Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Портфель инвестиций — это совокупность активов во владении одного или нескольких инвесторов. В первую очередь это инструмент диверсификации экономических и политических рисков по классу активов или по местоположению. Например, инвестор может вкладывать средства в ценные бумаги, металлы и недвижимость, при этом активы могут располагаться в разных странах.

Цель формирования портфеля — создание личного фонда благосостояния как гарантии стабильности в пожилом возрасте с перспективой эффективной передачи имущества по наследству или для перепродажи.

Смысл инвестиционного портфеля — не в получении быстрого роста капитала, а в его сохранении. При этом важны регулярные выплаты для покрытия всех расходов владельца и минимум участия в управлении, чтобы владелец мог тратить время на бизнес для души, путешествия, семью и хобби.

Перед формированием портфеля инвестор определяет его основные параметры, касающиеся размера инвестиций, стратегии инвестирования, рисков, доходности, финансирования и управления.

1. Начальный бюджет

Как правило, инвесторы начинают активно заниматься формированием инвестиционного портфеля при наличии минимум €1 млн свободных средств, так как при меньшем бюджете после покрытия затрат на содержание и выплат налогов объект будет давать слишком малый абсолютный доход (к примеру, в Европе средняя доходность жилой недвижимости составляет 4 %).

2. Сумма регулярных инвестиций и итоговый размер капитала

Инвестор решает, сколько он готов вкладывать в расширение портфеля и какую сумму хотел бы иметь к моменту завершения формирования портфеля. Если инвестор готов вложить €2 млн в 2015 году и хочет через 15 лет иметь €13 млн, ему достаточно после 2015 года ежегодно инвестировать по €300 тыс. (с учетом роста стоимости портфеля и получения текущего дохода). Исходя из этих сбережений, формируется портфель из нескольких объектов — например, инвестор становится обладателем трех объектов недвижимости, каждый из которых стоит €3–4 млн (подробнее с моделью можно ознакомиться здесь).

3. Оценка рисков

Инвестор определяет для себя наиболее и наименее значимые риски и в зависимости от этого формирует портфель. Например, если он не готов идти на риск потери арендатора, то, скорее всего, вложится в объекты с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, в ситуации, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

4. Диверсификация портфеля

Локация — это ключевой риск, потому что правильный выбор места расположения объекта определяет сохранность и рентабельность инвестиции.

Портфельные инвестиции с неоднородными классами активов и в разных странах — сложный и трудный для управления бизнес. Покупка объектов, находящихся в разных юрисдикциях, означает, что нужно разбираться в особенностях местных систем налогообложения и находить разных подрядчиков для управления объектами. Рекомендуется вкладывать средства не больше чем в два разных класса активов в одной или двух странах. Например, россияне, владея недвижимостью в России, часто приобретают доходную недвижимость за рубежом в том же месте, где у них уже есть второе жилье.

Для покупки доходных объектов стоит выбирать страны с надежной политической системой и сильной экономикой. К таким странам относятся, например, Австрия, Великобритания, Германия, США и Франция. Так, в Лондоне и городах Германии цены на недвижимость с 2010 по 2015 годы выросли на 26 %. И в течение ближайших лет прогнозируется дальнейшее удорожание.

Бывают ситуации, когда перед инвестором в европейскую недвижимость стоит принципиальная задача снизить страновые риски. В этом случае вместо диверсификации через покупку недвижимости на других континентах (в дополнение к объектам в Европе) предпочтительна стратегия инвестирования части средств в финансовые инструменты, например в ценные бумаги компаний, расположенных за пределами Европы.

5. Доходность

Исходя из склонности к риску, инвестор выбирает диапазон доходности, на который он может рассчитывать при текущей конъюнктуре. Нормальная доходность арендного бизнеса в Европе — около 5–6% годовых. При необходимости в дальнейшем можно скорректировать профиль риска и принять соответствующие инвестиционные решения.

6. Финансирование

Для инвестора важна возможность привлечь банковский кредит на покупку, поскольку это рычаг повышения доходности. При портфельных инвестициях, в отличие от индивидуальных покупок, инвестор может рассчитывать на более интересные условия банковского кредитования и, соответственно, на лучшие показатели доходности. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60 % от стоимости объекта под 2 % годовых. Таким образом, при арендной доходности объекта 6,5 % доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может достигать 8–10 %. При неперекредитованном портфеле есть возможность быстро получить ликвидность без продажи — через увеличение кредитного плеча. Также появляется возможность финансировать покупку других активов под залог имеющихся.

7. Управление

Инвестор может заниматься формированием, управлением и продажей портфеля недвижимости самостоятельно, но практика показывает, что удобнее нанять компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость, поскольку это поможет сэкономить время инвестора.

Чтобы упростить процесс управления объектом, рекомендуется выбирать только качественных арендаторов и минимизировать их количество.

8. Стратегия выхода и сроки инвестиций

Есть две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.

Передача имущества по наследству. С годами стоимость портфеля растет (пусть и умеренными темпами), и он может находиться во владении одной семьи более 100 лет. Поэтому портфель должен быть структурирован так, чтобы его можно было передать по наследству с минимумом налоговых потерь.
Продажа. Поскольку может возникнуть ситуация, когда владельцу срочно потребуются деньги (например, для основного бизнеса), портфель должен быть ликвидным, то есть таким, чтобы его можно было продать оперативно (за 2–4 месяца) без значительной потери стоимости. Это достигается за счет покупки объектов в премиальных локациях, многовариантности использования объекта и другими способами.

Если цель инвестора формирование личного фонда благосостояния, то скоротечный выход из активов нетипичен (за исключениемфорс-мажора). Как правило, формируя подобный портфель, инвесторы ориентируются на долгосрочные вложения (от 15 лет) и обращают особое внимание на налоги на наследство.

Таким образом, основные параметры, которые нужно определить перед тем, как начать создавать инвестиционный портфель, — это конечная цель, бюджет, готовность к рискам, локация, тип объектов, доходность, схема финансирования, механизм управления и стратегия выхода.

Разработать инвестиционную стратегию, сформировать портфель доходной недвижимости и найти управляющую компанию поможет международный брокер недвижимости «Транио».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Новости недвижимости:

00

Резиновое покрытие сделает детскую площадку более безопасной

Сегодня при обустройстве детских площадок проектировщики особое внимание обращают на ее покрытие. Наряду с эстетичностью оно также должно обладать практичностью и высоким уровнем безопасности. Всем этим требованиям в полной мере соответствует современное покрытие из резиновой крошки.
00

Современную квартиру в Твери теперь можно приобрести по выгодной стоимости

Тенденция к росту популярности новостроек наметилась по всей стране, и Тверь - не исключение. Все больше покупателей, в особенности, молодые активные люди, выбирают для себя жилье в новых домах. Причин этому множество: и более удобные планировки, и современные материалы и технологии, и новые коммуникации и инженерные сети и т.д.
00

Андроид - надежная, качественная и безопасная операционная система

Неотъемлемой частью современной жизни стали гаджеты. Именно мобильные электронные девайсы, такие как планшеты и смартфоны переложили на себя многие функции аналоговых устройств. Вся их работа и взаимодействие с пользователем, ведется благодаря надежной операционной системе. Сегодня наиболее популярной и востребованной, является система на платформе Андроид.
00

Стоимость московской недвижимости стабильно снижается

В течение последних двух лет в сфере столичной недвижимости наметилась новая тенденция - постепенное падение цен на квадратный метр жилья. Это связано, прежде всего, с макроэкономическими факторами, а также с внутренней ситуацией в стране.
00
Более 500 человек посетили выставочный стенд ЖК «Аврора» на «Домофесте»

Более 500 человек посетили выставочный стенд ЖК «Аврора» на «Домофесте»

В Ельцин-центре 25 февраля текущего года завершилась масштабная выставка-распродажа жилья «Домофест». В рамках мероприятия ведущие застройщики Екатеринбурга продемонстрировали посетителям главные премьеры на рынке недвижимости столицы Урала. Большим спросом традиционно пользовались более доступные по цене «студии» и однокомнатные квартиры.
00

Создание сайта поможет компании привлечь новую аудиторию

Аудитория пользователей сети, которые предпочитают именно в интернете искать и покупать товары и услуги, стремительно растет. И этому немало способствует активный темп современной жизни, в котором выкроить время на походы по магазинам очень сложно. Интернет-покупки стали экономичной и удобной заменой традиционному ритейлу.
00

Молодоженам могут предложить выгодные условия ипотеки

Для молодых семей вопрос с местом проживания всегда является очень важным и потому некоторые ищут варианты, где можно брать ипотеку со льготами.Такого вида кредитование в последнее время становится более востребованным, так как это чуть ли не единственная возможность приобрести жилье.
00

Будет проведена реконструкция кондитерской фабрики «Черемушки»

Как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, принято решение о проведении реконструкционных работ для кондитерской фабрики «Черемушки». Благодаря этим работам ее площадь увеличится не менее чем в 2,5 раза.
00

Одобрены проекты двух жилых кварталов в бывшей промзоне «ЗИЛ»

Как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, властями недавно были одобрены проекты строительства еще двух жилых кварталов на территории бывшей промзоны завода им. Лихачева.
00

В медиацентре парка «Зарядье» создадут уникальный проект – цифровой медиахолл

О том, что впервые в России в парке «Зарядье» будет создан цифровой медиахолл, сообщил директор парка Павел Трехлеб. Этот объект будет иметь цилиндрический экран с интерактивным изображением.
00

В «Зарядье» появится комплекс «Заповедное посольство»

О том, что на территории строящегося парка «Зарядье» вскоре появится комплекс «Заповедное посольство», сообщил директор парка Павел Терхлеб. Основное предназначение этого объекта – проведение научно-просветительских программ для школьников и студентов.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: