Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
22.10.2017
Материалы и оборудование
20.10.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
20.10.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Портфель инвестиций — это совокупность активов во владении одного или нескольких инвесторов. В первую очередь это инструмент диверсификации экономических и политических рисков по классу активов или по местоположению. Например, инвестор может вкладывать средства в ценные бумаги, металлы и недвижимость, при этом активы могут располагаться в разных странах.

Цель формирования портфеля — создание личного фонда благосостояния как гарантии стабильности в пожилом возрасте с перспективой эффективной передачи имущества по наследству или для перепродажи.

Смысл инвестиционного портфеля — не в получении быстрого роста капитала, а в его сохранении. При этом важны регулярные выплаты для покрытия всех расходов владельца и минимум участия в управлении, чтобы владелец мог тратить время на бизнес для души, путешествия, семью и хобби.

Перед формированием портфеля инвестор определяет его основные параметры, касающиеся размера инвестиций, стратегии инвестирования, рисков, доходности, финансирования и управления.

1. Начальный бюджет

Как правило, инвесторы начинают активно заниматься формированием инвестиционного портфеля при наличии минимум €1 млн свободных средств, так как при меньшем бюджете после покрытия затрат на содержание и выплат налогов объект будет давать слишком малый абсолютный доход (к примеру, в Европе средняя доходность жилой недвижимости составляет 4 %).

2. Сумма регулярных инвестиций и итоговый размер капитала

Инвестор решает, сколько он готов вкладывать в расширение портфеля и какую сумму хотел бы иметь к моменту завершения формирования портфеля. Если инвестор готов вложить €2 млн в 2015 году и хочет через 15 лет иметь €13 млн, ему достаточно после 2015 года ежегодно инвестировать по €300 тыс. (с учетом роста стоимости портфеля и получения текущего дохода). Исходя из этих сбережений, формируется портфель из нескольких объектов — например, инвестор становится обладателем трех объектов недвижимости, каждый из которых стоит €3–4 млн (подробнее с моделью можно ознакомиться здесь).

3. Оценка рисков

Инвестор определяет для себя наиболее и наименее значимые риски и в зависимости от этого формирует портфель. Например, если он не готов идти на риск потери арендатора, то, скорее всего, вложится в объекты с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, в ситуации, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

4. Диверсификация портфеля

Локация — это ключевой риск, потому что правильный выбор места расположения объекта определяет сохранность и рентабельность инвестиции.

Портфельные инвестиции с неоднородными классами активов и в разных странах — сложный и трудный для управления бизнес. Покупка объектов, находящихся в разных юрисдикциях, означает, что нужно разбираться в особенностях местных систем налогообложения и находить разных подрядчиков для управления объектами. Рекомендуется вкладывать средства не больше чем в два разных класса активов в одной или двух странах. Например, россияне, владея недвижимостью в России, часто приобретают доходную недвижимость за рубежом в том же месте, где у них уже есть второе жилье.

Для покупки доходных объектов стоит выбирать страны с надежной политической системой и сильной экономикой. К таким странам относятся, например, Австрия, Великобритания, Германия, США и Франция. Так, в Лондоне и городах Германии цены на недвижимость с 2010 по 2015 годы выросли на 26 %. И в течение ближайших лет прогнозируется дальнейшее удорожание.

Бывают ситуации, когда перед инвестором в европейскую недвижимость стоит принципиальная задача снизить страновые риски. В этом случае вместо диверсификации через покупку недвижимости на других континентах (в дополнение к объектам в Европе) предпочтительна стратегия инвестирования части средств в финансовые инструменты, например в ценные бумаги компаний, расположенных за пределами Европы.

5. Доходность

Исходя из склонности к риску, инвестор выбирает диапазон доходности, на который он может рассчитывать при текущей конъюнктуре. Нормальная доходность арендного бизнеса в Европе — около 5–6% годовых. При необходимости в дальнейшем можно скорректировать профиль риска и принять соответствующие инвестиционные решения.

6. Финансирование

Для инвестора важна возможность привлечь банковский кредит на покупку, поскольку это рычаг повышения доходности. При портфельных инвестициях, в отличие от индивидуальных покупок, инвестор может рассчитывать на более интересные условия банковского кредитования и, соответственно, на лучшие показатели доходности. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60 % от стоимости объекта под 2 % годовых. Таким образом, при арендной доходности объекта 6,5 % доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может достигать 8–10 %. При неперекредитованном портфеле есть возможность быстро получить ликвидность без продажи — через увеличение кредитного плеча. Также появляется возможность финансировать покупку других активов под залог имеющихся.

7. Управление

Инвестор может заниматься формированием, управлением и продажей портфеля недвижимости самостоятельно, но практика показывает, что удобнее нанять компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость, поскольку это поможет сэкономить время инвестора.

Чтобы упростить процесс управления объектом, рекомендуется выбирать только качественных арендаторов и минимизировать их количество.

8. Стратегия выхода и сроки инвестиций

Есть две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.

Передача имущества по наследству. С годами стоимость портфеля растет (пусть и умеренными темпами), и он может находиться во владении одной семьи более 100 лет. Поэтому портфель должен быть структурирован так, чтобы его можно было передать по наследству с минимумом налоговых потерь.
Продажа. Поскольку может возникнуть ситуация, когда владельцу срочно потребуются деньги (например, для основного бизнеса), портфель должен быть ликвидным, то есть таким, чтобы его можно было продать оперативно (за 2–4 месяца) без значительной потери стоимости. Это достигается за счет покупки объектов в премиальных локациях, многовариантности использования объекта и другими способами.

Если цель инвестора формирование личного фонда благосостояния, то скоротечный выход из активов нетипичен (за исключениемфорс-мажора). Как правило, формируя подобный портфель, инвесторы ориентируются на долгосрочные вложения (от 15 лет) и обращают особое внимание на налоги на наследство.

Таким образом, основные параметры, которые нужно определить перед тем, как начать создавать инвестиционный портфель, — это конечная цель, бюджет, готовность к рискам, локация, тип объектов, доходность, схема финансирования, механизм управления и стратегия выхода.

Разработать инвестиционную стратегию, сформировать портфель доходной недвижимости и найти управляющую компанию поможет международный брокер недвижимости «Транио».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Авторы:

Новости недвижимости:

00

Какую вентиляцию для частного дома можно считать правильной?

Любое помещение, будь то жилье или школьный класс, спортзал или промышленный цех, склад или магазин нуждается в поддержании определенного микроклимата, соответствующего существующим нормативам. Воздух во всех зданиях, где находятся люди должен регулярно обновляться и иметь конкретные параметры.
00

Ротаметры для жидкостей и газов FIP

Специалистам сегодня хорошо известно о том, какие качественные приборы для измерения потока производит известный итальянский бренд FIP. Сегодня "FIP Spa" является лидером в области изготовления расходомеров из полимерных материалов.
00

Карта рассрочки «Халва» - уникальный карточный продукт, открывший новые возможности

В последние годы в стране наблюдается бум карточных продуктов. Практически все банки направляют усилия на освоение этого перспективного рынка. В данной статье мы вам расскажем про уникальную карту «Халва».
00

Аренда выставочного видео- и аудиооборудования

Техническая оснащенность конференц-зала – один из важнейших пунктов подготовки предстоящей презентации. Поскольку покупка проекционного оборудования, чаще всего, оказывается нерентабельной, самым рациональным решением в данном случае является аренда комплекта необходимой техники.
00
МФК «Видное 9-18»

«Региондевелопмент» завершит знаменитый долгострой в Видном

Уже во второй половине 2018 года долгострой на въезде в город будет сдан в эксплуатацию. В многофункциональном комплексе, ставшим продолжением уже известной рынку концепции «9-18», появятся апартаменты, торговые галереи, кинотеатр, рестораны и кафе.
00
Очередники Москвы

Социальное жилье в Москве приходится ждать более 25 лет

В четверг глава Департамента горимущества Максим Гаман сообщил прессе о хороших темпах обеспечения очередников жильем. Общественная организация «Очередники Москвы» не могла не отреагировать на «циничные»(c) заявления руководства Департамента.
00
ЖК «Одинбург», сентябрь 2017

В микрорайоне «Одинбург» представлено оптимальное соотношение жилых и коммерческих площадей

Микрорайон «Одинбург» удачно сбалансирован в части соотношения жилых и коммерческих площадей: помещения коммерческого назначения составляют около 20% от жилой площади объекта, а правильное распределение операторов коммерческих площадей гарантирует микрорайону наличие развитой инфраструктуры и делает проживание более комфортным.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как быстро найти покупателя или 5 способов предпродажной подготовки квартиры

Для того, чтобы быстро продать квартиру, вовсе не обязательно сильно снижать цену. Необходимо выделить объект на фоне конкурентов, грамотно подчеркнув его преимущества с помощью ряда приемов. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали о способах предпродажной подготовки и дали советы, как сократить время поиска покупателя.
00

На северо-восточном участке второго кольца метро появится сразу три ТПУ

Главным назначением ТПУ является комфортная пересадка пассажиров с одного вида транспорта на другой. Благодаря совмещению остановок метро, городских и внегородских направлений общественного транспорта граждане не будут терять время на путь от одной остановки до другой.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: