Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Из-за экономических последствий СВО спрос на жилье находится на минимуме, предложение — на максимуме, а на главную палочку-выручалочку рынка — «нулевую» ипотеку — ополчился Центробанк. Как следствие, застройщики вынуждены снижать цены, но очень не хотят это делать.

По данным bnMAP.pro, за 10 месяцев 2022 г. выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%. Только Подмосковье пока остается в плюсе (+3%). И это все с учетом хорошего начала года и ажиотажного марта — в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка рухнула на беспрецедентные 46%, сообщила заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова, выступая на организованной «Ведомостями» конференции MREF.

О сокрушительном влиянии мобилизации на рынок недвижимости свидетельствуют и данные агентства Est-a-Tet, подсчитавшего зарегистрированные Росреестром ДДУ. Без учета юрлиц и потовых сделок продажи новостроек в московском регионе по итогам октября упали на 30−40% относительно сентября и на 40−45% по сравнению с прошлым годом:

Кол-во ДДУ

Москва

Новая Москва

Подмосковье

Октябрь 2022

2 995

1 211

3 089

Относительно сентября 2022

-43,6%

-29,1%

-32,7%

Относительно октября 2021

-44,5%

-41,2%

-40,6%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

«В октябре спрос снизился до показателей периода локдауна 2020 г. В апреле-июле 2020 г. среднемесячный показатель спроса находился на уровне 2 827 сделок в „старой“ Москве, 1 130 — в Новой Москве и 3 835 — в Московской области», — говорит Владимир Моребис, коммерческий директор — партнёр Est-a-Tet.

Часть потенциальных покупателей мобилизовали, значительно большая часть покинула страну, а те, кто остались, заняты более насущными проблемами и переживаниями, чем покупка недвижимости. И непохоже, что ситуация скоро улучшится. Например, в компании «Инком-Недвижимость» спрос в начале ноября сократился еще на 5% к октябрю и на 47% - к аналогичному периоду 2021 г.

«С одной стороны, уменьшение покупательской активности связано с уходом большинства иностранных работодателей — платежеспособность населения снизилась. Другой фактор — изменение состава покупателей. Дело в том, что в течение нескольких лет доля поколения Y в сделках с недвижимостью постоянно росла, и до событий февраля текущего года их доля в сделках составляла более 60%. Сегодня она неуклонно сокращается в связи с проведенной частичной мобилизацией и оттоком некоторых граждан за пределы РФ», — комментирует Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость».

В АН «Бон Тон» спрос в ноябре остался на уровне провального октября, а в годовом выражении сократился на 65%.

«Поскольку речь идет о проектах бизнес-класса на заключительной стадии строительной готовности, то уровень цен в них находится на довольно высоком уровне. Поэтому потребители ждут от застройщика существенных скидок, рассрочек платежа и других интересных форм оплаты», — поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».

К скидкам многие застройщики относятся очень нервно, потому что большие дисконты «заставляют покупателей думать, что мы все сидим на супермаржинальных проектах, что нас никак не касается то, что происходит в стране, что застройщики могут снизить свои аппетиты», сетовала коммерческий директор Vos’hod Елена Петропавловская на MREF. Тем не менее, по данным «Инкома», скидки в настоящее время предлагаются в 90% проектов, средний размер дисконта составляет 15%, но в некоторых ЖК достигает 30%.

Без скидки сейчас очень трудно что-то продать как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что уровень цен, раздутых еще в предыдущие два года, все меньше соответствует актуальному уровню спроса и платежеспособности потенциальных покупателей.

«Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 г. цены на жилье в московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на MREF.

В результате на рынке надулся огромный ценовой пузырь, который должен был лопнуть, даже если бы не случилось ни спецоперации, ни санкций. На вторичном рынке недвижимости цены падают с мая, но застройщикам долго удавалось удерживать и даже немного наращивать стоимость метра, сокращая площади квартир и, соответственно, бюджет их покупки. Как следствие, рынок заполонили студии и однушки с метражом меньше, чем в хрущевках.

«Застройщики делают упор на благоустройство, на оформление МОПов, а на жилье подчас без слез не взглянешь — студии 15 кв. м, евродвушки 35 кв. м. Такое ощущение, что покупаешь не квартиру, а двор, где будешь спать на скамейке», — посетовал Олег Репченко.

С экспертом согласны и сами девелоперы. По словам коммерческого директора ГК «Пионер» Дианы Нилиповской, проанализировав планировки во всех московских проектах, «мы ужаснулись, потому что увидели перебор в уменьшении площадей, уже даже не очень корректный к жизни человека».

Еще одной палочкой-выручалочкой для застройщиков стала субсидируемая ипотека с близкими к нулю ставками, которая предполагает небольшой ежемесячный платеж, но стоимость квартиры при этом увеличивается на 20−40%.

Такие программы позволяли застройщикам все лето наращивать спрос если не в годовом, то в месячном выражении, однако затем на «околонулевую» ипотеку ополчился Центробанк. Специальные меры против такой ипотеки ЦБ обещает ввести в начале следующего года, но банки уже начали сворачивать программы.

«Если „нулевой“ ипотеки не будет, либо цены упадут, потому что те цены, которые мы видим, — это цены с учетом субсидирования, либо упадут объемы (продаж — прим. ред.), но никто в этом не заинтересован, потому что и сейчас, несмотря на все усилия, они падают», — отметила на конференции Диана Нилиповская.

Снижать цены, особенно официально, в прайсах, застройщики, конечно, не хотят, ссылаясь на высокую стоимость земли и изменения вида разрешенного использования участка, подорожание «импортозамещенных» стройматериалов, переход на проектное финансирование и банковские ковенанты, которые якобы не позволяют пересматривать стоимость метра (что банкиры отрицают).

Тем не менее цены на новостройки уже ползут вниз. И не только неявно, в виде скидок, но и в официальных прайсах. Пусть пока и не во всех сегментах.

Цены

«Старая» Москва

 

Октябрь 2021

Сентябрь 2022

Октябрь 2022

Динамика/месяц

Динамика/год

Эконом

252 790

331 250

311 170

-6,1%

23,1%

Комфорт

258 580

282 390

267 400

-5,3%

3,4%

Бизнес

395 700

450 180

447 980

-0,5%

13,2%

Премиум

844 900

997 810

1 071 080

7,3%

26,8%

Элитный

1 619 070

2 066 970

2 087 130

1,0%

28,9%

Итого:

407 327

432 089

427 385

-1,1%

4,9%

 

 

Новая Москва

 

Октябрь 2021

Сентябрь 2022

Октябрь 2022

Динамика/месяц

Динамика/год

Эконом

191 770

203 874

210 120

3,1%

9,6%

Комфорт

195 400

231 037

227 320

-1,6%

16,3%

Бизнес

219 020

251 103

260 280

3,7%

18,8%

Итого:

205 631

241 521

240 806

-0,3%

17,1%

 

Подмосковье

 

Октябрь 2021

Сентябрь 2022

Октябрь 2022

Динамика/месяц

Динамика/год

Эконом

108 067

135 512

135 036

-0,4%

25,0%

Комфорт

149 230

176 506

176 208

-0,2%

18,1%

Бизнес-

168 751

218 688

215 451

-1,5%

27,7%

Бизнес

181 479

229 291

218 775

-4,6%

20,6%

Премиум

495 270

751 880

874 426

16,3%

76,6%

Элитный

322 586

279 143

323 142

15,8%

0,2%

Итого

145 245

175 110

174 995

-0,1%

20,5%

Источник: bnMAP.pro

Помимо обвала спроса и роста ипотечных ставок на цены в Москве давит затоваривание рынка. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.

Объем предложения

«Старая» Москва

 

Октябрь 2021

Сентябрь 2022

Октябрь 2022

Динамика/месяц

Динамика/год

Эконом

245

434

468

7,8%

91,0%

Комфорт

14 853

19 080

22 530

18,1%

51,7%

Бизнес

13 212

15 868

16 630

4,8%

25,9%

Премиум

362

623

608

-2,4%

68,0%

Элитный

422

310

283

-8,7%

-32,9%

Итого:

29 094

36 315

40 519

11,6%

39,3%

Новая Москва

 

Октябрь 2021

Сентябрь 2022

Октябрь 2022

Динамика/месяц

Динамика/год

Эконом

230

931

880

-5,5%

282,6%

Комфорт

8 612

13 141

15 159

15,4%

76,0%

Бизнес

218

241

124

-48,5%

-43,1%

Итого:

9 060

14 313

16 163

12,9%

78,4%

Подмосковье

 

Октябрь 2021

Сентябрь 2022

Октябрь 2022

Динамика/месяц

Динамика/год

Эконом

4 659

3 412

3 170

-7,1%

-32,0%

Комфорт

23 722

25 599

27 116

5,9%

14,3%

Бизнес-

869

1 430

1 579

10,4%

81,7%

Бизнес

376

311

447

43,7%

18,9%

Премиум

28

2

2

0,0%

-92,9%

Элитный

44

19

14

-26,3%

-68,2%

Итого

29 698

30 773

32 328

5,1%

8,9%

Источник: bnMAP.pro

И это лишь часть строящегося жилья — разрешения на строительство получены на 17 млн кв. м. По оценке Евгении Колосовой, экспозиция достигла максимума за последние три года и при текущем уровне спроса нынешнего объема предложения хватит на 4 года продаж. Даже если не выводить ничего нового. Так что, скорее всего, цены будут снижаться и дальше.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Всеостройке.рф, логотип

Когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет - мнение

Снижение ключевой ставки Банком России на 1% прибавляет строительной отрасли оптимизма, но какова судьба у льготной ипотеки, что ждать рынку? Об этом и других вопросах читайте в новом материале от портала Всеостройке.рф.
00
Обучение MBA

Курсы бизнес-аналитика в Москве: старт для карьеры в анализе данных

Онлайн-обучение бизнес-аналитике подойдет тем, кто хочет разобраться в данных и научиться применять их для роста компании. Это профессия, которая востребована в разных сферах. Курсы подходят новичкам и действующим специалистам. Учиться можно в удобное время и с любого устройства.
00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Упаковывание товаров в гофрокоробы

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
Или войти с помощью: