Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Покупка строящегося жилья до сих пор остается весьма рискованной операцией. Хотя Федеральный закон №214 «О долевом строительстве» действует уже 7 лет, статистика ясно показывает, что множество покупок в новостройках Москвы приходится на «серый» рынок. Какие подводные камни поджидают покупателя при совершении таких сделок, как минимизировать риск и на чем можно сэкономить? «Серый рынок» удерживает позиции На рынке недвижимости оживление – количество сделок в марте 2012 достигло уровня 2007 года, самого «сделочного» года. Однако из 8 524 мартовских сделок купли-продажи в Москве лишь 287 были зарегистрированы как договора участия в долевом строительстве. В Подмосковье, к примеру, только в феврале 2012 было заключено 10 471 договоров участия в долевом строительстве. Очевидно, что множество сделок приходится на так называемый «серый рынок». К нему относятся различные схемы с предварительными договорами, есть и иные схемы, к примеру, вексельная. Предварительный договор, как правило, заключается в тех новостройках в Москве, по которым не готова вся документация, необходимая, чтобы заключать договора долевого участия. Предварительные договора не предусмотрены схемой продаж по закону о долевом строительстве, и это влечет определенные риски, особенно, если застройщик требует внести сразу всю сумму за квартиру. Есть и так называемый «договор бронирования» – тоже «серая» схема, еще меньше защищающая права покупателя. С договором бронирования, по мнению некоторых участников рынка, вообще бесполезно ходить в суд. Статистическая картина на рынке московских новостроек выглядит так. Заключение сделки в рамках 214-ФЗ, т.е. по договору долевого участия (ДДУ), предлагается только в 26% новостроек Москвы, еще 9% новостроек продаются по договору купли-продажи (КП). 46% новостроек предлагается купить по предварительным договорам разных типов (это может быть и предДДУ, и предКП), и эти договора не регистрируются как договора участия в долевом строительстве. Не регистрируются и договора вступления в кооператив (ЖСК), до тех пор, пока не будет сдан весь дом – такая схема регулируется 188-ФЗ. Предложений по ЖСК на рынке около 10%.

Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин оценил структуру рынка так: «Вне рамок 214 закона в Москве продается около 30% квартир-новостроек (если оценивать метраж), при этом из них около 10% приходится на ЖСК, а остальные - на преддоговора». Таким образом, тенденция к «обелению» рынка есть, но можно заметить, что по 214 закону работают большей частью продавцы в крупных проектах, а небольшие застройщики предпочитают идти по серым схемам и начинать продажи до подготовки полного пакета документации, используя другие типы договоров. На рынке элитной недвижимости та же картина: и здесь примерно 30% сделок в Москве заключается не по 214 закону. В основном это сделки по предварительному договору купли-продажи или по договору бронирования, рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. «Предварительный договор имеет определенную юридическую силу, в случае возникновения конфликтной ситуации с ним можно пойти в суд и принудить собственника заключить основной договор купли-продажи», – говорит Ирина Могилатова. Опасности договора бронирования Покупка квартиры по любой из схем – это дело не одного дня. Все чаще сделки совершаются с привлечением ипотеки, где для выхода на сделку требуется от одной до трех недель. Ипотеку банки сейчас дают и для «серых» схем, но покупателям надо иметь в виду, что в случае предварительного договора или заключения договора бронирования цена квартиры может поменяться к моменту сделки. С одной стороны, ряд застройщиков и продавцов указывает цены конкретных квартир на сайте, часто в виде таблички или инфографики, и это может считаться публичной офертой. Но это цены, что называется, на сегодня, а завтра продавец имеет право поставить на сайте другую цену. В случае преддоговора или договора бронирования бывает так, что цена повышается уже при выходе на сделку. Поэтому опытные риэлторы советует иметь финансовую «подушку» в 5-10% цены недвижимости на случай повышения стоимости или «внезапных» комиссий. Рекомендации по работе с договором бронирования «Газете.Ru» дал руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин: «Настоятельно рекомендуем внимательно прочитать договор бронирования и обратить внимание на следующие параметры: на какой срок фиксируется квартира, и фиксируется ли цена квартиры. Бронирование квартиры не всегда подразумевает фиксацию цены квартиры». Он добавляет, что цена квартиры фиксируется после подписания договора и внесения аванса (задатка), и в случае, если покупатель передумал, продавец квартиры оставляет себе задаток, либо целиком, либо большую его часть. «Оптимально для покупателя вносить задаток по предварительному договору купли-продажи объекта. Договор бронирования – это не документ. Если покупатель внес задаток по договору бронирования и после этого возникла конфликтная ситуация, то в лучшем случае он может рассчитывать на то, что ему вернут деньги. В суд с этим документом не пойдешь», – поясняет ситуацию Ирина Могилатова. Она также отмечает, что просто «договор задатка» тоже не является документом, принуждающим продавца к сделке, по нему в лучшем случае только вернут деньги. «Это очень опасная форма, в суде можно доказать, что покупатель не выполнил свои обязательства, и тогда застройщик может не только не продать ему объект, но и оставить задаток себе», - предупреждает эксперт. Видение застройщика, продающего квартиры без привлечения посредников, несколько иное. «Если договор заключен в рамках 214 закона, цена там четко прописана и меняться не может. Если квартира забронирована, ее цена тоже не может меняться. Как правило, застройщики стараются не нарушать условия договора, чтобы не потерять клиентов. Дурные слухи очень быстро распространяются», – говорит Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. Покупателю стоит помнить, что цена квартиры, которая указана в договоре, это далеко не все расходы. Почти в 100% случаев продавец берет еще дополнительную комиссию за оформление документов в том или ином виде (она может достигать 60 тыс. руб.). Есть комиссии за регистрацию договора долевого участия и ряд других взносов, которые оформляются, как правило, отдельно. Но в любом случае, прежде чем заключать любой договор о покупке строящегося жилья и вносить задаток, стоит выяснить, насколько добросовестного застройщика вы выбрали. Гарантии надежности Самый главный критерий – ориентироваться на уже построенные объекты. Стоит почитать форумы жильцов уже построенных новостроек, узнать, как шел процесс строительства, какие были сложности, были ли задержки и с чем они были связаны. Некоторая гарантия добросовестности застройщика – аккредитация новостройки для выдачи ипотечных кредитов каким-то крупным банком. Причем весьма важно, чтобы аккредитован был именно тот корпус, в котором вы планируете совершить покупку, а не соседний. Однако и это не дает полной гарантии – на рынке есть новостройки (хрестоматийным уже примером стал застройщик «Южного Тушина» «Энергостройкомплект-М» , говорит Александр Пыпин), где задержка по срокам строительства составляет более 6 лет. Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» при оценке надежности застройщика предлагает обратить внимание на уже реализованные проекты этой компании и выяснить, какие у нее дальнейшие планы. Ирина Могилатова советует предварительно узнать юридические тонкости: например, по какому договору вам будут предлагать сделать покупку. Она не рекомендует покупать у точечных застройщиков (с единичным объектом) по предварительному договору. «Конечно, обычно застройщики в элитном сегменте все-таки выполняют свои обязательства, но теоретическая опасность все-таки существует. Я сама не так давно покупала недвижимость по предварительному договору, и мой юрист меня предупредил о возможной опасности. Но что делать, если объект нравится, а единственно возможная схема приобретения – по предварительному договору? Я знаю застройщика и доверяю ему, поэтому пошла на такую схему», - делится личным опытом Могилатова. 6 способов экономии Первый способ экономии при покупке новостройки на стадии строительства – искать маркетинговые акции. Есть скидки по маркетинговым акциям, которые компании приурочивают к праздникам или каким-то периодам, когда они предвидят снижение уровня продаж. Конечно, рассуждает Александр Пыпин, не стоит рассчитывать на то, что застройщик займется благотворительностью и будет продавать очень дешево. По акциям часто выставляется 2-3 квартиры, ведь главная цель застройщика – привлечь внимание к объекту в целом, а не продать свой объект подешевле. «Здесь кто первый успел, того и тапки», - констатирует он. В поиске выгодной цены также стоит быть осторожным – бывает так, что привлекательная цена указана только в рекламе. «Такими вещами иногда балуются не застройщики, а риелторы. Они хотят дополнительно привлечь клиента и заманивают людей одной ценой, а потом другую выставляют. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Никто ведь не будет работать себе в убыток, поэтому, когда цена явно низкая, это должно вызывать подозрения», - предостерегает генеральный директор компании Galaxy Group Евгений Штраух . Он отмечает, что если застройщик дорожит своим добрым именем, ему нет смысла лукавить и заявлять цену ниже реальной. Второй способ – торговаться. Даже если продавец не говорит о возможности торга, торг никогда не исключен. Наиболее часто скидка предоставляется в случае внесения всей цены квартиры полностью, и к этому случаю относится, кстати, совершение сделки по ипотеке. Скидки есть на квартиры на первых и последних этажах, хотя тут бывают исключения: скажем, не стоит ожидать скидки на последних этажах в элитных домах – обычно верхние этажи здесь используются под пентхаузы или жилье большего размера. Но в остальных домах такие скидки чаще всего предоставляются. Еще один способ сэкономить – пользоваться беспроцентными рассрочками, которые иногда есть у некоторых застройщиков. Проблема в том, что часто беспроцентность таких рассрочек –фиктивная, так как тем, что покупает без рассрочки, дают скидку, например, 5%. Получается, что на самом деле проценты есть, но в скрытом виде, так как тот, кто покупает в рассрочку, платит больше того, кто платит сразу, поясняет Александр Пыпин. Четвертый способ всем известен – покупать на ранних стадиях строительства. «Однако, чем ниже стадия строительства, тем ниже цена, но тем выше и риски покупателя», – говорит Пыпин. Он советует помнить о том, что на рынке недвижимости «полгода – это завтра», т.е. сроки сдачи дома могут неоднократно переноситься, и не стоит рисковать последними деньгами, особенно если продажа совершается по «серой» схеме. Пятый вполне легитимный способ экономии для покупателя – экономия на услугах сопровождения сделки юристом и риэлтором. Поскольку продавцы обычно не дают рядовому покупателю вносить изменения в договор, услуги юриста здесь будут полезны только для анализа договора и общего пакета документов. Покупателю в большей степени придется полагаться на репутацию застройщика и изучение его практики по другим объектам, чем на то, что написано в договоре. Если вы уверены, что застройщик добросовестный, без помощи риэлтора можно обойтись совершенно спокойно, что даст экономию около 1,5-3% от стоимости жилья. Однако хороший риэлтор пригодится в первую очередь для того, чтобы подсказать вариант, где и качество строительства будет лучше, и задержка сроков сдачи будет минимальной. Но для этого риэлтор должен быть неангажированным и обладать значительным опытом. Такие риэлторы есть, но найти их весьма трудно. «[На рынке новостроек] клиент приходит [к риэлторам] не за конкретным объектом, а чтобы узнать, что ему могут предложить. А предлагают то, что легче «впарить», - пишет в своем блоге генеральный директор ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Он констатирует, что риэлторы чаще всего предлагают покупателям объекты, где их комиссия будет максимальной, и поясняет, что именно поэтому его строительная компания не сотрудничает с риэлторами, а продает свои квартиры самостоятельно. Отсюда следует еще один способ экономии – найти объект, которые строится надежной компанией, но мало рекламируется, и поэтому застройщик не закладывает в цену квадратного метра рекламные расходы. Этот совет дает Александр Пыпин, предупреждая, что найти такой объект будет непросто, и именно потому, что рекламы мало.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Качество итальянской мебели

Качество итальянской мебели

Порой для того чтобы создать уют в доме, достаточно выдержанного и лаконичного дизайна интерьера. Если вы не уверены в своих дизайнерских способностях, а нанимать такого человека не хотите, то отдайте предпочтение классике, которая будет выигрышно смотреться и приносить удовольствие всегда!
00

Каталог образовательных услуг Москвы

Сегодня рынок образовательных услуг развивается стремительным образом – в одной только столице детям и их родителям предлагаются тысячи, а то и десятки тысяч разнообразнейших кружков, секций, обучающих и развивающих программ, и это, не считая репетиторов и интернет-курсов
00
Автономная канализация для частного дома

Автономная канализация для частного дома

Всем нам известно, что действующие санитарные нормы сегодня требуют, чтобы жилье и другие объекты, в которых отсутствует доступ к централизованной системе сбора сточных вод, имели ее локальный аналог
00

Реконструкция промзон рядом с МЦК завершится через 5 лет

Как сообщил заместитель генерального директора по проектированию АО «МЦК» Алексей Жигалин, работы по реконструкции промзон в районе Московского центрального кольца смогут закончить не ранее чем через 5 лет
00
Как правильно рассчитать площадь комнаты

Как правильно рассчитать площадь комнаты

Затевая ремонт или думая о продаже недвижимости неизменно приходится сталкиваться с вопросом - как посчитать площадь комнаты. Если речь идет о квадратном или прямоугольном помещении, это не составляет труда – все мы помним уроки математики со школы
00
Таунхаус: квартира на земле

Таунхаус: квартира на земле

Рост спроса на квартиры в малоэтажных постройках обусловлен невысокой стоимостью в сочетании с элементами частного дома. Таунхаус — это альтернатива для людей с предпочтениями загородной жизни, при недостатке средств на покупку отдельного участка.
00

В Воскресенске открылся детский садик

Как сообщил председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко, в поселке Воскресенск к Новому году возвели новый детский сад на 250 мест. В данном детском садике для малышей оборудовали зимний сад
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: