Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
23.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Покупка строящегося жилья до сих пор остается весьма рискованной операцией. Хотя Федеральный закон №214 «О долевом строительстве» действует уже 7 лет, статистика ясно показывает, что множество покупок в новостройках Москвы приходится на «серый» рынок. Какие подводные камни поджидают покупателя при совершении таких сделок, как минимизировать риск и на чем можно сэкономить? «Серый рынок» удерживает позиции На рынке недвижимости оживление – количество сделок в марте 2012 достигло уровня 2007 года, самого «сделочного» года. Однако из 8 524 мартовских сделок купли-продажи в Москве лишь 287 были зарегистрированы как договора участия в долевом строительстве. В Подмосковье, к примеру, только в феврале 2012 было заключено 10 471 договоров участия в долевом строительстве. Очевидно, что множество сделок приходится на так называемый «серый рынок». К нему относятся различные схемы с предварительными договорами, есть и иные схемы, к примеру, вексельная. Предварительный договор, как правило, заключается в тех новостройках в Москве, по которым не готова вся документация, необходимая, чтобы заключать договора долевого участия. Предварительные договора не предусмотрены схемой продаж по закону о долевом строительстве, и это влечет определенные риски, особенно, если застройщик требует внести сразу всю сумму за квартиру. Есть и так называемый «договор бронирования» – тоже «серая» схема, еще меньше защищающая права покупателя. С договором бронирования, по мнению некоторых участников рынка, вообще бесполезно ходить в суд. Статистическая картина на рынке московских новостроек выглядит так. Заключение сделки в рамках 214-ФЗ, т.е. по договору долевого участия (ДДУ), предлагается только в 26% новостроек Москвы, еще 9% новостроек продаются по договору купли-продажи (КП). 46% новостроек предлагается купить по предварительным договорам разных типов (это может быть и предДДУ, и предКП), и эти договора не регистрируются как договора участия в долевом строительстве. Не регистрируются и договора вступления в кооператив (ЖСК), до тех пор, пока не будет сдан весь дом – такая схема регулируется 188-ФЗ. Предложений по ЖСК на рынке около 10%.

Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин оценил структуру рынка так: «Вне рамок 214 закона в Москве продается около 30% квартир-новостроек (если оценивать метраж), при этом из них около 10% приходится на ЖСК, а остальные - на преддоговора». Таким образом, тенденция к «обелению» рынка есть, но можно заметить, что по 214 закону работают большей частью продавцы в крупных проектах, а небольшие застройщики предпочитают идти по серым схемам и начинать продажи до подготовки полного пакета документации, используя другие типы договоров. На рынке элитной недвижимости та же картина: и здесь примерно 30% сделок в Москве заключается не по 214 закону. В основном это сделки по предварительному договору купли-продажи или по договору бронирования, рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. «Предварительный договор имеет определенную юридическую силу, в случае возникновения конфликтной ситуации с ним можно пойти в суд и принудить собственника заключить основной договор купли-продажи», – говорит Ирина Могилатова. Опасности договора бронирования Покупка квартиры по любой из схем – это дело не одного дня. Все чаще сделки совершаются с привлечением ипотеки, где для выхода на сделку требуется от одной до трех недель. Ипотеку банки сейчас дают и для «серых» схем, но покупателям надо иметь в виду, что в случае предварительного договора или заключения договора бронирования цена квартиры может поменяться к моменту сделки. С одной стороны, ряд застройщиков и продавцов указывает цены конкретных квартир на сайте, часто в виде таблички или инфографики, и это может считаться публичной офертой. Но это цены, что называется, на сегодня, а завтра продавец имеет право поставить на сайте другую цену. В случае преддоговора или договора бронирования бывает так, что цена повышается уже при выходе на сделку. Поэтому опытные риэлторы советует иметь финансовую «подушку» в 5-10% цены недвижимости на случай повышения стоимости или «внезапных» комиссий. Рекомендации по работе с договором бронирования «Газете.Ru» дал руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин: «Настоятельно рекомендуем внимательно прочитать договор бронирования и обратить внимание на следующие параметры: на какой срок фиксируется квартира, и фиксируется ли цена квартиры. Бронирование квартиры не всегда подразумевает фиксацию цены квартиры». Он добавляет, что цена квартиры фиксируется после подписания договора и внесения аванса (задатка), и в случае, если покупатель передумал, продавец квартиры оставляет себе задаток, либо целиком, либо большую его часть. «Оптимально для покупателя вносить задаток по предварительному договору купли-продажи объекта. Договор бронирования – это не документ. Если покупатель внес задаток по договору бронирования и после этого возникла конфликтная ситуация, то в лучшем случае он может рассчитывать на то, что ему вернут деньги. В суд с этим документом не пойдешь», – поясняет ситуацию Ирина Могилатова. Она также отмечает, что просто «договор задатка» тоже не является документом, принуждающим продавца к сделке, по нему в лучшем случае только вернут деньги. «Это очень опасная форма, в суде можно доказать, что покупатель не выполнил свои обязательства, и тогда застройщик может не только не продать ему объект, но и оставить задаток себе», - предупреждает эксперт. Видение застройщика, продающего квартиры без привлечения посредников, несколько иное. «Если договор заключен в рамках 214 закона, цена там четко прописана и меняться не может. Если квартира забронирована, ее цена тоже не может меняться. Как правило, застройщики стараются не нарушать условия договора, чтобы не потерять клиентов. Дурные слухи очень быстро распространяются», – говорит Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. Покупателю стоит помнить, что цена квартиры, которая указана в договоре, это далеко не все расходы. Почти в 100% случаев продавец берет еще дополнительную комиссию за оформление документов в том или ином виде (она может достигать 60 тыс. руб.). Есть комиссии за регистрацию договора долевого участия и ряд других взносов, которые оформляются, как правило, отдельно. Но в любом случае, прежде чем заключать любой договор о покупке строящегося жилья и вносить задаток, стоит выяснить, насколько добросовестного застройщика вы выбрали. Гарантии надежности Самый главный критерий – ориентироваться на уже построенные объекты. Стоит почитать форумы жильцов уже построенных новостроек, узнать, как шел процесс строительства, какие были сложности, были ли задержки и с чем они были связаны. Некоторая гарантия добросовестности застройщика – аккредитация новостройки для выдачи ипотечных кредитов каким-то крупным банком. Причем весьма важно, чтобы аккредитован был именно тот корпус, в котором вы планируете совершить покупку, а не соседний. Однако и это не дает полной гарантии – на рынке есть новостройки (хрестоматийным уже примером стал застройщик «Южного Тушина» «Энергостройкомплект-М» , говорит Александр Пыпин), где задержка по срокам строительства составляет более 6 лет. Руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» при оценке надежности застройщика предлагает обратить внимание на уже реализованные проекты этой компании и выяснить, какие у нее дальнейшие планы. Ирина Могилатова советует предварительно узнать юридические тонкости: например, по какому договору вам будут предлагать сделать покупку. Она не рекомендует покупать у точечных застройщиков (с единичным объектом) по предварительному договору. «Конечно, обычно застройщики в элитном сегменте все-таки выполняют свои обязательства, но теоретическая опасность все-таки существует. Я сама не так давно покупала недвижимость по предварительному договору, и мой юрист меня предупредил о возможной опасности. Но что делать, если объект нравится, а единственно возможная схема приобретения – по предварительному договору? Я знаю застройщика и доверяю ему, поэтому пошла на такую схему», - делится личным опытом Могилатова. 6 способов экономии Первый способ экономии при покупке новостройки на стадии строительства – искать маркетинговые акции. Есть скидки по маркетинговым акциям, которые компании приурочивают к праздникам или каким-то периодам, когда они предвидят снижение уровня продаж. Конечно, рассуждает Александр Пыпин, не стоит рассчитывать на то, что застройщик займется благотворительностью и будет продавать очень дешево. По акциям часто выставляется 2-3 квартиры, ведь главная цель застройщика – привлечь внимание к объекту в целом, а не продать свой объект подешевле. «Здесь кто первый успел, того и тапки», - констатирует он. В поиске выгодной цены также стоит быть осторожным – бывает так, что привлекательная цена указана только в рекламе. «Такими вещами иногда балуются не застройщики, а риелторы. Они хотят дополнительно привлечь клиента и заманивают людей одной ценой, а потом другую выставляют. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Никто ведь не будет работать себе в убыток, поэтому, когда цена явно низкая, это должно вызывать подозрения», - предостерегает генеральный директор компании Galaxy Group Евгений Штраух . Он отмечает, что если застройщик дорожит своим добрым именем, ему нет смысла лукавить и заявлять цену ниже реальной. Второй способ – торговаться. Даже если продавец не говорит о возможности торга, торг никогда не исключен. Наиболее часто скидка предоставляется в случае внесения всей цены квартиры полностью, и к этому случаю относится, кстати, совершение сделки по ипотеке. Скидки есть на квартиры на первых и последних этажах, хотя тут бывают исключения: скажем, не стоит ожидать скидки на последних этажах в элитных домах – обычно верхние этажи здесь используются под пентхаузы или жилье большего размера. Но в остальных домах такие скидки чаще всего предоставляются. Еще один способ сэкономить – пользоваться беспроцентными рассрочками, которые иногда есть у некоторых застройщиков. Проблема в том, что часто беспроцентность таких рассрочек –фиктивная, так как тем, что покупает без рассрочки, дают скидку, например, 5%. Получается, что на самом деле проценты есть, но в скрытом виде, так как тот, кто покупает в рассрочку, платит больше того, кто платит сразу, поясняет Александр Пыпин. Четвертый способ всем известен – покупать на ранних стадиях строительства. «Однако, чем ниже стадия строительства, тем ниже цена, но тем выше и риски покупателя», – говорит Пыпин. Он советует помнить о том, что на рынке недвижимости «полгода – это завтра», т.е. сроки сдачи дома могут неоднократно переноситься, и не стоит рисковать последними деньгами, особенно если продажа совершается по «серой» схеме. Пятый вполне легитимный способ экономии для покупателя – экономия на услугах сопровождения сделки юристом и риэлтором. Поскольку продавцы обычно не дают рядовому покупателю вносить изменения в договор, услуги юриста здесь будут полезны только для анализа договора и общего пакета документов. Покупателю в большей степени придется полагаться на репутацию застройщика и изучение его практики по другим объектам, чем на то, что написано в договоре. Если вы уверены, что застройщик добросовестный, без помощи риэлтора можно обойтись совершенно спокойно, что даст экономию около 1,5-3% от стоимости жилья. Однако хороший риэлтор пригодится в первую очередь для того, чтобы подсказать вариант, где и качество строительства будет лучше, и задержка сроков сдачи будет минимальной. Но для этого риэлтор должен быть неангажированным и обладать значительным опытом. Такие риэлторы есть, но найти их весьма трудно. «[На рынке новостроек] клиент приходит [к риэлторам] не за конкретным объектом, а чтобы узнать, что ему могут предложить. А предлагают то, что легче «впарить», - пишет в своем блоге генеральный директор ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Он констатирует, что риэлторы чаще всего предлагают покупателям объекты, где их комиссия будет максимальной, и поясняет, что именно поэтому его строительная компания не сотрудничает с риэлторами, а продает свои квартиры самостоятельно. Отсюда следует еще один способ экономии – найти объект, которые строится надежной компанией, но мало рекламируется, и поэтому застройщик не закладывает в цену квадратного метра рекламные расходы. Этот совет дает Александр Пыпин, предупреждая, что найти такой объект будет непросто, и именно потому, что рекламы мало.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Береговой, ЗАО Москвы, проект

Жилой квартал на Москве-реке «Береговой» признан «Премьерой года» по версии Urban Awards

Жилой квартал расположен в престижном Западном административном округе, в историческом районе Филевский парк по адресу: Береговой проезд, вл. 2-3.
00
Ривер парк - Лучший жилой комплекс комфорт-класса по версии Urban Awards

«Ривер Парк» – Лучший жилой комплекс комфорт-класса по версии Urban Awards

Городской квартал «Ривер Парк» строится девелоперской компанией AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации – компания «Метриум Групп».
00
ФСК "Лидер"

ФСК «Лидер» открывает сезон новогодних скидок

Стартовал сезон новогодних спецпредложений, в рамках которых до 31 декабря 2017 года квартиру в жилых комплексах ФСК «Лидер» Москвы и Московской области можно приобрести со скидкой от 7 до 31%.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Власти Москвы расскажут горожанам как купить квартиру или парковочное место через аукцион

Власти Москвы расскажут об алгоритме участия в торгах по реализации квартир, машиномест и земельных участков под ИЖС. Презентация пройдет 29 ноября в Цифровом деловом пространстве (ул. Покровка, д. 47).
00
Артур Григорян

ТОП-5 мифов о подмосковных таунхаусах

Конкуренция и развитие строительных технологий привели к тому, что сегодня уровень цен на таунхаусы сопоставим со стоимостью двух-трехкомнатных квартир. Однако многие покупатели недвижимости не знают о таком ценовом паритете и, более того, находятся в плену мифов и заблуждений относительно такого формата жилья, как таунхаусы.
00
Метриум Групп, логотип компании

Рейтинг девелоперов Москвы – 2017

На столичном первичном рынке по итогам III квартала 2017 года ведутся продажи в 340 жилых и апартаментных комплексах. Эти проекты реализуются силами более чем 150 девелоперов. При этом ровно половину всех новостроек возводят 30 крупнейших застройщиков.
00
Инженерные изыскания для строительства. Бурение для получения проб грунта.

Цели и организация геологических исследований

Проводя инженерные изыскания для строительства, специалисты получают много важной информации - определяются свойства грунтов, их химико-коррозийная активность, физико-механические, гидрогеологические параметры, а также другие данные, необходимые для проектирования.
00

Электронные замки - модно и безопасно

Несанкционированное проникновение в помещение – явление не самое приятное для его хозяина. Подобным посягательствам подвергаются не только жилища, но и офисы. Для многих компаний взлом офиса особенно опасен...
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: