Кому доступен загород?

Емкость российского рынка загородной недвижимости освоена в среднем по России только на 17%, утверждают аналитики компании Rodex Group. Но если для Москвы и Подмосковья этот показатель достигает 24%, то для регионов, в том числе окрестностей Санкт-Петербурга – только 8%. Напрашивается вывод: в ближайшие годы объемы загородного, в том числе коттеджного, строительства вырастут в разы. Однако не все так просто.
Специалисты полагают, что строительный бум в пригородах может продолжиться, однако жилье и в дальнейшем смогут купить далеко не все. Пока приходится говорить лишь о большей доступности за счет государственной и муниципальной поддержки и применения быстровозводимых конструкций. Правда, и то, и другое внедряется «со скрипом» и не везде. А потому и застройщики не могут определиться в том, какой вектор развития окажется перспективным.
Цена доступности
Развитию рынка мешают ограниченность достойного предложения с одной стороны и платежеспособного спроса с другой. Если суммарная емкость рынка по России оценивается в $133 млрд ( в Москве – $53 млрд), то спрос сформирован на уровне $60 млрд. Окрестности всего 10 городов страны считаются инвестиционно привлекательными и готовыми к массовому строительству. Это 15-20-километровые зоны вокруг Петербурга, Екатеринбурга, Казани, Новосибирска, Уфы и ряда других крупных центров. Только в Перми сформировано и реализуется около 40 загородных проектов. В большинстве же регионов такого пока не происходит: возводятся в основном индивидуальные постройки.
В ожидании бума в регионах все активнее скупаются земельные участки для освоения и перепродажи. Однако темпы роста региональных рынков не будут взрывными: в период до 2010 года рост, по прогнозам, составит 30% в год, а в дальнейшем – 15-20%.
Потому что купить дом или квартиру может не каждый. Новое загородное жилье доступно только 11-12% петербургских семей. К такому выводу на основе аналитических исследований пришел генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов.
Основой для расчетов стал пример самого крупного коттеджного поселка «Новая Ижора», который считается доступным жильем для петербуржцев и даже объявлен первым малоэтажным микрорайоном города. При средней площади дома 127 кв. м и стоимости кв. м $1944, общая стоимость домовладения составляет $247 тыс. Заметим, к слову, что аналитики пересчитали рубли в доллары, поскольку рублевая ипотека стоит дороже, а значит, дорожает и жилье, его доступность снижается. С учетом ежемесячных платежей, величины первого взноса и процентной ставки по кредиту, полученному на 20 лет, необходимый доход семьи должен составлять $4085 ежемесячно, т.е. $1362 на каждого члена семьи. Доля семей с такими доходами составляет в регионе те самые 11-12%.
Доступность=удешевление
Очевидно, что выходом может стать только снижение стоимости земли и построек. Оказывается, это возможно, хотя в целом недвижимость быстро дорожает. Реальным препятствием к удешевлению может оказаться стоимость инженерной инфраструктуры (ныне – 15-20% стоимости жилья) и земли (до 30-40% стоимости дома).
Директор департамента управления проектами группы компаний «Олимп-2000» Сергей Щерба считает, что доступность жилья может увеличиться в случае активной деятельности государственных органов, - разработки стимулирующего законодательства и контроля над монополистами-энергетиками.
«Что могло бы снизить стоимость малоэтажного строительства? Это – активная игра государства на этом рынке в виде законодательных актов и создания механизмов, которые позволяли бы сделать рынок земли более прозрачным, обеспечить реальный контроль над монополистами, который позволял бы получать доступ к сетям всем желающим? – говорит Руслан Вишневский, - Если все эти вопросы проработать в комплексе, стоимость земли, обеспеченной инженерно, будет невысокой, останется только провести тендер на застройщика».
Однако даже в самом благоприятном случае добиться уровня доступности 30-40% в ближайшие пять лет невозможно, утверждает этот специалист. В большинстве же регионов России доступность жилья, в том числе загородного, еще ниже.
Стройка для перепродажи?
В Петербурге и ...