Мониторинг ответов Росреестра на вопросы граждан и юридических лиц, 27 мая 2022 года

Банкротство гражданина

С момента введения института банкротства физических лиц с каждым годом увеличивается количество граждан, решивших пройти процедуру признания банкротом в судебном порядке. Так, обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом может как сам гражданин, так и его кредиторы, если общая сумма его долгов превышает 500 тысяч рублей.

После возбуждения судом дела о банкротстве, в зависимости от ситуации, например, если гражданин имеет стабильный, достаточный доход, позволяющий постепенно погашать задолженность в соответствии с утвержденным планом, может быть введена процедура реструктуризации долгов, при отсутствии достаточного дохода вводится процедура реализации имущества должника, также может быть заключено мировое соглашение, которое должно быть одобрено на собрании кредиторов и утверждено судом.

Как правило, в большинстве случаев, при банкротстве физического лица применяется именно процедура реализации имущества, основной целью которой является формирование конкурсной массы должника и удовлетворение требований кредиторов. В рамках данной процедуры осуществляются мероприятия, направленные на поиск и выявление имущества должника путем направления различных запросов в органы государственной власти, проводится анализ заключенных гражданином сделок, связанных с отчуждением имущества за последние два года, осуществляется оценка выявленного имущества и последующая его реализация. Вырученные от продажи имущества гражданина-банкрота денежные средства идут на погашение задолженности согласно установленной законодательством о несостоятельности очередностью.

Необходимо отметить, что в конкурсную массу не включаются: единственное жилье, за исключением залоговых и ипотечных объектов; предметы быта, за исключением драгоценностей и предметов роскоши; получаемые должником выплаты, предназначенные для содержания иных лиц (например, алименты на несовершеннолетних детей, страховая пенсия по случаю потери кормильца, назначенная ребенку, пособие на ребенка, социальные пенсии, пособия и меры социальной поддержки, установленные для детей-инвалидов, и т.п.), а также деньги в размере установленной величины прожиточного минимума, приходящейся на самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении.

Сопровождает процедуру банкротства физического лица финансовый управляющий, который утверждается арбитражный судом и его участие в деле о банкротстве гражданина является обязательным. Фиксированная сумма вознаграждения финансового управляющего составляет 25000 рублей, которая выплачивается единовременно по завершению соответствующей процедуры за счет средств гражданина – банкрота.

После выполнения финансовым управляющим всех мероприятий, связанных с процедурой банкротства, суд выносит определение о завершении реализации имущества гражданина и об освобождении от исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина.

Вместе с тем должник не всегда освобождается от обязательств. Так, освобождение гражданина от обязательств не допускается, если гражданин привлечен к уголовной или административной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное или фиктивное банкротство; гражданин не представил необходимые сведения или представил заведомо недостоверные сведения финансовому управляющему или арбитражному суду; при возникновении или исполнении обязательства гражданин действовала незаконно.

Также следует не забывать, что признание гражданина банкротом влечет и определенные последствия, а именно: в течение 5 лет при получении кредитов, займов необходимо указывать на факт своего банкротства; в течение 5 лет после завершения процедуры реализации имущества не получится вновь «списать» долги через банкротство; в течение 3 лет гражданин не вправе занимать должности в органах управления юридического лица, иным образом участвовать в управлении юридическим лицом и др.

Территориальные зоны, что нужно о них знать

 Что такое территориальные зоны, для чего их устанавливают, можно ли изменить границу территориальной зоны и как узнать, в какой территориальной зоне расположен земельный участок, рассказали в Кадастровой палате по Кабардино-Балкарской Республике.

Территориальные зоны — это отдельные земельные территории муниципальных образований, для которых в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты. Такие территории наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Территориальные зоны способствуют гармоничному развитию территорий, а также они направлены на комплексный и системный подход к пространственной организации территорий. При этом подход должен способствовать устойчивому развитию территорий, то есть обеспечению безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничению негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду, обеспечению охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Согласно действующему законодательству, территориальные зоны могут быть следующих видов: жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные.

«В состав территориальных зон могут включаться другие виды зон. К примеру: в состав общественно-деловой зоны могут входить зоны делового, общественного и коммерческого назначения или зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, также могут быть расположены зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности», – поясняет заместитель директора Кадастровой палаты по Кабардино-Балкарской Республике Таймураз Бозиев.

В общественно-деловых зонах могут размещаться объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объекты среднего профессионального и высшего образования, административные, научно-исследовательские учреждения, культовые здания, стоянки автомобильного транспорта, объекты делового, финансового назначения, иные объекты, связанные с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Также в общественно-деловых зонах могут быть размещены жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

«Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Поэтому, прежде чем построить на своем земельном участке магазин или кафе, необходимо заранее поинтересоваться, возможно ли такое строительство», – уточнил Таймураз Бозиев.

Границы территориальных зон устанавливаются в соответствии с развитием территорий, при их формировании учитываются возможность сочетания различных видов использования земельных участков, функциональных зон, сложившаяся планировка территории и существующее землепользование. Также принимается во внимание возможность предотвращения причинения вреда объектам капитального строительства, (расположенным на смежных земельных участках) и историко-культурный план исторического поселения федерального или регионального значения.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне. Поэтому границы таких зон устанавливаются по уже сложившимся ориентирам планировки территории. К примеру, это могут быть линии магистралей, улицы, проезды, красные линии, границы земельных участков, границы населенных пунктов, границы муниципальных образований, естественные границы природных объектов и иные границы.

Установленные границы территориальных зон при необходимости можно изменить, для этого нужно внести изменения в ПЗЗ. Сделать это можно по инициативе Федеральных органов и субъектов исполнительной власти, органов местного самоуправления, а также по инициативе физлиц и организаций. Предложение по изменению границ сначала направляется в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, при положительном рассмотрении обращения его направляют на рассмотрение главе местной администрации для принятия окончательного решения.

Сведения о границах территориальных зон являются частью реестра границ и подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Информация о территориальных зонах, внесенных в ЕГРН отображается на Публичной кадастровой карте (ПКК). Если на ПКК отсутствует информация о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования.

Расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке

 Вопрос: в каких случаях я могу расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке?

Ответ: По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Строительство в зоне ЛЭП

ВОПРОС: Мой участок расположен в зоне ЛЭП. Я построил на нем дом и хочу его зарегистрировать. Препятствует ли эта зона регистрации моего права на дом?

ОТВЕТ: В пределах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

В связи с чем, для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на построенный на земельном участке, расположенном в пределах зон объектов электросетевого хозяйства, дом необходимо получить решение о согласовании сетевой организацией строительства жилого дома.

Ответы Росреестра на вопросы от бизнес-сообщества

•  Застройщик по договору инвестирования построил здание, муниципальный земельный участок под зданием принадлежит застройщику на праве аренды. Каким образом передать земельный участок инвестору в собственность?
• Застройщик не может передать земельный участок инвестору в собственность. Необходимо заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (если такая возможность предусмотрена договором аренды, и право аренды не приобреталось на торгах). В случае невозможности заключения договора передачи прав по аренде, необходимо прекращение предыдущей аренды и заключение нового договора аренды собственником с инвестором. После регистрации права собственности за инвестором на здание, он вправе выкупить земельный участок в собственность без торгов.

• Право зарегистрировано на протяженный линейный объект 2000 м, как выделить часть в 200 м, чтобы передать эксплуатирующей организации?
• В данном случае возможно образование двух линейных объектов недвижимости протяженностью 1800 м и 200 м, в результате раздела объекта протяженностью 2000м. В случае если для образования объектов недвижимости требуется осуществление реконструкции или перепланировки, такое образование может осуществляться при условии получения разрешительной документации.

• В результате осуществления кадастрового учета и государственной регистрации вносятся записи о вновь образованных объектах и правах на них, а также исходный объект снимается с учета с прекращением прав.
• Государственная пошлина за регистрацию права собственности взимается за каждый вновь образованный объект.

• Продаем помещение в жилом доме, одновременно хотим продать долю в общем имуществе и включить в договор купли-продажи, но общее имущество не стоит на учете. Каким образом составить договор купли-продажи?
• При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме вне зависимости от того стоят на учете помещения, относящиеся к общему имуществу и зарегистрирована ли на них общая долевая собственность. В договоре возможно указание на одновременный переход прав на помещение и на общее имущество без указания кадастрового номера помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
• Хотим поставить на учет здание и зарегистрировать права на него, но был поставлен до него на учет объект незавершенный строительством и зарегистрированы права. Надо ли подавать заявление на снятие с учета и прекращение прав на объект незавершенный строительством?
• Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

• Предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка, который до этого был ему предоставлен на праве аренды. Нужно ли до заключения договора купли-продажи расторгать договор аренды по соглашению сторон в связи с выкупом?
• В этой ситуации, когда покупателем по договору купли-продажи выступает сам арендатор недвижимого имущества, совершение такого договора будет означать совпадение должника и кредитора по договору аренды в одном лице, которое и является основанием для прекращения указанного договора. Таким образом у сторон договора аренды недвижимого имущества отсутствует необходимость расторгать его перед заключением ими договора купли-продажи в отношении того же имущества или перед подачей документов для регистрации перехода права собственности. Такой договор будет считаться прекращенным в силу прямого указания закона в момент внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности на объект от продавца к покупателю.