жилья сохранится стабильная ситуация: колебания показателей цены квадратного метра в летние месяцы вряд ли превысят 2%», – комментирует руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Правда, некоторые участники рынка демонстрируют больший оптимизм, позволяющий говорить не только о стабильности, но и росте. По данным call-centre «Пересвет-Недвижимости», в мае активность покупателей и продавцов жилой недвижимости не только не снизилась, но и наблюдался рост количества обращений на 5,2%, говорит маркетолог компании Ольга Маркова. «Количество звонков покупателей возросло за месяц на 31,3 %. В целом можно отметить, что весной покупатели были активней продавцов, – считает она. – В мае количество обращений по вопросу приобретения жилья превысило количество звонков о продаже квартир на 61,5%».

Маленький штрих

В уже приводившемся «Обзоре по итогам мая» Олег Репченко подчеркнул, что меньше всего подросли за май однокомнатные квартиры, а больше всего квартиры больших площадей – «трешки» и многокомнатные квартиры. «Вкупе с наибольшим приростом цен по дорогим типам домов наблюдается не раз отмечавшаяся на www.irn.ru картина перехода рынка к стагнации. В периоды разгона цен по темпам прироста стоимости выбиваются вперед самые недорогие квартиры, а дорогое и менее ликвидное жилье отстает. В периоды торможения и стагнации рынка все происходит наоборот. Подробнее об этом признаке можно прочитать на примере прежних лет в статье «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости». Соответственно, нынешнее распределение динамики цен по типам жилья означает торможение и остановку ценового прироста, что видно и по динамике еженедельных индексов».

Если говорить не просто о многокомнатных квартирах, а о сегментах бизнес- и премиум-класса, на первичном рынке жилья премиум-класса на протяжении последних трех месяцев сохраняется стабильно высокий спрос. А вот на вторичном рынке по итогам месяца компания IntermarkSavills зафиксировала снижение средней цены предложения на 2,5%. Директор департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills Дмитрий Халин считает, что «отчасти это связано с желанием многих продавцов реализовать квартиры до начала сезона летних отпусков».

Но есть и другие объяснения. Во-первых, колебания в 2,5% на столь дорогом сегменте рынка могут быть легко вызваны, например, тем, что с рынка «ушла» пара-тройка очень дорогих объектов, и соответственно, «средняя» цена немного просела. Или на рынке появились новые объекты этих сегментов, но нижней ценовой категории. Учитывая, что общий объем предложения в этих сегментах несопоставимо меньше, чем в целом по Москве, подобные явления вполне могут быть. Для сравнения: по данным IntermarkSavills, всего первичное предложение премиум-класса составило 1000 квартир, было заключено 45 первичных сделок в этом сегменте. Совокупное первичное предложение квартир бизнес-класса увеличилось на 17% и составило около 2700 объектов.

В целом рынок постепенно возвращается к докризисным показателям, считает генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. «Мы уверены, что в ближайшее время в связи с дефицитом предложения в сегменте новостроек часть спроса сместится в сторону квартир на рынке вторичного жилья», – говорит он.