Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 18:56
Нюансы и рекомендации
Сегодня 14:59
Строительство и Ремонт
Сегодня 12:52
Строительство и Ремонт
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Покупка строящегося жилья до сих пор остается весьма рискованной операцией. Хотя Федеральный закон №214 «О долевом строительстве» действует уже 7 лет, статистика ясно показывает, что множество покупок в новостройках Москвы приходится на «серый» рынок. Какие подводные камни поджидают покупателя при совершении таких сделок, как минимизировать риск и на чем можно сэкономить? «Серый рынок» удерживает позиции На рынке недвижимости оживление – количество сделок в марте 2012 достигло уровня 2007 года, самого «сделочного» года. Однако из 8 524 мартовских сделок купли-продажи в Москве лишь 287 были зарегистрированы как договора участия в долевом строительстве. В Подмосковье, к примеру, только в феврале 2012 было заключено 10 471 договоров участия в долевом строительстве. Очевидно, что множество сделок приходится на так называемый «серый рынок». К нему относятся различные схемы с предварительными договорами, есть и иные схемы, к примеру, вексельная. Предварительный договор, как правило, заключается в тех новостройках в Москве, по которым не готова вся документация, необходимая, чтобы заключать договора долевого участия. Предварительные договора не предусмотрены схемой продаж по закону о долевом строительстве, и это влечет определенные риски, особенно, если застройщик требует внести сразу всю сумму за квартиру. Есть и так называемый «договор бронирования» – тоже «серая» схема, еще меньше защищающая права покупателя. С договором бронирования, по мнению некоторых участников рынка, вообще бесполезно ходить в суд. Статистическая картина на рынке московских новостроек выглядит так. Заключение сделки в рамках 214-ФЗ, т.е. по договору долевого участия (ДДУ), предлагается только в 26% новостроек Москвы, еще 9% новостроек продаются по договору купли-продажи (КП). 46% новостроек предлагается купить по предварительным договорам разных типов (это может быть и предДДУ, и предКП), и эти договора не регистрируются как договора участия в долевом строительстве. Не регистрируются и договора вступления в кооператив (ЖСК), до тех пор, пока не будет сдан весь дом – такая схема регулируется 188-ФЗ. Предложений по ЖСК на рынке около 10%.

Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин оценил структуру рынка так: «Вне рамок 214 закона в Москве продается около 30% квартир-новостроек (если оценивать метраж), при этом из них около 10% приходится на ЖСК, а остальные - на преддоговора». Таким образом, тенденция к «обелению» рынка есть, но можно заметить, что по 214 закону работают большей частью продавцы в крупных проектах, а небольшие застройщики предпочитают идти по серым схемам и начинать продажи до подготовки полного пакета документации, используя другие типы договоров. На рынке элитной недвижимости та же картина: и здесь примерно 30% сделок в Москве заключается не по 214 закону. В основном это сделки по предварительному договору купли-продажи или по договору бронирования, рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. «Предварительный договор имеет определенную юридическую силу, в случае возникновения конфликтной ситуации с ним можно пойти в суд и принудить собственника заключить основной договор купли-продажи», – говорит Ирина Могилатова. Опасности договора бронирования Покупка квартиры по любой из схем – это дело не одного дня. Все чаще сделки совершаются с привлечением ипотеки, где для выхода на сделку требуется от одной до трех недель. Ипотеку банки сейчас дают и для «серых» схем, но покупателям надо иметь в виду, что в случае предварительного договора или заключения договора бронирования цена квартиры может поменяться к моменту сделки. С одной стороны, ряд застройщиков и продавцов указывает цены конкретных квартир на сайте, часто в виде таблички или инфографики, и это может считаться публичной офертой. Но это цены, что называется, на сегодня, а завтра продавец имеет право поставить на сайте другую цену. В случае преддоговора или договора бронирования бывает так, что цена повышается уже при выходе на сделку. Поэтому опытные риэлторы советует иметь финансовую «подушку» в 5-10% цены недвижимости на случай повышения стоимости или «внезапных» комиссий. Рекомендации по работе с договором бронирования «Газете.Ru» дал руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин: «Настоятельно рекомендуем внимательно прочитать договор бронирования и обратить внимание на следующие параметры: на какой срок фиксируется квартира, и фиксируется ли цена квартиры. Бронирование квартиры не всегда подразумевает фиксацию цены квартиры». Он добавляет, что цена квартиры фиксируется после подписания договора и внесения аванса (задатка), и в случае, если покупатель передумал, продавец квартиры оставляет себе задаток, либо целиком, либо большую его часть. «Оптимально для покупателя вносить задаток по предварительному договору купли-продажи объекта. Договор бронирования – это не документ. Если покупатель внес задаток по договору бронирования и после этого возникла конфликтная ситуация, то в лучшем случае он может рассчитывать на то, что ему вернут деньги. В суд с этим документом не пойдешь», – поясняет ситуацию Ирина Могилатова. Она также отмечает, что просто «договор задатка» тоже не является документом, принуждающим продавца к сделке, по нему в лучшем случае только вернут деньги. «Это очень опасная форма, в суде можно доказать, что покупатель не выполнил свои обязательства, и тогда застройщик может не только не продать ему объект, но и оставить задаток себе», - предупреждает эксперт. Видение застройщика, продающего квартиры без привлечения посредников, несколько иное. «Если договор заключен в рамках 214 закона, цена там четко прописана и меняться не может. Если квартира забронирована, ее цена тоже не может меняться. Как правило, застройщики стараются не нарушать условия договора, чтобы не потерять клиентов. Дурные слухи очень быстро распространяются», – говорит Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. Покупателю стоит помнить, что цена квартиры, которая указана в договоре, это далеко не все расходы. Почти в 100% случаев продавец берет еще дополнительную комиссию за оформление документов в том или ином виде (она может достигать 60 тыс. руб.). Есть комиссии за регистрацию договора долевого участия и ряд других взносов, которые оформляются, как правило, отдельно. Но в любом случае, прежде чем заключать любой договор о покупке строящегося жилья и вносить задаток, стоит выяснить, насколько добросовестного застройщика вы выбрали. Гарантии надежности Самый главный критерий – ориентироваться на уже построенные объекты. Стоит почитать форумы жильцов уже построенных новостроек, узнать, как шел процесс строительства, какие были сложности, были ли задержки и с чем они были связаны. Некоторая гарантия добросовестности застройщика – аккредитация новостройки для выдачи ипотечных кредитов каким-то крупным банком. Причем весьма важно, чтобы аккредитован был именно тот корпус, в котором вы планируете совершить покупку, а не соседний. Однако и это не дает полной гарантии – на рынке есть новостройки (хрестоматийным уже примером стал застройщик «Южного Тушина» «Энергостройкомплект-М» , говорит Александр Пыпин), где задержка по срокам строительства составляет более 6 лет. Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» при оценке надежности застройщика предлагает обратить внимание на уже реализованные проекты этой компании и выяснить, какие у нее дальнейшие планы. Ирина Могилатова советует предварительно узнать юридические тонкости: например, по какому договору вам будут предлагать сделать покупку. Она не рекомендует покупать у точечных застройщиков (с единичным объектом) по предварительному договору. «Конечно, обычно застройщики в элитном сегменте все-таки выполняют свои обязательства, но теоретическая опасность все-таки существует. Я сама не так давно покупала недвижимость по предварительному договору, и мой юрист меня предупредил о возможной опасности. Но что делать, если объект нравится, а единственно возможная схема приобретения – по предварительному договору? Я знаю застройщика и доверяю ему, поэтому пошла на такую схему», - делится личным опытом Могилатова. 6 способов экономии Первый способ экономии при покупке новостройки на стадии строительства – искать маркетинговые акции. Есть скидки по маркетинговым акциям, которые компании приурочивают к праздникам или каким-то периодам, когда они предвидят снижение уровня продаж. Конечно, рассуждает Александр Пыпин, не стоит рассчитывать на то, что застройщик займется благотворительностью и будет продавать очень дешево. По акциям часто выставляется 2-3 квартиры, ведь главная цель застройщика – привлечь внимание к объекту в целом, а не продать свой объект подешевле. «Здесь кто первый успел, того и тапки», - констатирует он. В поиске выгодной цены также стоит быть осторожным – бывает так, что привлекательная цена указана только в рекламе. «Такими вещами иногда балуются не застройщики, а риелторы. Они хотят дополнительно привлечь клиента и заманивают людей одной ценой, а потом другую выставляют. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Никто ведь не будет работать себе в убыток, поэтому, когда цена явно низкая, это должно вызывать подозрения», - предостерегает генеральный директор компании Galaxy Group Евгений Штраух . Он отмечает, что если застройщик дорожит своим добрым именем, ему нет смысла лукавить и заявлять цену ниже реальной. Второй способ – торговаться. Даже если продавец не говорит о возможности торга, торг никогда не исключен. Наиболее часто скидка предоставляется в случае внесения всей цены квартиры полностью, и к этому случаю относится, кстати, совершение сделки по ипотеке. Скидки есть на квартиры на первых и последних этажах, хотя тут бывают исключения: скажем, не стоит ожидать скидки на последних этажах в элитных домах – обычно верхние этажи здесь используются под пентхаузы или жилье большего размера. Но в остальных домах такие скидки чаще всего предоставляются. Еще один способ сэкономить – пользоваться беспроцентными рассрочками, которые иногда есть у некоторых застройщиков. Проблема в том, что часто беспроцентность таких рассрочек –фиктивная, так как тем, что покупает без рассрочки, дают скидку, например, 5%. Получается, что на самом деле проценты есть, но в скрытом виде, так как тот, кто покупает в рассрочку, платит больше того, кто платит сразу, поясняет Александр Пыпин. Четвертый способ всем известен – покупать на ранних стадиях строительства. «Однако, чем ниже стадия строительства, тем ниже цена, но тем выше и риски покупателя», – говорит Пыпин. Он советует помнить о том, что на рынке недвижимости «полгода – это завтра», т.е. сроки сдачи дома могут неоднократно переноситься, и не стоит рисковать последними деньгами, особенно если продажа совершается по «серой» схеме. Пятый вполне легитимный способ экономии для покупателя – экономия на услугах сопровождения сделки юристом и риэлтором. Поскольку продавцы обычно не дают рядовому покупателю вносить изменения в договор, услуги юриста здесь будут полезны только для анализа договора и общего пакета документов. Покупателю в большей степени придется полагаться на репутацию застройщика и изучение его практики по другим объектам, чем на то, что написано в договоре. Если вы уверены, что застройщик добросовестный, без помощи риэлтора можно обойтись совершенно спокойно, что даст экономию около 1,5-3% от стоимости жилья. Однако хороший риэлтор пригодится в первую очередь для того, чтобы подсказать вариант, где и качество строительства будет лучше, и задержка сроков сдачи будет минимальной. Но для этого риэлтор должен быть неангажированным и обладать значительным опытом. Такие риэлторы есть, но найти их весьма трудно. «[На рынке новостроек] клиент приходит [к риэлторам] не за конкретным объектом, а чтобы узнать, что ему могут предложить. А предлагают то, что легче «впарить», - пишет в своем блоге генеральный директор ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Он констатирует, что риэлторы чаще всего предлагают покупателям объекты, где их комиссия будет максимальной, и поясняет, что именно поэтому его строительная компания не сотрудничает с риэлторами, а продает свои квартиры самостоятельно. Отсюда следует еще один способ экономии – найти объект, которые строится надежной компанией, но мало рекламируется, и поэтому застройщик не закладывает в цену квадратного метра рекламные расходы. Этот совет дает Александр Пыпин, предупреждая, что найти такой объект будет непросто, и именно потому, что рекламы мало.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

В отсутствие завещания вступить в наследство можно по закону

Составление завещания все еще не слишком распространено в нашей стране. Поэтому после смерти наследодателя вступление в наследство, чаще всего, осуществляется в соответствии с порядком, установленным законом.
00
Электронные ключницы от компании LockerBox

Современные электронные ключницы позволят обеспечить повышенный уровень безопасности в организации

На многих предприятиях существуют особые требования в отношении доступа сотрудников к отдельным помещениям. Эффективно справиться с этой задачей может такое современное решение, как электронная ключница.
00
ЖК Чапаева 16

Жилой комплекс «Чапаева, 16»

ЖК «Чапаева, 16» представляет собой десятиэтажный двухсекционный дом с роскошными террасами и подземной автостоянкой. Объект уже сдан в эксплуатацию. Комфортабельные квартиры ждут своих покупателей.
00

Проектирование систем вентиляции: проблемы и решения

Вентиляционная система решает проблемы воздухообмена и безопасности в домах и на предприятиях. Здание без спроектированной и налаженной вентиляции не может пройти комиссию по приему в эксплуатацию.
00
Каркасный дом своими руками

Каркасный дом своими руками - с помощью портала Karkasnik.su мечта станет реальностью!

Современные, доступные и уютные каркасные дома в последние годы становятся все более востребованными. Тем более что не составит труда заказать такое строение под ключ, получив готовое жилище уже через пару месяцев. Однако для еще большей экономии можно возвести каркасный дом и своими руками.
00
Альстромерия

Экзотические цветы как способ удивлять и дарить радость

Бывают такие случаи, когда необходимо подарить близким нечто необычное, яркое и интересное. Без цветов любое событие станет скучным и неинтересным. Традиционные растения в таких ситуациях не всегда подходят, к ним уже многие привыкли, и они не вызывают особенных эмоций.
00

Строительство ТПУ «Аминьевское шоссе» одобрено

Как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, проект планировки нового транспортно-пересадочного узла Аминьевского шоссе одобрен. Благодаря его появлению москвичам будет обеспечена удобная пересадка сразу на три вида транспорта.
00

На правом берегу Москвы-реки построят новую дорогу

От Берегового проезда до ул. Кульнева, как сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, в скором будущем появится новая магистраль. Трасса будет иметь длину в 4,6 км и ни коим образом не перекроет доступа к берегу реки, так как пройдет на достаточном расстоянии от нее.
00

Проблемный дом ЖСК «Ваниль» принято решение достроить

Как сообщила заместитель председателя Москомстройинвеста Екатерина Храмова, строительство проблемного дома ЖСК «Ваниль» будет возобновлено. Однако, чтобы новый инвестор мог приступить к работам как можно скорее, все пайщики должны подписать с ним новые договора.
00

Строительство детской яхтенной школы на базе парка развлечений «Остров мечты» начнется в 2017 году

Создание этого объекта подразумевает под собой два этапа, в первом из которых построят тематический и ландшафтный парк, он закончится в следующем году, и только после этого приступят к возведению школы, гостиницы и концертного комплекса.
00

Магистраль от ул. Генерала Дорохова до Мосфильмовской закончат строить в течение 2-3 месяцев

По словам А. Бочкарева, этот участок также является частью трассы, соединяющей Бережковскую набережную (Третье транспортное кольцо) с ул. Генерала Дорохова с выходом на МКАД, а также часть южного дублера Кутузовского проспекта.
00
Скриншот сайта АН ИНКОМ-недвижимость

База квартир на любой вкус

С учетом нешуточной цены столичной недвижимости даже один процент от стоимости жилья – это, как минимум, несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. Как избежать лишних трат?
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: