Скачать программу
Сегодня 15:39
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:34
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:21
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:51
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

При резком ухудшении экономической обстановки каждый восьмой россиянин справедливо планирует вложиться в жилую недвижимость. В большинстве своем это непрофессиональные инвесторы, которые понимают общие преимущества такого актива, но не знают, как именно его выбрать. Эксперты «Метриум» дают семь рекомендаций по поиску наиболее перспективных вариантов для вложения квартир в условиях кризиса.

1. Инвестируйте в наиболее доступные варианты жилья

После самой острой фазы кризиса на рынке остаются в основном обычные покупатели, которые не инвестируют, а ищут жилье для себя. Кризис принципиально меняет тактику таких клиентов: почти все они стремятся сэкономить, причем часто независимо от размера их бюджета – логикой сбережения руководствуются клиенты с бюджетом как до 10 млн, так и до 50 млн рублей. Девальвация рубля автоматически ведет к росту цен, а значит – снижению рублевых доходов, поэтому возможный бюджет покупки квартиры также сокращается.

Ликвидность квартиры в кризисных условиях становится тождеством её ценовой доступности. Быстро продать на стагнирующем рынке можно только самые недорогие варианты жилья в своем классе. Для начала инвестору нужно оттолкнуться от размеров его собственного бюджета, чтобы понять, в каком сегменте рынка он может инвестировать, какие локации и жилые комплексы рассматривать.

В массовых новостройках минимальная стоимость студии составляет 4,9 млн рублей (от 15 кв. м), однокомнатной квартиры – 6,7 млн рублей (25 кв. м), двухкомнатной квартиры – 8,7 млн рублей (37,9 кв. м), трехкомнатной – 12 млн (62 кв. м).

В новостройках бизнес-класса студию можно купить минимум за 7,9 млн рублей (от 17,3 кв. м), однокомнатную квартиру – за 10,7 млн рублей (30,2 кв. м), двухкомнатную – за 12,9 млн рублей (37,3 кв. м), трехкомнатную – за 19,5 кв. м (61,1 кв. м).

Минимальные и средние стоимости квартир в новостройках Москвы

Кол-во комнат

Массовый сегмент

Бизнес-класс

Мин. стоимость, млн руб.

Мин. площадь, млн руб.

Сред.

стоимость,

кв. м

Сред.

площадь,

кв. м

Мин. стоимость, млн руб.

Мин. площадь, млн руб.

Сред.

стоимость,

кв. м

Сред.

площадь,

кв. м

Студия

4,9

15,1

8,2

25,0

7,9

17,3

12,7

28,6

1-к

6,7

25,0

11,6

39,0

10,7

30,2

19,5

46

2-к

8,7

37,9

16,3

60,2

12,9

37,3

26,8

69,1

3-к

12,0

62,0

21,7

84,7

19,5

61,1

36,9

97,0

2. Выбирайте квартиры, которые хорошо подойдут для аренды

Прогнозировать активность потенциальных покупателей в кризис практически невозможно. На их личные стратегии влияют десятки факторов, часто противоречивых. Поэтому инвестору всегда нужен антикризисный план «Б» на случай, если квартиру не удастся быстро или с достаточной выгодой перепродать.

Таким планом станет аренда. Квартира может приносить прибыль от найма, пока спрос со стороны покупателей не восстановится. Однако далеко не все квартиры подойдут для аренды. Прежде всего, инвестору следует ориентироваться на самые компактные варианты жилья, так как в них минимальный размер коммунальных платежей и налогов. При этом их низкая стоимость позволит установить самые привлекательные арендные ставки, что сократит периоды простоя.

В сегменте новостроек бизнес-класса можно обратить внимание на апартаменты – они на 15-30% дешевле аналогичных квартир. Также предпочтение нужно отдать помещениям с отделкой от застройщика, и избежать собственных вложений в ремонт. Транспортная доступность, близость к центру – это еще одни критерии ликвидности арендного жилья.

3. Вкладывайтесь в котлован

Десятилетний опыт наблюдений экспертов «Метриум» за рынком новостроек Москвы показывает – во все предыдущие кризисы или периоды экономической нестабильности разница в стоимости жилого комплекса на ранней стадии строительства и в момент ввода в эксплуатацию сохраняется. Реформа долевого строительства и переход к финансированию банками не заставил застройщиков полностью отказаться от средств дольщиков. Чем больше денег на эскроу-счетах банка кредитора, тем дешевле заем на стройку.

Сейчас разница в стоимости новых проектов застройки и аналогичных по классу, расположению и качеству готовых комплексов может достигать 10-20%. В условиях высоких ставок по кредитам девелоперам особенно выгодно будет привлекать средства на раннем этапе строительства.

С токи зрения инвестора рост стоимости жилья в период строительства гарантирует минимальную прибыль, даже если после ввода в эксплуатацию цены на недвижимость расти не будут. Но на рынке есть и переоцененные проекты на ранней стадии, поэтому цены в них обязательно нужно сравнивать с готовыми аналогами.

4. Ориентируйтесь на потенциального семейного покупателя

Активность покупателей будет зависеть от мер государственной поддержки ипотеки. Власти уже заявили, что программы субсидирования ставок в рамках «Семейной ипотеки» сохранят. Сейчас они составляют порядка 4-6% против 18-24% на не субсидируемом рынке. Поддержка распространяется на семьи с маленькими детьми, и, возможно, она будет расширена. В любом случае с высокой вероятностью именно семьи – основная покупательская аудитория рынка новостроек – получат ту или иную помощь от государства в решении жилищного вопроса.

Помимо этого, на семейного покупателя сейчас ориентируются и сами застройщики. К примеру, в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District девелопер вместе с банком ВТБ дополнительно субсидирует семейную ипотеку, снижая ставку до 2,4% годовых, причем она действует весь срок кредитования. Самим инвесторам тоже следует иметь в виду возможность получения кредита на льготных условиях, если они подпадают под действие разных программ господдержки – таким образом можно сэкономить на заемном капитале в условии заградительных ставок по кредитам.

Это значит, что при выборе объекта инвестиций нужно обратить внимание на его привлекательность для семьи. Для таких комплексов характерно наличие детского сада и школы, близость парков и подобных рекреационных зон, спортивные школы и секции, метро в шаговой доступности. К примеру, в Russian Design District предусмотрены государственная школа и детский сад, Академия художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Школа единоборств под управлением Камила Гаджиева, Школа дизайна и технологий DATA, а рядом с кластером находятся благоустроенные спортивные парки Ватутинки и Десеновское. Идеальный вариант по площади – двухкомнатная квартира (в бизнес-классе – трехкомнатная), но можно рассмотреть и просторные однокомнатные квартиры, тогда как студии лучше не брать в расчёт.

5. Лучше приобрести жилье с полной отделкой от застройщика

В условиях кризиса покупатели будут минимизировать вложения в квартиру. Рост стоимости строительных материалов, фурнитуры, коммуникаций, сантехники усилит привлекательность отделки от застройщика, особенно если власти вновь субсидируют ипотеку. В этом случае приобретать квартиру с ремонтом под ключ в кредит будет выгоднее, чем проводить ремонт самостоятельно. В среднем расходы застройщика на квадратный метр ремонта на 15-20% ниже, чем на аналогичную отделку у обычного покупателя. Застройщик экономит на отделочных работах и материалах за счет эффекта масштаба, тогда как розничному клиенту (владельцу квартиры без ремонта) придется за тот же объем услуг и товара заплатить больше. К тому же на отделку от застройщика распространяется гарантия качества.

Соответственно и перепродать квартиру под ключ инвестору будет проще и выгоднее. Также жилье с ремонтом можно быстрее сдать в аренду, так как после завершения строительства не нужно тратить от нескольких месяцев до одного года на ремонт. Если инвестор покупает несколько квартир, то имеет смысл диверсифицировать риски продажи клиентам с разными вкусами, приобретя жилье с разным дизайном. К примеру, в проектах комфорт-класса компании «А101» предлагается пять стилей отделки, а в новостройках бизнес-класса – три. В жилом комплексе «Ривер Парк» есть два дизайн-проекта, в каждом из которых можно выбрать темные или светлые тона.

6. Поищите ЖК рядом с деловыми и туристическими центрами

В условиях экономической нестабильности важно искать инвестиционное жилье рядом с потенциальными рынками сбыта. Новый жилой комплекс рядом с оживленным деловым районом, историческим центром или вблизи туристических достопримечательностей чаще попадает в поле зрения потенциальных покупателей или арендаторов.

Так, спрос на квартиры в ЖК рядом с Москва-Сити, Павелецким или Ленинградским деловыми районами в Москве могут предъявить работающие здесь менеджеры или владельцы бизнеса. Часто они ориентированы на поиск жилья в непосредственной близости от работы. Такой же логикой руководствуются и потенциальные арендаторы жилья в районах скопления бизнес-центров.

Квартиры рядом с историческими и туристическими достопримечательностями также могут быть интересны инвесторам, которые склонны к идее арендного бизнеса. Такое жилье можно сдать в краткосрочный найм, который отличается более высокой доходностью, чем долгосрочный. К примеру, квартал Prime Park удачно расположен рядом с Белорусским вокзалом: отсюда курсируют аэроэкспрессы в Шереметьево, здесь берет начало дорога на Санкт-Петербург, а также «главная» и популярная у туристов Тверская улица, до кремля отсюда можно быстро добраться на машине, метро и автобусах. Помимо этого, на Ленинградском проспекте находится один из крупнейших деловых районов Москвы.

7. Обратите внимание на районы с нехваткой новостроек

Острота жилищного вопроса заставляет людей приобретать новое жилье даже в кризисных условиях. Часто такие покупатели готовы мириться со множеством неблагоприятных факторов для сделки, а также с не идеальным вариантом нового жилья, если хотят побыстрее съехать, к примеру, из стремительно ветшающего дома.

Как правило, москвичи начинают поиски нового жилья в родном районе, где у них уже живут родственники, друзья, знакомые. Здесь располагаются привычные для них объекты инфраструктуры.

Однако не всегда в старом районе в достаточной мере представлены новостройки. В некоторых локациях в Москве их нет вовсе или очень мало. Такая ситуация наблюдается в большинстве районов Восточного административного округа или в таких районах ЮЗАО как Ломоносовский, Гагаринский, Академический. Именно здесь аккумулируется отложенный спрос: немало местных жителей старых домов давно могли планировать покупку новой квартиры, но не хотели переезжать. Любой новый жилой проект сразу привлекает внимание именно таких клиентов, что повышает шансы на перепродажу инвестиционной квартиры в нем.

«У каждого инвестора – индивидуальная ситуация и соответственно стратегия вложений, поэтому не обязательно стремиться следовать всем семи приведенным выше рекомендациям, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Скажем, если бюджет вложений сравнительно небольшой, то лучше приобретать компактную студию или однокомнатную квартиру с отделкой в массовом сегменте новостроек с хорошей транспортной доступностью и рассчитывать на аренду. Если же запас средств позволяет рассматривать варианты жилья в новостройках бизнес-класса, то имеет смысл искать семейный вариант квартиры и ориентироваться на быструю перепродажу. В любом случае, чтобы выработать правильную инвестиционную стратегию, лучше обратиться к риелторам, которые помогут выработать тактику в соответствии с бюджетом и целями инвестора».

 

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Департамент Строительства г.Москвы

25 жилых домов строятся на месте снесенных по программе реновации

Всего по программе реновации в настоящее время строится 167 домов общей площадью 2,8 миллиона квадратных метров, еще более 220 зданий находятся в проектировании.
00
ЖК "Остров". Квартира с террасой

Половина квартир с террасами в Москве продается в проектах Донстрой

Сегодня на столичном рынке жилых комплексов класса «бизнес» и выше продается около 340 квартир с террасами, подсчитали аналитики компании Донстрой. На проекты Донстрой приходится почти половина предложений.
00
ЖК «Вестердам»

«ИНТЕКО» ввела в эксплуатацию три корпуса в ЖК «Вестердам»

Девелопер «ИНТЕКО» получил разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов 4, 5, 6 жилого комплекса «Вестердам», расположенного в районе Очаково-Матвеевское на западе Москвы.
00
Центр управления городским имуществом лого

Город выставил на торги помещения в Можайском районе

Четыре лота расположены по адресу – улица Беловежская, дом 37, корпус 1. Площадь объектов варьируется от 122,9 до 150 кв. м, начальная цена – от 13,4 млн рублей. Торги состоятся 6 июня.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Сквозная аналитика, бренд-лифты и опросы. Как застройщики оценивают эффективность онлайн-рекламы

Сегодня эффективность рекламы в сфере недвижимости принято оценивать главным образом в звонках. Но ориентация исключительно на звонки не всегда позволяет увидеть всю картину продаж целиком.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

Москва вступает в новый этап цифровизации строительной отрасли

Первый зам. руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Олег Рындин на конференции «ЦифраГрад – 2022» V Всероссийского практического семинара «Градостроительная деятельность – 2022».
00
Александра Селезнева, ОРИЕНТИР

Александра Селезнева: «Государству следует поддержать спрос на склады «последней мили»

Вследствие неблагоприятной конъюнктуры на рынке, многие арендаторы могут столкнуться с рядом сложностей, которые они не смогут преодолеть без поддержки государства.
10
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Люди не верят в надежность эскроу

Новые правила строительства многоквартирных домов действуют три года. Однако до сих пор покупатели не верят в надежность системы эскроу - треть респондентов считают механизм эскроу «фикцией».
00
Минстрой России лого

Минстрой России обозначил ключевые направления для развития «Умных городов» в 2022 году

Зам. Министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик принял участие в вебинаре Общероссийского Конгресса муниципальных образований «Практика реализации проектов по направлению «Умный город».
00
Knight Frank, логотип

В Москве свободна почти четверть рабочих мест в гибких пространствах профессиональных сетевых операторов

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia проанализировали свободные для аренды рабочие места гибких сетевых пространств Москвы.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

В мае самая низкая цена найма старомосковской квартиры – 25 тыс. руб. в месяц

В Управлении аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость представили очередной рейтинг экономичных предложений найма в Москве - ТОП-5 возглавила «однушка» с арендной ставкой 25 тыс. руб.
00
Россельхозбанк

Россельхозбанк принимает заявки на ипотеку с господдержкой по ставке от 0,1%

В рамках проводимой акции «Выбери свою ставку» возможно оформить ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке по ставке от 8,2%. По совместным программам с застройщиками – по ставке от 0,1%.
Или войти с помощью: