Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Чтобы полностью профинансировать жилищное строительство в России, достаточно инвестировать менее 10% международных резервов РФ, подсчитали эксперты «Метриум». Порядка $54 млрд необходимо для возведения более 80 млн кв.м жилья, что равно годовому объему ввода новых домов и квартир в России. Таким образом, госзаказ может стать мощной мерой поддержки застройщиков при умеренных вливаниях из финансовых резервов.

В текущих кризисных условиях дефицита спроса и инвестиций поддержка жилищно-строительной отрасли требует прямых и масштабных вливаний государства. При этом возможность направить такие средства на сохранение и даже увеличение активности в социально и стратегически значимой отрасли у государства есть, считают эксперты «Метриум». Для полного замещения инвестиций в жилищное строительство, которые в течение двух лет обеспечат ввод 80 млн кв.м. жилья, достаточно всего 9,6% от международных резервов Российской Федерации.

По данным Росстата, в 2019 году в России было введено 80,3 млн кв.м. жилья. При этом средняя полная стоимость строительства жилья массового спроса, по подсчетам Союза инженеров-сметчиков России (СИС), в феврале составила 50,3 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, для строительства годового объема нового жилья требуется порядка 4 трлн рублей. Если инвестировать эти средства сейчас, то в течение двух лет (средний период строительства жилого дома) в России будет введено около 80 млн кв.м. жилья.

Между тем, по данным Банка России, на 10 апреля 2020 года объем международных резервов Российской Федерации составил $565 млрд. По этому показателю РФ занимает пятое место в мире, уступая по объему резервов только Китаю ($3 трлн), Японии ($1,4 трлн), Евросоюзу ($949,1 млрд) и Швейцарии ($855,8 млрд).

Для инвестирования в строительство годового объема нового жилья, таким образом, может хватить $54,1 млрд, что равно 4 трлн рублей по курсу ЦБ РФ на 10 апреля. Эта сумма составляет всего 9,6% от международных резервов РФ на текущий момент.

Эксперты «Метриум» отмечают, что объем инвестиций может быть и уменьшен, если поддержку направить только профессиональным застройщикам, которые занимаются строительством многоквартирных домов. По данным Росстата, в 2019 году они ввели 54% новых площадей. Соответственно, для замещения их инвестиций достаточно порядка 5% международных резервов страны.

«Конечно, полного замещений частных инвестиций в строительство не понадобится, так как несмотря на кризис многие застройщики продолжат работу, а банки будут их финансировать,поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Расчет демонстрирует, что даже если бы власти задались столь масштабной целью, из «кубышки» понадобилось бы инвестировать всего 10% имеющихся там средств. Впрочем, нужно понимать, что объем вложений в строительство в России хронически низкий. К примеру, в Финляндии, Германии и Канаде до трети суммарных инвестиций в основной капитал приходится на жилищное строительство. Соответственно, даже столь массированное инвестирование в размере 5-10% федеральных резервов скорее станет мерой приведения российских реалий к норме развитых стран. По данным Росстата, в 2019 году объем инвестиций в строительство (включая инфраструктуру) составил 3,4%, в том числе зданий – 1,3% от общих вложений в основной капитал».

Какими могут быть механизмы инвестиций

Масштабные вложения из международных резервов или бюджета страны в жилищное строительство фактически означают создание государственного сектора. В условиях ожидаемой стагнации коммерческого сектора, вызванной снижением спроса, а также высокой стоимостью займов, государственный сектор станет дополнительным источником финансирования деятельности застройщиков, загрузки мощностей подрядных организаций и промышленности стройматериалов. Конкретные механизмы могут быть разные – огромный опыт государственного инвестирования в жилье накоплен странами Европы во второй половине XX века, благодаря чему эти страны лидируют по площади жилого фонда на душу населения. Какими могут быть конкретные механизмы?

1. Прямой госзаказ, предполагающий выделение застройщикам средств в размере средней рыночной стоимости квадратного метра в регионе, с последующей передачей возведенного жилья в управление государства.

2. Безвозмездные вложения, то есть государство компенсирует себестоимость строительства, а застройщики реализуют построенное жилье на рынке (сдают в аренду/лизинг) при контроле ценообразования. На рынке появится сегмент относительно дешёвого жилья, на которое смогут рассчитывать слои населения с низкими доходами (прежде всего те, что работают в бюджетном секторе).

3. Льготное целевое кредитование. Создание специализированного госбанка, занимающегося кредитованием жилищного строительства по низким ставкам.

Условием участия в программах должно быть прозрачное ценообразование, готовность реализовывать проекты на непростых локальных рынках недвижимости.

«Чтобы обеспечить высокую эффективность вложений, государство может дифференцированно подходить к применению таких мер, – говорит Владимир Щекин, совладелец, председатель правления Группы Родина (девелопер Russian Design District). – К примеру, в Москве, где строительный комплекс довольно устойчив, достаточно было бы направить госинвестиции на строительство социальных и инфраструктурных объектов, сняв тем самым нагрузку с девелоперов, которые реализуют масштабные проекты. На региональных рынках, где разница между себестоимостью и ценой продажи минимальна, действительно объем прямых вливаний должен быть больше, особенно для застройщиков, которые возводят жилье для расселения ветхих и аварийных домов».

«На строительство объектов социальной инфраструктуры можно было бы направлять государственные инвестиции в виде кредитных линий с нулевой ставкой, – уточняет Дмитрий Цветов, директор по развитию ГК «А101». – Девелоперы почти всегда строят эту инфраструктуру за свой счет, то есть из прибыли, и затем безвозмездно передают городу. В условиях проектного финансирования эти затраты включаются в стоимость жилых домов, что повышает среднюю ставку для девелоперов, при этом спрогнозировать прибыль на 2020 год пока затруднительно. Кредит с нулевой ставкой – это не просто невозвратная дотация от государства, а деньги, которые нужно будет вернуть, просто с нулевой ставкой. Это существенно снизит себестоимость строительства, ставку по проектному финансированию и конечную цену для покупателя». 

«Направление массированных государственных инвестиций нужно увязать с инновационным процессом, – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби», «Данилов дом»). – К примеру, приоритетное право на получение льготных кредитов или прямую финансовую помощь могут получить застройщики, готовые, реализуя жилищные проекты, внедрять новые технологии строительства (3D-печать, BIM, «умные» стройматериалы, энергоэффективность). При подтвержденном эффекте в виде снижения себестоимости впоследствии госкредит для них должен становиться дешевле». 

Почему недостаточно стимулирующих мер

16 апреля власти анонсировали антикризисные меры в строительстве, которые включают субсидирование ипотечных ставок (до 6,5% годовых), выделение 50 млрд рублей на приобретение жилья у застройщиков, снижение ставок по кредитам девелоперских компаний. По мнению экспертов «Метриум», эти меры, безусловно, окажут позитивное, но ограниченное влияние на рынок жилья.

Снижение ипотечных ставок будет способствовать временному и ограниченному приросту спроса, так как для большинства заемщиков представляет проблему не только стоимость кредитования, но и экономические условия. По данным Счетной палаты РФ, в 2020 году ВВП России сократится на 5%. Ожидается повышение безработицы и сокращение доходов населения. В таких условиях даже дешевая ипотека не будет привлекательной.

Выделение 50 млрд рублей для приобретения жилья охватит небольшое число компаний. При средней стоимости стандартной двухкомнатной квартиры в России (порядка 3 млн рублей) у застройщиков может быть приобретено 17 тыс. невостребованных квартир, что составляет 19% от реализованных по договорам долевого участия квартир в одной только Москве за 2019 год.

Снижение ставок по кредитам для застройщиков также не решает проблему высоких рисков для их деятельности в текущей экономической обстановке. Льготным кредитом смогут воспользоваться далеко не все застройщики, а значительной части девелоперов в нем будет отказано из-за низкой рентабельности проектов и высоких рисках спроса.

«Массированные инвестиции в жилищное строительство дадут мощный экономический и социальный эффект,резюмирует Мария Литинецкая. – В строительстве занято более 6 млн россиян или 8,8% всех занятых в стране, а в смежных отраслях (продажи недвижимости, промышленность стройматериалов, транспорт и т.п.) – еще больше. Иными словами, вложения в жилищное строительство помогут сохранить, а возможно даже увеличить занятость в период кризиса. При этом можно рассчитывать на мощный мультипликативный эффект, особенно для экономики крупных городов, ведь строительство дает 5% ВВП страны, не считая смежных отраслей. Учитывая системность экономических проблем, сочетание стимулирующих мер и создание госзаказа позволит не только поддержать отрасль, но и решить социальные трудности, в частности, ликвидировать очереди на жилье, а также угрозу роста ветхого и аварийного жилья. Вполне возможно направление госинвестиций в формате московской программы реновации жилья, но в масштабе страны».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Всеостройке.рф, логотип

Когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет - мнение

Снижение ключевой ставки Банком России на 1% прибавляет строительной отрасли оптимизма, но какова судьба у льготной ипотеки, что ждать рынку? Об этом и других вопросах читайте в новом материале от портала Всеостройке.рф.
00
Обучение MBA

Курсы бизнес-аналитика в Москве: старт для карьеры в анализе данных

Онлайн-обучение бизнес-аналитике подойдет тем, кто хочет разобраться в данных и научиться применять их для роста компании. Это профессия, которая востребована в разных сферах. Курсы подходят новичкам и действующим специалистам. Учиться можно в удобное время и с любого устройства.
00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Упаковывание товаров в гофрокоробы

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
Или войти с помощью: