Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
21.08.2017
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Квартиры в домах старого фонда сегодня пользуются ограниченным спросом. Круг ценителей квартирного «антиквариата» – узок, а цены на него – впечатляют разбросом. Как выбирать объект недвижимости «с историей»?

Во многих российских регионах определение «старый фонд» относят к любому видавшему виды жилью, и ассоциируется он не с имперской роскошью, а с ветхостью и аварийностью (в объявлениях о продаже встречаются формулировки типа «кирпичная хрущевка в старом фонде»).

Нормативная степень износа дореволюционных петербургских домов практически повсеместно приближается к «аварийным» отметкамВ Петербурге все иначе. Здешний старый фонд – это именно квартиры и дома дореволюционной постройки. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», таких квартир на рынке, прямо скажем, немало. В общей сложности сегодня они составляют 16,5% от всего объема предложений (в том числе 9% – «старый фонд после капремонта»). То есть жилищный фонд дореволюционной постройки – это каждая шестая выставленная на продажу квартира. Ко всему прочему – это и самое дорогое во всех отношениях жилье.

В минувшем ноябре средняя цена квадратного метра в квартирах категории «старый фонд после капремонта» составила 103,1 тыс. руб., обогнав и сталинки (102,6 тыс. руб.), и кирпично-монолитную «новую вторичку» (101,1 тыс. руб.). Среднестатистический «квадрат» квартиры старого фонда без капитального ремонта продавцы оценивали в 95,0 тыс. руб. Однако здесь придется учесть, что подавляющему большинству таких квартир требуется серьезная модернизация с переборкой полов, заменой коммуникаций, дверных и оконных блоков. А минимальная стоимость капитального ремонта без учета материалов – 9-12 тыс. руб. за кв. м (подробно сметы анализировать не будем – здесь материала не на одну публикацию). Вот и получается, что приличная квартира в старом фонде бывшей имперской столицы во всех отношениях окажется «золотой».

Сколько стоит «золото»?

Средняя цена однокомнатной квартиры в старом фонде – 4,5 млн руб., двухкомнатной – 6 млн руб., трехкомнатной – 7,8 млн руб. Но говорить об усредненных значениях в данном случае не вполне корректно: характерная особенность сегмента жилья «с историей» – впечатляющий разброс цен.

В исторических домах, в пешей доступности от одетых в гранит набережных, и в наше время встречаются «однушки», предлагаемые по ценам пригородных хрущевок (от 2,5 до 3 млн руб.). Это либо «дворницкие» квартиры (часто без ванны и без возможности ее установки), расположенные на первых этажах, либо, что называется, «комнаты по цене квартир» – доли в коммуналках с незаконно выгороженными кухнями и установленными сантехническими «удобствами». Квартиры первого типа иногда имеют отдельный вход и предлагаются под бизнес. Второй вариант, который продавцы упорно называют квартирами-студиями, в техническом паспорте, как правило, обозначен как комната в коммунальной квартире (к слову – таковой и является).

Полноценные однокомнатные квартиры в старом фонде, расположенные в «рядовых» домах на средних этажах, оцениваются от 3,5 до 6 млн руб. Цена здесь зависит от множества характеристик, главными из которых являются состояние дома, двора и виды из окон. Состояние самой квартиры в данном случае критерий не столь важный, поскольку оно практически всегда оставляет желать лучшего (без серьезного ремонта – не обойтись), но это исправимо. Если площадь «однушки» не превышает 35-40 кв. м, а цена больше 6 млн руб., это, скорее всего, квартира в доме после капитального ремонта и непременно в фешенебельном историческом районе – скажем, близ Невского или Каменноостровского проспектов, набережных Мойки или Фонтанки.

Здесь следует отметить, что двух- и трехкомнатные квартиры для старого фонда – объект столь же нетипичный, что и однокомнатные. Застройщики дореволюционного Петербурга не мелочились, а предлагали в основном многокомнатные квартиры. «Делили» их уже в советское время. На вторых и третьих этажах фасадных корпусов доходных домов, как правило, располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. При этом чердаки и дворовые корпуса под завязку укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».

Таким образом, привычные нам «однушки», «двушки» и «трешки» в старом фонде чаще всего являют собой продукт разделения больших квартир на две или три, в результате чего жилище побольше получало в свое распоряжение парадные залы, а маленьким – доставалась хозяйственная зона при кухне. Поэтому квартиры небольших площадей, как правило, имеют выходы не на парадные, а на «черные» лестницы и окна во дворы. Встречаются у таких объектов и «проходные» кухни, но по большей части их уже подвергли перепланировкам.

Рядовая квартира того периода обычно имела не меньше пяти комнат, а также два выхода. Впрочем, практически в любом доходном доме были жилища для представителей разных классов и сословий. Например, в знаменитом Толстовском доме, являющем собой целый квартал, между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки, были предусмотрены и меблированные комнаты – это была коридорная система мини-квартир с индивидуальными санузлами.

Малогабаритные квартиры образца последней четверти ХIХ века, изначально имевшие только один вход, через просторную кухню, могут встречаться на окраинах того времени, например – на Лиговском проспекте, Выборгской или Петроградской стороне. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры «гребенчатых» планировок (с узкими, как вагон, комнатами и окнами на одну сторону) – обычно следствие комплексных капитальных ремонтов образца 1970-1980-х.

«Парадные» многокомнатные владения с действующими каминами и видовыми характеристиками – предмет отдельной публикации. Цены на такие объекты с сохранившейся обстановкой исчисляются многими десятками миллионов рублей. В прежние времена, когда не было ни лифтов, ни автомобилей под окнами, фешенебельные квартиры, обычно располагались на втором (реже третьем) этажах фасадных корпусов. Но время сыграло злую шутку с лучшими квартирами, которые домовладельцы обычно обставляли для себя. Сегодня, когда под окнами не редкие извозчики, а автомобильные пробки и переполненные троллейбусы, жить с видом на загазованные улицы не слишком комфортно. Поэтому такие квартиры обычно расселялись и приобретались под «конторские» цели, а прагматичные хозяева не слишком интересовались вопросами восстановления интерьеров. Останки витражей, лепнины, камины, бронзовые дверные ручки, чудом уцелевшие в некоторых коммуналках, безвозвратно исчезали уже в недавнее время.

А есть ли спрос?

Чуть больше десяти лет назад квартиры в старом фонде интересовали «приподнявшихся» жителей спальных районов, желавших перебраться в исторический центр. Старинные коммуналки активно расселялись, ремонтировались, а порой и реставрировались под состоятельных клиентов.

В преддверии 300-летия города ажиотажным спросом пользовались квартиры на первых этажах: риэлторы атаковали их жильцов предложениями переселиться, освободив площадь для модных бутиков и ресторанов. Но едва Санкт-Петербург отметил юбилей, а на квартирном рынке началась пятилетка неудержимого роста цен, процесс «великого переселения» в историческом центре застопорился: инвестиционная активность переместилась с первых этажей жилищного фонда в торговые и офисные центры.

При разделе просторных дореволюционных квартир для коммунального заселения появлялись проходные кухниПри этом если в девяностые годы прошлого века обитатель приличной комнаты при расселении часто мог рассчитывать на одно- или двухкомнатную квартиру, а в начале нынешнего века – на другую комнату, но с доплатой, то сегодня сколь-нибудь примечательные для интересантов квартиры с рынка вымыты. Риэлторы отмечают, что в наше время, несмотря на стабильный интерес к старым квартирам у ограниченного круга потенциальных покупателей, из-за выросших запросов коммунальщиков бюджеты сделок по расселению сходятся редко. В результате получилось, что даже в фешенебельных домах, которые строились в конце XIX – начале ХХ века и уплотнялись в первые годы советской власти, и сегодня остались «безнадежные» коммуналки из семи-одиннадцати комнат.

Между тем время работает не на продавцов исторической недвижимости. По утверждениям риэлторов-практиков, поколение потенциальных покупателей сменилось. Львиная доля приобретателей просторных «семейных» квартир бизнес-класса – приезжие, которые отнюдь не страдают ностальгией по уютным петербургским дворикам. Они ищут просторное жилище рядом с метро, с современными коммуникациями и свободными парковочными местами у дома.

На что смотреть при покупке

Главная проблема дореволюционных домов – высокая степень износа. Например, для зданий XIX века, в которых не было капремонта, ее значение, обозначенное в техническом паспорте объекта, практически повсеместно приближается к «аварийной» отметке 70%. Но эта цифра не отражает реального положения дел. Основной критерий, предписывающий работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, – год постройки. При этом в центре Петербурга есть и ветхие дома ХХ века, и отлично сохранившиеся здания пушкинской поры. То есть реальное состояние перекрытий и несущих конструкций при покупке необходимо оценивать на месте, и желательно – привлекая специалистов. В домах старого фонда могут быть как деревянные, так и металлические балки перекрытий, однако только вскрытие фрагментов полов, потолков и стен покажет, в каком они состоянии.

Вторая проблема большинства старых квартир – законные и незаконные перепланировки. Чтобы узнать, подвергалась ли квартира модернизациям, достаточно сверить расположение стен, перегородок и инженерного оборудования с планом в паспорте. Стоящий в этом документе штамп о незаконной перепланировке не является препятствием для сделки. Если перепланировка не нарушает интересов соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно через суд легализовать.

Ремонт потолков в старом фонде требует особой аккуратности. Однако сохранить их – задача также непростаяОднако встречаются перепланировки, которые невозможно узаконить: например, кухни, сделанные над жилой комнатой, ванны в кухне или за перегородкой в жилой комнате. Если квартира нравится, купить ее можно, но надо учитывать, что незаконная сантехника – всегда повод для снижения цены. Потому что стоит соседям снизу инициировать судебный процесс – останетесь без ванной (в этом отношении жители первых этажей оказываются в наименее уязвимом положении).

Третий момент: при покупке квартиры в старом фонде есть смысл оценивать, во сколько обойдется ее ремонт. Самая затратная его составляющая – капитальный ремонт полов с заменой содержимого перекрытий. Сохранить пошедший волнами старинный паркет, вероятнее всего, не удастся, и только ликвидация многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, а также снятие многолетних наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен позволит улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов коммунального быта. Кстати для того, чтобы освежить краску на стенах, теперь не обязательно отправляться на строительный рынок и тратить лишнее время, а достаточно обратиться в http://kraskinadivane.ru.

Приличный ремонт в доме старого фонда значительно увеличит итоговый бюджет сделки, но такова неизменная плата за квартиру с настоящей историей.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Дачи из Пестово

Закажите постройку деревянных бань и домов в надежной компании «Дачи из Пестово»

Строительство деревянных домов сегодня стало одним из самых популярных направлений в сфере недвижимости, выбирая подобный объект, человек получает массу преимуществ.
00

Для маломобильных групп населения в некоторых округах будут установлены подъемные платформы

Глава Москомэкспертизы Валерий Леонов сообщил, что в некоторых жилых домах в различных районах Москвы будут установлены подъемные платформы для использования их гражданами, относящимися к группе маломобильных.
00

Утверждены сметные нормативы для программы реновации

Глава Москомэкспертизы Валерий Леонов подтвердил, что приказ комитета «Об утверждении сметных нормативов, коэффициентов (индексов) пересчёта, норм накладных расходов и сметной прибыли сметной стоимости строительства, подлежащие к применению при реализации программы реновации жилищного фонда» может использоваться застройщиками, он вступил в силу.
00

Недостроенный жилой комплекс в деревне Каменка будет передан другому застройщику

Александр Гончаров, заместитель главы Москомстройинвеста, сообщил о том, что недостроенный жилой комплекс в деревне Каменка будет передан другому застройщику. Временный управляющий АО «Керамо» уже представил план передачи недостроенных домов «Ravissant-Каменка».
00

Программа реновации будет способствовать снятию административных барьеров в строительстве

Сергей Лёвкин, глава Департамента градостроительной политики, считает, что реализация программы реновации может стать стимулирующим фактором в процессе оптимизации документального оформления строительства, то есть поспособствует снятию административных барьеров.
00
Новостройки в ЦАО

Новостройки 2017 в Москве: недорогое Подмосковье или столичная прописка?

Говорить обо всех новостройках столицы в целом было бы не совсем корректным, поскольку весь этот сегмент на практике делится минимум на три направления – эконом, комфорт и бизнес-класс. К тройке самых востребованных предложений стоит добавить и элитные здания – это центр Москвы, клубные дома с особой архитектурой и соответствующей стоимостью.
00
Речной песок под микроскопом

Испытание песка

Важный параметр песка – это размеры гранул и наличие глинистой фракции. Предварительно просушивается взятая проба сыпучего материала общей массой до 2 килограмм (весовая точность должна составлять до 0,5 грамма).
00
Rhinoceros 5

Rhinoceros 5 – инновация, которая откроет множество полезных возможностей

Современные компьютерные технологии достигли невероятно высокого уровня, поэтому неудивительно, что они начали влиять на разнообразные сферы общества. Область строительства не является исключением, сегодня многие поклонники архитектурной визуализации получили возможность увидеть спроектированный объект в готовом виде, отображенном на 3D-объекте.
00
Дома из профилированного бруса

Оцените на собственном опыте все преимущества профилированного бурса

За последние годы популярность домов из профилированного бруса выросла в несколько раз. Люди все чаще предпочитают подобный материал для возведения собственного дома, по достоинству оценивая все его практичные, эколологичные и финансовые преимущества.
00
Офисный ремнот

Закажите офисный ремонт в «Стройальянс-НКХ» и в скором времени получите грамотно обновленное помещение

Москва является большим деловым центром, где размещено огромное количество самых разнообразных офисных зданий. Какими бы продуманными не были офисные помещения, они периодически нуждаются в ремонте или перепланировке.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: