Портфель инвестиций — это совокупность активов во владении одного или нескольких инвесторов. В первую очередь это инструмент диверсификации экономических и политических рисков по классу активов или по местоположению. Например, инвестор может вкладывать средства в ценные бумаги, металлы и недвижимость, при этом активы могут располагаться в разных странах.

Цель формирования портфеля — создание личного фонда благосостояния как гарантии стабильности в пожилом возрасте с перспективой эффективной передачи имущества по наследству или для перепродажи.

Смысл инвестиционного портфеля — не в получении быстрого роста капитала, а в его сохранении. При этом важны регулярные выплаты для покрытия всех расходов владельца и минимум участия в управлении, чтобы владелец мог тратить время на бизнес для души, путешествия, семью и хобби.

Перед формированием портфеля инвестор определяет его основные параметры, касающиеся размера инвестиций, стратегии инвестирования, рисков, доходности, финансирования и управления.

1. Начальный бюджет

Как правило, инвесторы начинают активно заниматься формированием инвестиционного портфеля при наличии минимум €1 млн свободных средств, так как при меньшем бюджете после покрытия затрат на содержание и выплат налогов объект будет давать слишком малый абсолютный доход (к примеру, в Европе средняя доходность жилой недвижимости составляет 4 %).

2. Сумма регулярных инвестиций и итоговый размер капитала

Инвестор решает, сколько он готов вкладывать в расширение портфеля и какую сумму хотел бы иметь к моменту завершения формирования портфеля. Если инвестор готов вложить €2 млн в 2015 году и хочет через 15 лет иметь €13 млн, ему достаточно после 2015 года ежегодно инвестировать по €300 тыс. (с учетом роста стоимости портфеля и получения текущего дохода). Исходя из этих сбережений, формируется портфель из нескольких объектов — например, инвестор становится обладателем трех объектов недвижимости, каждый из которых стоит €3–4 млн (подробнее с моделью можно ознакомиться здесь).

3. Оценка рисков

Инвестор определяет для себя наиболее и наименее значимые риски и в зависимости от этого формирует портфель. Например, если он не готов идти на риск потери арендатора, то, скорее всего, вложится в объекты с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, в ситуации, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

4. Диверсификация портфеля

Локация — это ключевой риск, потому что правильный выбор места расположения объекта определяет сохранность и рентабельность инвестиции.

Портфельные инвестиции с неоднородными классами активов и в разных странах — сложный и трудный для управления бизнес. Покупка объектов, находящихся в разных юрисдикциях, означает, что нужно разбираться в особенностях местных систем налогообложения и находить разных подрядчиков для управления объектами. Рекомендуется вкладывать средства не больше чем в два разных класса активов в одной или двух странах. Например, россияне, владея недвижимостью в России, часто приобретают доходную недвижимость за рубежом в том же месте, где у них уже есть второе жилье.

Для покупки доходных объектов стоит выбирать страны с надежной политической системой и сильной экономикой. К таким странам относятся, например, Австрия, Великобритания, Германия, США и Франция. Так, в Лондоне и городах Германии цены на недвижимость с 2010 по 2015 годы выросли на 26 %. И в течение ближайших лет прогнозируется дальнейшее удорожание.

Бывают ситуации, когда перед инвестором в европейскую недвижимость стоит принципиальная задача снизить страновые риски. В этом случае вместо диверсификации через покупку недвижимости на других континентах (в дополнение к объектам в Европе) предпочтительна стратегия инвестирования части средств в финансовые инструменты, например в ценные бумаги компаний, расположенных за пределами Европы.

5. Доходность

Исходя из склонности к риску, инвестор выбирает диапазон доходности, на который он может рассчитывать при текущей конъюнктуре. Нормальная доходность арендного бизнеса в Европе — около 5–6% годовых. При необходимости в дальнейшем можно скорректировать профиль риска и принять соответствующие инвестиционные решения.

6. Финансирование

Для инвестора важна возможность привлечь банковский кредит на покупку, поскольку это рычаг повышения доходности. При портфельных инвестициях, в отличие от индивидуальных покупок, инвестор может рассчитывать на более интересные условия банковского кредитования и, соответственно, на лучшие показатели доходности. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60 % от стоимости объекта под 2 % годовых. Таким образом, при арендной доходности объекта 6,5 % доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может достигать 8–10 %. При неперекредитованном портфеле есть возможность быстро получить ликвидность без продажи — через увеличение кредитного плеча. Также появляется возможность финансировать покупку других активов под залог имеющихся.

7. Управление

Инвестор может заниматься формированием, управлением и продажей портфеля недвижимости самостоятельно, но практика показывает, что удобнее нанять компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость, поскольку это поможет сэкономить время инвестора.

Чтобы упростить процесс управления объектом, рекомендуется выбирать только качественных арендаторов и минимизировать их количество.

8. Стратегия выхода и сроки инвестиций

Есть две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.

Передача имущества по наследству. С годами стоимость портфеля растет (пусть и умеренными темпами), и он может находиться во владении одной семьи более 100 лет. Поэтому портфель должен быть структурирован так, чтобы его можно было передать по наследству с минимумом налоговых потерь.
Продажа. Поскольку может возникнуть ситуация, когда владельцу срочно потребуются деньги (например, для основного бизнеса), портфель должен быть ликвидным, то есть таким, чтобы его можно было продать оперативно (за 2–4 месяца) без значительной потери стоимости. Это достигается за счет покупки объектов в премиальных локациях, многовариантности использования объекта и другими способами.

Если цель инвестора формирование личного фонда благосостояния, то скоротечный выход из активов нетипичен (за исключениемфорс-мажора). Как правило, формируя подобный портфель, инвесторы ориентируются на долгосрочные вложения (от 15 лет) и обращают особое внимание на налоги на наследство.

Таким образом, основные параметры, которые нужно определить перед тем, как начать создавать инвестиционный портфель, — это конечная цель, бюджет, готовность к рискам, локация, тип объектов, доходность, схема финансирования, механизм управления и стратегия выхода.

Разработать инвестиционную стратегию, сформировать портфель доходной недвижимости и найти управляющую компанию поможет международный брокер недвижимости «Транио».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Новости недвижимости:

00
Всеостройке.рф, логотип

Когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет - мнение

Снижение ключевой ставки Банком России на 1% прибавляет строительной отрасли оптимизма, но какова судьба у льготной ипотеки, что ждать рынку? Об этом и других вопросах читайте в новом материале от портала Всеостройке.рф.
00
Обучение MBA

Курсы бизнес-аналитика в Москве: старт для карьеры в анализе данных

Онлайн-обучение бизнес-аналитике подойдет тем, кто хочет разобраться в данных и научиться применять их для роста компании. Это профессия, которая востребована в разных сферах. Курсы подходят новичкам и действующим специалистам. Учиться можно в удобное время и с любого устройства.
00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Упаковывание товаров в гофрокоробы

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
Или войти с помощью: