Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. За год объем предложения вырос на 12,5%. Средняя цена предложения – на 7,8% и составила 174 760 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», к концу 2019 года массовый сегмент первичного рынка жилой недвижимости Москвы был представлен 92 проектами. За год старт продаж был объявлен в 18 комплексах. Таким образом, на конец 2019 года массовый сегмент рынка состоял из 16 860[1]квартир общей площадью 0,977 кв. м. С декабря прошлого года показатели выросли на 12,5% и 9,3% соответственно.
В декабре рынок пополнился одним проектом – «В стремлении к свету», в котором было объявлено начало бронирования. Также в уже реализуемых проектах начаты продажи новых корпусов: «Вестердам» (корп. 4, 5) и «Селигер Сити» (корп. С, К-3, 4, 5).
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2019 г.
№ | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
|---|---|---|---|---|
1 | Дом на Барвихинской | Тройка РЭД | ЗАО | 1 кв. 2019 |
2 | Квартал Некрасовка | ГК Самолёт | ЮВАО | 1 кв. 2019 |
3 | Молодогвардейская 36 | ГК ПИК | ЗАО | 1 кв. 2019 |
4 | Сказочный лес | Seven Suns Development | СВАО | 1 кв. 2019 |
5 | Балтийский | РГ-Девелопмент | САО | 2 кв. 2019 |
6 | Вестердам | ИНТЕКО | ЗАО | 2 кв. 2019 |
7 | Stellar Сity | ГК Ташир | ЗАО | 3 кв. 2019 |
8 | Большая Семёрка | Бэсткон | ВАО | 3 кв. 2019 |
9 | Ильменский 17 | ГК ПИК | САО | 3 кв. 2019 |
10 | Тринити | Гранель | САО | 3 кв. 2019 |
11 | ÀLIA | Asterus | СЗАО | 3 кв. 2019 |
12 | Бульвар Матроса Железняка 11 | ЖСК "Бульвар Матроса Железняка, 11" | САО | 3 кв. 2019 |
13 | MySpace на Дегунинской | MySpace Development | САО | 3 кв. 2019 |
14 | MySpace на Фрезерной | MySpace Development | ЮВАО | 3 кв. 2019 |
15 | Измайловский пр-д 22-1 | ЖСК "Измайловский проезд 22-1" | ВАО | 3 кв. 2019 |
16 | Просторная 7 | ГК ПИК | ВАО | 4 кв. 2019 |
17 | L'Club | Центр-Инвест | ЮВАО | 4 кв. 2019 |
18 | В стремлении к свету | Seven Suns Development | СВАО | 4 кв. 2019 |
Источник: «Метриум»
Распределение предложения по округам произошло следующим образом: доля ЮВАО, традиционно лидирующего с большим отрывом от других округов, за год сократилась на 6,8 п.п. до значения в 21,5%. Разрыв между первым округом в структуре и вторым значительно уменьшился: доля СВАО выросла на 4,5 п.п. до значения в 20,0%. В ЮАО сосредоточено 14,9% предложения (-1,6 п.п.), следующий в структуре – ЗАО (14,1%, +2,7 п.п.). Экспозиция САО за год сократилась на 1,7 п.п. и составила 13,5%. На ЮЗАО и СЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,2% (-0,2 п.п.) и 3,9% (-0,3 п.п.) соответственно.
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Источник: «Метриум»
Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум»
К концу года наметилось почти равномерное распределение предложения по трем стадиям строительной готовности: доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе составила 28,4% (-17,3 п.п.), в зданиях на этапе монтажа этажей сосредоточилось 26,4% экспозиции (+0,7 п.п.), а в домах, находящихся на отделочных работах, – 32,7% (+15,3% п.п.). Доля предложения в готовых домах незначительно выросла и составила 12,5%.
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты. Доля первых снизилась на 0,9 п.п. и составила 29,0%, доля вторых выросла на 1,9 п.п. до значения в 40,2%. Студии составили 9% (+2,7 п.п.) рынка. Доли трёх- и многокомнатных лотов сократились: первая на 3,3 п.п. (до 19,7%), вторая – на 0,5 п.п. (до 2,1%).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – декабрь 2019 г., внутренний круг – декабрь 2018 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения к концу декабря зафиксирована на отметке 174 760 руб. за кв. м. Годовой прирост показателя – 7,8%. За исключением первого месяца 2019 года, когда цена сократилась на 1,3%, на протяжении всего года наблюдался рост показателя. Самый низкий ценовой уровень отмечен в январе (159 965 руб. за кв. м), самый высокий – в декабре вследствие непрерывного роста с февраля.
Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2014 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В большинстве округов отмечена положительная годовая динамика средней цены. Максимальный рост произошел в САО (+19,2%), ВАО (+13,4%) и ЮАО (12,4%). В ЮВАО, ЗАО и ЮЗАО средний ценовой уровень поднялся на 9,2%, 8,0% и 5,5% соответственно. Средняя цена сократилась в СЗАО и СВАО на 9,2 и 5,6% соответственно.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2019 года средний бюджет предложения вырос на 4,8% и составил 10,1 млн руб. В среднем подорожали квартиры всех типологий, кроме студий, стоимость которых сократилась на 2,7%. Рост стоимости однокомнатных квартир оставил 8,2%, двухкомнатных – 7,1%. Максимальный рост отмечается в бюджете предлагаемых трёхкомнатных квартир (+10,0%). Многокомнатные лоты в среднем стали дороже на 5,2%.
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2019 года:
– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 15,9 кв. м за 3,418 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,501 млн руб.
– ЖК «В стремлении к свету» (СВАО / р-н Лианозово): студия площадью 26,5 кв. м за 3,575 млн руб.
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | ||||||
мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
СТ | 15,3 | 25,9 | 37,2 | 130 720 | 193 230 | 352 100 | 3 418 500 | 4 995 100 | 8 465 730 |
1К | 29,4 | 40,7 | 65,2 | 115 000 | 183 520 | 310 000 | 4 255 000 | 7 466 690 | 13 188 600 |
2К | 43,0 | 62,1 | 148,6 | 101 510 | 171 190 | 293 255 | 5 835 200 | 10 635 690 | 22 206 420 |
3К | 62,6 | 84,2 | 139,6 | 94 010 | 169 540 | 289 700 | 7 521 000 | 14 271 620 | 28 500 000 |
4К+ | 49,0 | 109,3 | 292,4 | 123 000 | 187 720 | 255 000 | 9 163 000 | 20 517 790 | 65 263 241 |
итого | 12,0 | 59,3 | 292,4 | 90 505 | 173 830 | 351 100 | 3 200 000 | 10 313 710 | 65 263 240 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2019 года
На рынок новостроек 2019 года главным образом повлияло вступление в силу законодательных изменений в строительстве жилья, а именно – переход застройщиков на новую систему финансирования. Данный фактор стал основным среди тенденций завершившегося года. Через эскроу-счета в массовом сегменте новостроек Москвы к концу года реализовывалось около трети квартир.
Рост цен
«Главное следствие изменений в законодательстве – рост цен, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период с декабря 2018 по декабрь 2019 года средняя цена предложения претерпела рост в 7,8%, достигнув исторически максимального значения в 175 тысяч рублей. В отдельных проектах цены за год выросли на 20% и больше. В течение года застройщики не только повышали цены на уже предлагаемые квартиры, но и стали выводить на рынок новые проекты по ценам не ниже среднерыночных, как это было принято раньше, а на сложившемся ценовом уровне или даже выше».
Снижение спроса
В 2019 году отмечается разнонаправленная динамика спроса. Если в первые шесть месяцев активность покупателей возрастала, несмотря на рост цен и повышение ипотечных ставок, то во втором полугодии число сделок стало сокращаться по сравнению с прошлым годом. Причем с каждым месяцем разрыв увеличивался – от 9% в августе до 30% в ноябре, хотя ипотечные ставки снова стали снижаться. В этих условиях произошло увеличение объема экспозиции первичного рынка жилья массового сегмента на 13% за год – с 15 до 16,9 тыс. квартир.
Замедление девелоперской активности
Предложение массового сегмента увеличилось, несмотря на снижение темпа выхода новых проектов. В 2019 году рынок пополнился 17-тью комплексами против 28-ми в 2018 году и 23-х в 2017 году.
Появление микроквартир
«Одним из методов стабилизации спроса в условиях роста цен является снижение (сохранение) общего бюджета квартир за счет уменьшения их площади, – отмечает Мария Литинецкая. – Именно этот фактор стал причиной «бума» студий по 20-25 кв. м после кризиса 2014-2015 гг. В 2019 году рынок шагнул еще дальше и предложил покупателям лоты по 11-15 кв. м. Стоит отметить, что это общемировая тенденция, и такой продукт находит своего клиента. Тем более, если раньше самые маленькие предложения на рынке Москвы представляли собой апартаменты, то сейчас появились помещения с возможностью постоянной регистрации».
Увеличение предложения с отделкой
Еще одна тенденция – увеличение предложения с отделкой – также получила развитие в 2019 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 44% до 46%. Удельный вес объектов с предчистовой отделкой (white box) повысился с 9% до 13%. Соответственно, предложение квартир без отделки сократилось с 47% до 41%.
На протяжении последних лет доля квартир «в бетоне» неуклонно снижается. По итогам 2018 года она оказалась меньше половины (47%), а в конце 2019 года едва превысила 40%. Доля лотов с готовым ремонтом выросла с 44% до 46%, с отделкой white box – с 9% до 13%.
Прогноз на 2020 год
«Доля предложения, реализуемого по эскроу-счетам, продолжит увеличиваться, что должно привести к дальнейшему росту среднерыночных цен, но уже не такому агрессивному, как в 2019 году, – резюмирует Мария Литинецкая. – Повышение будет сдерживаться снижающейся покупательской активностью, в связи с чем нельзя исключать и выборочной отрицательной коррекции стоимостных показателей. Кроме того, мы ожидаем вновь увеличение размеров скидок – с 4% до 5-7% в среднем».
[1]Для ряда проектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте