Новая Москва: рост или падение

Рынок недвижимости Новой Москвы дает повод для противоречивых суждений экспертов: одни фиксируют снижение цен, другие говорят о восходящем ценовом тренде. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка, что, по их мнению, будет происходить с ценами на жилье в Новой Москве до конца 2013 года и какие факторы могут повлиять на ценообразование на этой территории.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Для начала разделим мух и пчел. А именно, рынок новостроек и вторичный рынок (про рынок дач и коттеджей и вовсе не будем говорить). На вторичном рынке жилья Новой Москвы наиболее показательная ситуация с городом Троицк — это крупнейший населенный пункт на территории Новой Москвы, масштаб которого позволяет делать более-менее обоснованные выводы. В этом городе за один год, с момента объявления о присоединении к Москве летом 2011 года до момента официального присоединения, цены выросли на 20%. Более того, некоторые продавцы пылали таким оптимизмом, что выставляли квартиры по цене до 120 тыс. рублей за квадратный метр, что почти соответствовало уровню некоторых, пусть не самых престижных, районов Москвы у МКАД. Сейчас, почти год спустя с момента официального присоединения (июль 2012) уровень цен в Троицке такой же. Нельзя сказать, что в первом квартале 2013 года произошло заметное снижение цен — не более чем на 2-3%. Отрезвление продавцов началось еще до нового 2013 года.

В течение 2013 года в целом в Новой Москве на вторичном рынке цены останутся в коридоре плюс-минус 3%, причем в течение лета скорее минус, а осенью — плюс.

Что касается рынка новостроек, то здесь ситуация иная — массовый вывод в 2012 году новых проектов на продажу спровоцировал снижение средних цен более чем на 10%. Однако в первом квартале 2013 года снижение цен не было нами зафиксировано, так как разрешения на строительство новых многоэтажных объектов в Новой Москве не выдавались. Отмечу, что за первый год после объявления о присоединении (с июля 2011 по июль 2012) цены на первичном рынке росли на радость тем, кто в тот момент уже строил свои объекты — по некоторым рост был до 30%. Почуяв прибыль, застройщики постарались попасть в волну и запустить максимум проектов с надеждой на возможную активность государства на этой территории, которая бы повысила престижность мест застройки. Однако немного просчитались. К идее развития территории федеральная власть пока охладела, а жилые проекты уже оказались запущены и их продают, пусть и по сниженной стоимости. Однако в процесс вмешалась и власть столицы, которая теперь многие проекты на бумажной стадии сокращает и оптимизирует. Вполне возможно, что с учетом того, что власти столицы продолжат неявный мораторий на запуск новых многоэтажных проектов на новых территориях, и с учетом роста строительной готовности объектов, осенью 2013 года цены на первичном рынке Новой Москвы покажут рост на уровне 3% и более в месяц.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

По результатам I квартала 2013 года мы не зафиксировали снижения цен относительно IV квартала 2012 года. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период цены на новостройки Новой Москвы выросли на 2%. Правда, если рассматривать ближнюю зону (до 5 км от МКАД), небольшое снижение было зафиксировано — на 0,2%.

Между тем, мы давно говорили о том, что тренд роста цен на недвижимость Новой Москвы может переломиться. Рост цен, который отмечался на присоединенных территориях, носил эмоциональный характер, тогда как объективных факторов, толкающих цены вверх, не наблюдается. Сразу после объявления о присоединении новых территорий застройщики повысили цены, в отдельных случаях рост составлял до 20%. Однако затем произошел некоторый откат назад — в рамках новогодних акций и других «специальных предложений».

После этого ценовая динамика вышла в более спокойное русло, однако в целом темпы роста все равно несколько обгоняли средние по Москве и Подмосковью. При этом объективных причин для этого нет — с перспективами Новой Москвы до сих пор очень много неопределенности. Предложение растет быстро, а спрос не столь активен — пока новые столичные территории мало чем отличаются от остального Подмосковья, как будут эти территории развиваться, все еще неясно, инфраструктурных изменений не происходит. Поэтому некоторая коррекция вниз на фоне предшествовавшего необоснованного роста — вполне вероятна.

Алексей Заикин, заместитель генерального директора по развитию бизнеса ИФК «Солид»:

В первую очередь понижающий тренд берет свое начало из-за ...