Продолжаем серию публикаций, основанных на книге Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки». Во втором выпуске вы можете познакомиться с историей из практики, рассказанной автору книги Ириной Скорочкиной, руководителем департамента развития и поддержки «МИЭЛЬ-Франчайзинг»:
В пятницу, когда рабочий день подходил к концу, в офис зашел пожилой человек и поинтересовался, с кем он может поговорить по вопросу продажи квартиры. На тот момент в офисе оставался дежурный эксперт, который и вышел к посетителю в переговорную.
В следующий понедельник у меня, у юриста, на столе лежал подписанный с клиентом договор на поиск покупателя квартиры и копия Свидетельства о праве на наследство по закону. Собственником квартиры, как оказалось, и являлся наш пятничный посетитель.
Ученые, занимающиеся исследованием «теории снега», утверждают, что не бывает абсолютно одинаковых снежинок. Точно также не бывает одинаковых историй у квартир. Изучая и анализируя документы, полученные при подготовке к сделке, постепенно складывается представление о том, как проходила жизнь людей, ранее проживающих в квартире.
История квартиры, о которой идет речь, оказалась не очень длинной. В связи со сносом здания жильцов переселили в новый дом. Прожив какое-то время в новой квартире, супруги решили её приватизировать. Право собственности оформили на двоих, в равных долях. Выписка из домовой книги, полученная в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ), подтверждала, что на момент приватизации кроме них в квартире никто зарегистрирован по месту жительства не был. Но одну крайне важную деталь мы увидели в этой выписке – супруга нынешнего собственника квартиры была снята с регистрационного учета по факту смерти от несчастного случая на основании решения судьи об объявлении гражданина умершим.
В соответствии с законом для объявления гражданина умершим может быть применен сокращенный шестимесячный срок, если установлен факт несчастного случая. Вступившее в силу решение суда об объявлении гражданина умершим является основанием для внесения записи о смерти этого гражданина в книгу записей актов гражданского состояния. Объявление гражданина умершим влечет различные правовые последствия, в т.ч. открытие наследства.
Полученная информация требовала более детального и тщательного изучения, т.к. работать с «наследственными» квартирами, право собственности на которые перешло наследникам в порядке наследования, сложнее, чем с квартирами, где новые владельцы стали собственниками жилья по гражданско-правовым договорам.
Выяснить, кто из состава наследников не принял наследство, трудно. Наследник, который не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок, установленный для принятия наследства по другим уважительным причинам, имеет право обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Сведения о таком наследнике могут обнаружиться после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю.
Принимая во внимание данное обстоятельство, нам предстояло выяснить, были ли другие потенциальные наследники у умершей супруги. Не менее важно было получить дополнительную информацию, что произошло с супругой, какой несчастный случай: пожар, автомобильная, железнодорожная или авиакатастрофа. Со слов клиента, кроме него, у супруги других наследников первой очереди по закону не было, официальные документы также не содержали данных о других наследниках.
Для получения дополнительной информации мы решили пойти другим путем: поговорить с соседями, встретиться с участковым уполномоченным полиции, за которым закреплен участок, где проживала супруга клиента.
Первый «выход на территорию» результата не дал. Участковый уполномоченный находился в отпуске, из соседей по квартире удалось поговорить только с молодой мамой, но она со своей семьей переехала в этот дом недавно и мало что могла сказать о своих соседях.
Время шло, квартира рекламировалась. Рекламная кампания сделала свое дело, на «нашу» квартиру нашелся покупатель. Перед тем, как договариваться о встрече с покупателем и проводить переговоры с ним, наши сотрудники снова решили встретиться с участковым инспектором, а заодно и поговорить с другими соседями.
В обязанности участкового уполномоченного полиции входит знать территорию административного участка, закрепленную за ним, его особенности, владеть информацией о преступлениях, административных правонарушениях и происшествиях, произошедших на его территории, информировать население об оперативной обстановке.
Мы надеялись, что участковый инспектор, не нарушая закон «О службе в органах внутренних дел Российской Федерации», прояснит ситуацию, произошедшую с супругой клиента. Во время беседы с участковым выяснилось следующее. Больше года назад в ОВД, на территории обслуживания которого проживала гражданка Н., супруга нашего клиента, поступило заявление об её исчезновении. С заявлением обратился супруг, т.к. с момента исчезновения прошло более трех суток. Он утверждал, что супруга исчезла внезапно, без видимых к тому причин, и её предполагаемое местонахождение неизвестно.
Заявление было рассмотрено и проведена соответствующая проверка. Основания для возбуждения уголовного дела отсутствовали, в связи с этим было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и материалы переданы в оперативно-розыскной отдел для организации розыска пропавшей.
Работа по розыску велась до начала весны следующего года. В конце марта в парке, расположенном недалеко от дома, где проживали супруги, был обнаружен труп женщины. В ходе расследования было установлено, что смерть женщины наступила от тяжелой черепно-мозговой травмы в результате падения на заледеневший сугроб. Для проведения опознания пригласили супруга, который по приметам внешности показал, что погибшая Н. и есть его пропавшая супруга.
Оставалось попытаться выяснить у соседей, были ли у погибшей Н. другие близкие родственники. На этот раз нам повезло больше. Возвращаясь от участкового, по дороге к дому, где проживала Н., мы повстречали женщину, гуляющую с собакой, и разговорились. Как оказалось, наша новая знакомая А. – приятельница Н. В этот дом А. переехала в тоже время, что и Н. с супругом, знает всю их семью, но общаются они друг с другом редко, так как А. часто уезжает к своему сыну, чтобы помогать с внуками. Услышав от нашей собеседницы, что «она знает всю их семью», мы решили уточнить, о ком идет речь. Из разговора выяснилось, что у Н. есть дочь, которая год назад вышла замуж и уехала за границу, но продолжает помогать своей матери и часто ей звонит. На наш вопрос, знает ли дочь, что Н. умерла, женщина удивилась и задала, в свою очередь, нам вопрос, что произошло с Н. и когда, так как совсем недавно, где-то дня два назад, А. разговаривала с ней по телефону и Н. ни на что не жаловалась. Тут уже пришло время удивляться нам. Это было «как гром среди ясного неба». Нужно было решать, что делать дальше, чтобы разобраться в ситуации. Необходимо было убедиться, что приятельница нашей новой знакомой и супруга нашего клиента – это одно и то же лицо.
Дальнейшие события происходили очень быстро. Наша знакомая А. согласилась нам помочь. Она позвонила своей приятельнице и под предлогом того, что хочет увидеться с Н., договорилась подъехать к ней на дачу. По дороге А. рассказала, что Н. и её супруг долгое время строили загородом дом, достроить который помогла им дочь Н. Сама Н. обустройство дома взяла в свои руки, переехала туда жить, и в городской квартире появлялась редко. Её же муж остался в городе, но причину таких взаимоотношений между супругами А. объяснять не стала. При встрече с Н. разговор получился долгим и трудным. Стало понятно, что, воспользовавшись длительным отсутствием своей супруги в городской квартире, супруг решил её «похоронить». Какие именно причины побудили его так поступить, мы выяснять не стали, поскольку это исключительно семейное дело. Главное в этой истории то, что благодаря нашему «риэлторскому» расследованию покупатель не приобрел квартиру, которой мог лишиться впоследствии, а Н. не лишилась своего имущества.
О книге
С презентацией книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ» можно познакомиться на нашем сайте на странице по ссылке.
Комментарии
(0)#