Коммерческая ипотека в России: уроки кризиса

Коммерческая ипотека в России - явление новое. Не успела она набрать обороты, как грянул кризис, который фактически приостановил развитие этого банковского продукта в нашей стране. Аналитики компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – оценили последствия кризиса на рынке бизнес-ипотеки. Эксперты утверждают, что данный вид кредитования – все еще заложник перестраховки банкиров: даже снижение процентных ставок в два раза пока не привело к увеличению объемов выданных займов.

Как правило, в кризис происходят перестановки в составе рыночных игроков. Но в данной ситуации ВТБ 24, Сбербанк и РосЕвроБанк не утратили своих позиций и остались в числе лидеров на рынке коммерческой ипотеки. Однако претерпела изменения политика кредитования, и в первую очередь, серьезно ужесточились требования банков к заемщикам. «Данная мера выступила своего рода заградительным барьером для кредитующих организаций, - рассказывает Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. - Количество доступных и привлекательных предложений резко сократилось. Банкам с позиции имиджа сложно было признаться в том, что они отказались от кредитования коммерческой недвижимости. В продуктовой линейке такой кредит присутствовал, однако условия получения или процентные ставки стали настолько не привлекательными, что желающих оформить займ попросту не стало».

Таким образом, «кризисные» процентные ставки держались на уровне 18-20%. Среди требований, предъявляемых заемщикам, были: поручительство третьих лиц, двойной залог, превышающий сумму кредита в 2-4 раза, и т.д. Некоторые из новых условий специалисты считают попросту абсурдными. «Банки стали требовать двойной залог вплоть до момента погашения кредита, что ограничивает возможности по продаже одного из объектов и препятствует скорейшему погашению задолженности», - приводит пример Роман Строилов. Как известно, коммерческая ипотека наиболее востребована у компаний среднего уровня, потянуть такое бремя они не могли, и развитие бизнес- ипотеки в России временно приостановилось.

Не повлияло на данный вид кредитования и принятие в 2009 году закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому банки стали принимать нежилые помещения в залог. По мнению экспертов, этот закон не работает. «Прописан он нечетко, отсутствует механизм ограничений и регулирования отношений кредитор-заемщик, поэтому все играют по своим правилам», - комментирует Роман Строилов.

Сейчас коммерческая ипотека начинает медленно восстанавливаться. Ставки колеблются на уровне 12-14%, значения выше указанных уже никого не привлекают. Сумма первоначального взноса составляет 20-30%. Средний срок кредитования 5-7 лет. «Процентные ставки снизились почти в два раза и в среднем вышли на докризисный уровень, - рассказывает Роман Строилов. - Однако это не говорит о том, что все благоприятно. Процедура оформления и жесткие требования к обеспечению по-прежнему отпугивают потенциальных заемщиков. К примеру, в обеспечение могут потребовать залог, превышающий сумму кредита в два, а то и три раза, плюс к этому - кредитные организации тотально контролируют расходование средств. При этом банки активно ищут клиентов с бюджетом приобретения в $10-20 млн., но сами пока еще не готовы смягчить свои условия». Тем не менее, в Penny Lane Realty за последнее время был зафиксирован рост запросов на коммерческую ипотеку со стороны клиентов. Около 50% обращений составляют офисы, 30% - торговые площади. «Вопрос собственности объекта недвижимости для небольших компаний практически не реализуем за счет своих средств, - рассказывает Роман Строилов. - На определенные виды деятельности лицензия не выдается в принципе, если нет помещений в собственности. В таком случае ипотека является единственным инструментом продолжения бизнеса, что еще раз подтверждает необходимость развития данного кредитного продукта, т.к. от этого напрямую зависит улучшение бизнес-климата в стране».

Однако даже при очевидной потребности у предпринимателей будущее бизнес-ипотеки в России неопределенно. «Трудно делать прогнозы о развитии коммерческой ипотеки, - считает Роман Строилов. - Можно лишь сказать, что потребность в данном продукте будет расти, а вот как ответят банки - непредсказуемо. Наши банкиры не любят трудных сделок, «сидят на деньгах» и ждут «белых и пушистых» клиентов на стандартные условия. С таким подходом мы еще долго будем топтаться на месте. На западе банки больше доверяют представителям малого и среднего бизнеса. Это связано с тем, что свои доходы компании официально декларируют, а вследствие этого кредитным организациям проще получать достоверную информацию об их финансовом положении. Прозрачность ведения бизнеса становится залогом его успеха, но нам до этого пока далеко».