Квартиры по наследству - риски покупателей

Продолжаем серию публикаций, основанных на книге Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки». В этом, шестом выпуске, с вами поделится своим мнением Иван Васильев, эксперт агентства недвижимости «ТВОЯ КВАРТИРА»:

Квартиры, которые были получены по наследству, поступают в продажу довольно часто. Сделка эта, по мнению юристов, считается достаточно рискованной. О том, какие «подводные камни» может  таить в себе такая квартира, мы сегодня и поговорим.

Очередность следует соблюдать

Наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Если раньше круг законных наследников был достаточно узок, то после принятия части 3 Гражданского кодекса РФ этот круг заметно расширился. Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки, дедушками или братья с сестрами умершего, но даже и племянники. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей.

Хочу, чтобы покупатели наследственных квартир понимали, что существует еще круг законных наследников, которые независимо от текста завещания, имеют право на долю.    Так, не могут быть лишены наследства переживший супруг, родители наследователя и его несовершеннолетние дети, вплоть до того, что они были зачаты на момент смерти. Они должны иметь не менее половины от того имущества, которое переходит по завещанию.

Так что если покупатель квартиры или лицо, которое помогает ему оформить сделку, не установили полный круг наследников и кого-то обошли, то риск потери жилья очень большой. Нередко подобная проверка бывает даже проблематичной для агентств недвижимости. По Москве мы еще можем все досконально проверить, а вот по России сложно. Кроме того, это очень дорогостоящая операция, поэтому в сложном случае, когда есть сомнение в том, что могут всплыть еще наследники, мы просто предлагаем своим клиентам купленную квартиру застраховать.

Кроме того, не стоит забывать и о том, что есть категория лиц, которые наследуют часть имущества, независимо от того, есть на них завещание или нет. Это нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Они хотя и не входят в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, но наследуют по закону наравне с наследниками этой очереди. Правда это в том случае, если они ко дню открытия наследства не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

А сейчас давайте посмотрим, какой все же вид наследства более безопасен. Есть ошибочное мнение, что если квартира человеку досталась по завещанию, то здесь как бы все просто. А если, мол, нет завещания, то тут в любой момент может всплыть какой-то семиюродный брат и заявить, что его обделили при разделе наследства. Я же считаю, что наоборот по закону все более четко и ясно. Когда же написано завещание на кого-то, то нередко другие обиженные родственники стараются его оспорить. И поверьте мне, поводы найти всегда можно…

Недостойные наследники

Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Так гласит закон. А сейчас давайте попробуем применить букву закона к житейской ситуации.

К примеру, супруга или супруг под разными предлогами убеждают другую сторону написать завещание в их пользу. Они это могут сделать, чтоб не было никому обидно и подозрительно, оба одновременно. А потом один из супругов попадает в автокатастрофу. И если суд докажет, что здесь замешано заинтересованное в получении наследства лицо, то признает того недостойным и лишит наследства.

Был случай в практике юристов, когда муж, чтобы избавиться от жены, закрыл ее в загородном доме, а сам его поджег. Женщину спасла случайность. Дома был сосед, и он прицепил трос к оконной решетке и мощный КАМАЗ вырвал ее, чем спас женщину от неминуемой гибели. Не знаю, чем закончилось дело, но уж наследства такой муж точно не получил.

Не наследуют по закону и родители после детей, если они были в судебном порядке лишены родительских прав и которые не были восстановлены ко дню открытия наследства. Они тоже являются недостойными.

Опасность расторжения сделки возросла

Так как число наследников возросло, то увеличилась и опасность того, что квартира у вас может быть оспорена по суду. Поэтому, если вы решили приобрести квартиру, которая перешла к продавцу в порядке наследования, то нужно быть предельно осторожными. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают Свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору. Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет право обратиться в суд и признать данное свидетельство о праве на наследство недействительным.

Но даже если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию, то также следует быть осторожным.

Во-первых, может объявиться наследник с другим завещанием, которое составлено позже, а действительно завещание, составленное по времени последним. Правда, в столице такое уже невозможно. Сейчас существует единый реестр по Москве по завещаниям. Нотариус отправляет запрос в нотариальную палату. И получает ответ, были ли другие завещания.

Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.

Плюс ко всему, на сегодняшний день по законодательству приоритетное право принадлежит наследникам по завещанию, но есть категория граждан, которые имеют право на обязательную долю в наследстве по закону. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. И иногда сведения о них обнаруживаются после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю. А далее - долгие и неприятные судебные тяжбы.

Поэтому при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи желательно указывать полную рыночную стоимость квартиры. В случае любого катаклизма, добросовестный приобретатель хотя бы вернет вложенные им деньги.

О книге

С презентацией книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ» можно познакомиться на нашем сайте на странице по ссылке.