Почти 8 млрд руб. Москва собирается потратить в будущем году из бюджета на строительство гаражей и паркингов. Не стоит думать, что кто-то получит вожделенное машино-место бесплатно. Деньги предназначены для развития программы «Народный гараж», подготовку площадок для так называемых гостевых парковок в центре и перехватывающих стоянок на подъездах к нему.
Еще 20,2 млрд будут направлены на содержание и комплексное благоустройство московских дворов, в том числе – на создание карманов для парковки. Но одновременно, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», некоторые девелоперы сетуют на переизбыток машино-мест и едва ли не убыточность строительства паркингов в новых жилых комплексах. Противоречие? Да. Надо разобраться.
Негде переночевать
Сегодня запарковаться у собственного жилого дома можно несколькими способами: оставить машину на площадке перед домом (желательно, чтобы видеть ее из окна), в соседнем дворе, поставить на открытую платную парковку, в гараж (или в пресловутую «ракушку»), наконец – загнать в благоустроенный охраняемый паркинг. Первые два варианта общедоступны, главное – найти клочок земли, не занятый соседом. Сложно оценить проблему в цифрах, но некоторые эксперты навскидку полагают, что не более 30% жителей Москвы имеют по адресу проживания организованное парковочное место.
Фактически весь старый жилой фонд не оборудован машино-местами. И если интересы жильцов домов экономкласса лоббировать по большому счету некому (кроме мэра), то в высоком ценовом сегменте вопрос решается по мере возможности. «Проблемы с машино-местами возникают, как правило, в домах высокого класса с реконструкцией, где нет возможности вырыть глубокий котлован и сделать подземный паркинг, – рассказали в «Калинка-Риэлти». – В таких домах, как правило, обустраивается наземная парковка на небольшой придомовой территории, пример – особняки на Малой Молчановке, 4 и в Трубниковском переулке, 8/15. Еще один вариант организации парковки в реконструированных домах – обустройство паркинга на первом этаже самого здания, как это сделано, например, на Нащокинском переулке, 16».
Некоторое время назад вопрос дефицита машино-мест был актуален и для дорогого новостроя. По результатам анкетирования, проведенного несколько лет назад одним из ведущих московских девелоперов бизнес- и элитного жилья, боязнь остаться без машино-места стояла на втором месте среди прочих покупательских опасений (на первом – общая безопасность). Когда стандарты в этом сегменте только формировались, застройщики не раз «промахнулись», запроектировав меньше двух машино-мест на квартиру.
В жилом комплексе «Гранатный, 6» предусмотрено 86 машино-мест, в том числе пять – для мототехники. Получается, что на квартиры площадью до 300 м приходится по два машино-места, на квартиры от 300 кв.м – по три. «Мы столкнулись с тем, что некоторые покупатели хотят больше. У нас есть шесть гостевых машино-мест, мы их не продаем, но если будет сильная необходимость – одно можем уступить. По нашему мнению, для современных домов класса de luxe все-таки необходимо проектировать не менее 2,5-3 машино-мест на квартиру», – делятся опытом в отделе продаж жилого комплекса.
Кто сверху?
В условиях дефицита территорий застройщики нередко устраивают механизированные парковки. Например, в реконструированных особняках без подземного паркинга такие стоянки размещаются иногда на первом или цокольном этажах. У экспертов нет единого мнения на этот счет. Одни говорят, что при использовании качественного оборудования механизированные парковки ни в чем не уступают обычным. Другие уверены, что у покупателей существует против них неистребимое предубеждение: никому не хочется, чтобы над его машиной располагалась некая подвижная платформа с установленным на ней другим автомобилем - «мало ли что». Да и те, чей автомобиль наверху, не уверены в безопасности конструкции. «К тому же «плавающую» парковку сложнее оформить в собственность и продать, потому что юридически это не отдельное машино-место, а «доля в парковке» со всеми вытекающими: при продаже нужно получать разрешение других владельцев и т.п.», – уточняет еще один нюанс руководитель управления коммерческой недвижимости компании «Русский дом недвижимости» Наталья Жаренова.
Тем не менее на отдельных объектах механизированные парковки есть. Например, в ЖК «Власьевская Слобода» организован пятиуровневый механизированный паркинг на 45 машино-мест. В ЖК «Доминион» (застройщик «Интеко») двухуровневый подземный паркинг на 70% оборудован автопаркинговыми системами немецкой фирмы «Клаус». Использование этой технологии позволило застройщику, во-первых, не углубляться под землю на третий уровень, во-вторых, выделить больше мест для крупногабаритных машин и автомобилей представительского класса (машино-места размером 5,5х4,5 м составляют около 20% от общего числа), в-третьих, значительно снизить стоимость парковки – два места жильцы получают фактически по цене одного.
Осваивать третий подземный уровень застройщики не любят: чем глубже под землю, тем дороже стоимость работ, так что третий уровень становится практически «золотым», между тем психологически покупатели не любят парковки на такой глубине.
Вообще самые дорогие машино-места под землей размещаются на самом высоком уровне, а цена на разные места в пределах одного паркинга может различаться на $5000-10 000.
Например, в «Царицыно» стоимость парковочных мест варьируется от 460 000 руб. до 1,2 млн руб. в зависимости от площади и уровня. Скажем, машино-место площадью 9,5 кв.м на втором уровне стоит 460 000 руб., в то время как такое же на первом – 490 000 руб.
Меньше одного в руки не давать!
Последние несколько лет на территории Москвы действуют нормативы, согласно которым необходимое количество машино-мест для жилья, будь то квартал или отдельное здание, определяется с учетом категории комфортности. Нормы следующие (цитата):
– при застройке жилыми домами II категории (с обеспеченностью общей площадью до 30 кв. м на 1 жителя) – не менее 1,0 машино-места на квартиру;
– при застройке жилыми домами I категории (с обеспеченностью общей площадью от 30 до 50 кв. м на 1 жителя) – не менее 1,7 машино-места на квартиру;
– при застройке жилыми домами повышенной комфортности (с обеспеченностью общей площадью свыше 50 кв. м на 1 жителя) – не менее 2,0 машино-места на квартиру.
Другими словами, одно машино-место на одну квартиру – это необходимый минимум для самого простенького «эконома». «Если исходить из практики, то не в каждом проекте такое число машино-мест необходимо, и не в каждом его можно продать», – убежден Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва.
Как результат выполнения этих нормативов в отдельных жилых комплексах теперь наблюдается переизбыток машино-мест. В некоторых ЖК не набирается нужного числа автовладельцев, в других - жильцов останавливают от покупки машино-мест слишком высокие цены. Между тем цены объясняются просто: если у девелопера есть основания считать, что, допустим, треть машино-мест в жилом комплексе «зависнет», потому что они не нужны в таком количестве, он повысит стоимость, чтобы отбить затраты. Некоторые эксперты сетуют на то, что существующие нормативы далеко не всегда обоснованны. Один из бывших специалистов компании «Ведис» называет подземный паркинг в «Марфино» подарком для покупателей, так как на его строительстве, по его словам, компания ничего не заработала.
Цены на машино-места в московских жилых комплексах находятся в диапазоне от 500 000 руб. до $200 000.
Как рассказывает маркетолог «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова, с переизбытком машино-мест компания столкнулась при реализации ЖК «Каскад» (ЦАО). Паркинг спроектирован из расчета 2,5 машино-места на квартиру. И хотя это недешевое жилье (от 200 000 руб. за кв.м, есть пентхаусы), все же часть машино-мест остается невостребованной. Причин может быть несколько. Размер самых маленьких квартир в комплексе – 35 кв.м, такое жилье часто покупают несемейные люди, и в этом случае вряд ли требуется больше одной машины на квартиру. А кроме того, машино-места стоят около 1,6 млн руб. (к слову, парковка трехуровневая, так что себестоимость здесь, скорее всего, тоже высокая).
Распределение мест в паркингах законодательно не регулируется, поэтому застройщики поступают по своему усмотрению. В некоторых ЖК существует квотирование мест, например, при покупке одной квартиры можно купить не больше одного или двух машино-мест, а в некоторых такого не предусмотрено, и клиент может приобрести сразу несколько площадок, а затем перепродать их соседям. Покупатель квартиры в одном из первых дорогих домов на Новом Арбате очень дальновидно приобрел дополнительное машино-место, а когда дом был заселен – выставил его на своеобразный аукцион. В результате машино-место в 2005 г. было продано за $250 000.
В заботе о хранении собственных машин жильцы не слишком интересуются, как будут парковаться их гости. Согласно нормативам гостевые парковочные места распределяют из расчета 1 м/м на 5-6 квартир. К сожалению, на практике хорошо оборудованные гостевые парковки встречаются крайне редко. «Гостевые парковки проектируют не всегда, если можно «воткнуть» еще один корпус – застройщик предпочтет этот вариант. А если такие места все же предусмотрены, то обычно их распределяют между жильцами, которые не смогли приобрести стоянку в закрытом паркинге», – рассказывает Наталья Жаренова.
И себе, и людям
Решать вопрос с переизбытком (или, скажем мягче, недостаточно активным спросом) можно по-разному. Отдельные девелоперы действуют по принципу «нравится квартира – покупайте машино-место!» Например, в жилых комплексах «Доминион» и «Чемпион-Парк» приобретение парковочных мест при покупке квартиры является обязательным условием.
Можно проявить и большую изобретательность. Например, по нормативам в ЖК требуется 100 машино-мест, а девелопер понимает, что ему нереально их продать. В таком случае можно запланировать механизированную парковку на нужное число машино-мест, пройти все согласования, продать 50 мест, а оставшиеся 50 на верхнем уровне вообще не оборудовать. Или «сломать и выкинуть» за ненадобностью. Об этой схеме рассказал представитель девелоперской компании, попросивший не называть его имя. По его словам, маневр пока не был осуществлен, но, как говорится, еще не вечер.
Есть и более благородные способы реализации парковок. Например, «Пересвет-Инвест» построил ЖК «Дом на Новокузьминской» в ЮВАО и в начале 2011 года приступит к возведению отдельно стоящего двухуровневого паркинга. Продажи машино-мест в нем еще не открывались. «Если часть парковочных мест не будет пользоваться спросом, мы, скорее всего, реализуем их среди жителей соседних домов: в районе практически негде ставить машины, а ближайший гаражный кооператив в 30 минутах ходьбы. Но приоритет будет «своим», – рассуждает Ольга Маркова. Понятно, что такие схемы применимы к демократичному, но никак не к дорогому жилью с огороженной собственной территорией – скорее всего, там жильцы будут против «чужаков».
Получается, что парковочные места в жилом секторе по-прежнему распределяются неравномерно: где-то недобор, где-то – перебор. Как скомпенсировать между собой недостаток парковочных мест в одних жилых объектах и переизбыток – в других, нужно решать индивидуально в каждом отдельном случае. Однако, как представляется специалистам www.irn.ru, это не самый мелкий вопрос.
Комментарии
(1)#