Недвижимость: итоги года

В 2012 году на сайте AVITO.ru в разделе «Недвижимость» было размещено свыше 1,835 млн. объявлений о продаже жилой недвижимости, из них более 136 тыс. – в Санкт-Петербурге, 18,4 тыс. – в Екатеринбурге, 153 тыс. – в Уфе, 49 тыс. – в Нижнем Новгороде, 105 тыс. – в Казани, 383 тыс. – в Ростове-на-Дону, 35 тыс. – в Новосибирске, 67 тыс. – В Красноярске, 79 тыс. – в Перми, 73,7 тыс. – в Самаре, 35,4 тыс. – в Воронеже, 72 тыс. – в Волгограде, 28 тыс. – в Челябинске и 37,3 тыс. – в Омске. Специалисты AVITO Недвижимость провели исследование структуры предложения на рынке вторичного и нового жилья, а также изучили динамику цен на средний квадратный метр в различных типах квартир Санкт-Петербурга и 14 крупнейших городах России.

Структура предложения по виду объекта

В структуре предложения по сегментам везде явно преобладает вторичное жилье. Правда, его доля в разных регионах не одинакова. Так, в Санкт-Петербурге она составила 64% (на новостройки приходятся оставшиеся 36% – максимальный показатель доли новостроек среди рассматрива-емых регионов). В последние годы северная столица стабильно входит в тройку лидеров по строительству жилья, вследствие чего показатель новостроек в структуре предложения здесь динамично растет. В других регионах доля вторичного жилья колеблется от 66% в Воронеже до 92% в Волгограде.

В большинстве городов-миллионников в сегменте вторичного жилья превалируют одно- и двух-комнатные квартиры, на которые зачастую приходится почти 3/4 от общего количества предложе-ний. Однако есть и такие города, где преобладают «однушки». Например, в Казани их доля со-ставляет 45% от всех предложений, а в Воронеже и Омске – около 40%. Доля трехкомнатных квартир не превышает 20-25% (исключение составляет Уфа, где «трешки» занимают почти треть рынка – 27%). Многокомнатные квартиры составляют от 3 до 6% предложений.

Цены на недвижимость

Стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге в январе 2013 достигла 91,4 тыс. руб. на вто-ричном рынке и 77,8 тыс. руб. – на рынке новостроек. Бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке составил около 3.5 млн. руб., «двушка» обойдется покупателю в 4.85 – 4.9 млн. руб, средняя трехкомнатная квартира – около 7 млн. руб.

Цена квадратного метра в городах-миллионниках колеблется от 70 до 45 тыс. руб. Самый высокий показатель в Екатеринбурге. Здесь стоимость квадратного метра составила 69,9 тыс. на вторич-ном рынке и 61, 1 тыс. руб. – в новостройках. В тройку самых дорогих городов по стоимости квадратного метра входят Нижний Новгород (61,9 тыс. руб. на вторичном рынке и 61,9 – в новостройках) и Уфа (61,6 и 51,2 тыс. руб. – соответственно). Замыкают «рейтинг» стоимости жилья Волгоград (48,3 и 48, 5 тыс. руб. за метр), Омск (45,1 и 40,2 тыс. руб. за метр) и Челябинск (44,8 и 40,9 тыс. руб. за метр).

Темпы роста цен на вторичном рынке

В завершившемся 2012 году средний прирост стоимости квадратного метра на вторичном рынке в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках России составил около 12%.

В большинстве регионов опережающую рынок динамику демонстрировали одно- и двухкомнатные квартиры, более доступные массовому покупателю. «Трешки» и многокомнатные квартиры при-бавляли в цене гораздо медленнее, зачастую не отыгрывая уровень инфляции, которая составила 6,6% по официальным итогам 2012 года (данные Росстата).

Максимальный рост цен на рынке вторичного жилья по итогам 2012 года зафиксирован в Уфе и Нижнем Новгороде. Цены на квартиры здесь увеличились на 20-21% и составили 61,6 и 61,9 тыс. руб. за квадратных метров соответственно. Это объясняется тем, что Башкортостан и Нижегород-ская область по сравнению с остальными регионами демонстрируют динамично растущую поку-пательскую способность населения. Кроме того, в последние годы здесь развернулось масштаб-ное строительство жилых комплексов, благодаря чему как первичный, так и вторичный рынок по-полняется новыми предложениями современного качественного жилья.

В Санкт-Петербурге цены выросли на 13,5%, в Екатеринбурге – на 12%. Недвижимость Казани за год прибавила в стоимости около 15%. В Ростове-на-Дону, Новосибирске, Красноярске, Воронеже и Омске цены на первичное и вторичное жилье выросли в пределах 10-15%.

Цены на вторичное жилье в Волгограде по итогам 2012 года показали самые низкие темпы роста - 4,5% (то есть ниже темпов инфляции – 6,6%). В последние годы на рынке недвижимости Волго-града прослеживается рост покупательской активности, однако общее количество сделок с жильем остается достаточно низким. Восстановлению активности покупателей препятствует сниженная платежеспособность основной массы населения, а также заметное сокращение предложения на первичном рынке за последние годы. Стоит отметить, что доходы населения города растут, но очень медленными темпами, а ипотечное кредитование по-прежнему остается недоступным для большинства местных жителей

Темпы роста цен – новостройки

Что касается динамики цен на новостройки на региональных рынках, в значительной части городов (Нижний Новгород, Воронеж и др.) новостройки прибавляли в цене темпами, сопоставимыми со вторичным жильем. Однако достаточно примеров (Уфа, Казань, Самара, Челябинск, Красноярск, Пермь), когда зафиксированная ценовая динамика квартир в строящихся домах существенно ниже, чем на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в этих регионах бюджет покупки квартир в новостройках сопоставим с общей ценой за квартиру на вторичном рынке (как за счет больших площадей квартир в новостройках, так и по причине завышенного уровня цены за кв. м). В этих случаях, покупатели, часто, предпочитают ориентироваться на вторичный рынок, отсутствуют рис-ки стать обманутым дольщиком и есть возможность сразу же въехать во вновь приобретенное жилье.

Большой разрыв между ростом цен на квадратные метры в новостройках и вторичным фондом показали Казань (2% и 15%), Самара (4% и 12%) и Челябинск (3 и 14%) и Перми (0% и 8%)

Инвестиционная привлекательность новостроек

Самая большая разница в цене на новостройки и вторичное жилье отмечена в Санкт-Петербурге, Уфе и Новосибирске. Самый низкий показатель – в Волгограде и Красноярске. Аналитики AVITO Недвижимость связывают инвестиционную привлекательность новостроек в регионах с теми же факторами, что и динамику цен в данном сегменте – доступностью и качеством вторичного жилья и новостроек, развитостью строительного рынка региона и общеэкономическими показателями региона.