Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Knight Frank, логотип
Фото: 

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 390 млрд руб., что на 52% больше результата 2020 года и на 49% превышает уровень «допандемийного» 2019 года.

2021 год на рынке коммерческой недвижимости России был ознаменован ростом активности пользователей и девелоперов как в офисном, так и складском сегменте. Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам. Общее позитивное состояние рынка и оптимистичные ожидания от дальнейшего его развития стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.

Значимой частью общего объема инвестиций остались сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился в четыре раза по сравнению с 2019 годом и вдвое по сравнению с 2020 годом, составив более 257 млрд руб. Такой стремительный рост в сегменте был обусловлен особенностью, ранее в меньшем объеме наблюдавшейся на рынке, – девелоперы не только покупают площадки для самостоятельного строительства объектов, но и перепродают права на застройку другим игрокам рынка (частично или полностью).

В качестве примера можно привести приобретение девелопером «Инград» бывшей территории завода «Гелиймаш» в Хамовниках, которую компания приобрела в 2020 году за 7,5 млрд руб., но, не имея возможности построить там жилье, продала площадку в 2021 году девелоперу Sminex уже за 17 млрд руб. Также наблюдается ряд сделок по приобретению девелопером площадки с дальнейшей продажей ее части под девелопмент другому застройщику, в том числе с целью совместной реализации проекта.

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость

Топ-10 инвестиционных сделок, 2021 г.

Объект

Сегмент

Регион

Покупатель

Цена, млрд руб.

Территория «Гелиймаша» в Хамовниках

Площадки под девелопмент

Москва

Sminex

16-18

Часть проекта Ligovsky City

Площадки под девелопмент

Санкт-Петербург

ГК ПИК

10-12

Участок на ул. Борисовские пруды

Площадки под девелопмент

Москва

ЛСР

10-12

Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб.

Площадки под девелопмент

Москва

Интеко

9-11

Плодоовощная база "Красная Пресня"

Площадки под девелопмент

Москва

Sezar Group

9-11

Три участка в Петербурге - Алмаз-Антей

Площадки под девелопмент

Санкт-Петербург

-

8-8,5

Три СК общей площадью 180 000 кв.м

Склады

МО

Tablogix

7-8

Два ЛК площадью 152 000 кв. м в «ПНК Парк Белый Раст» и «ПНК Парк Жуковский»

Склады

Москва

НТК

6,5-7,5

ЗУ на Суздальском проспекте площадью
более 21 га

Площадки под девелопмент

Санкт-Петербург

Ленстройтрест

6,0-7,0

ТЦ Гименей и Якиманка

Торговля

Москва

Михаил Арустамов

6,3-6,5

В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 65% против 49% годом ранее. Сохраняющийся высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка создают своеобразный ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков, которых становится все меньше.

Помимо этого, значимый вклад в рост инвестиций в площадки под девелопмент, как уже говорилось ранее, вносят сделки по перепродаже земельных участков девелоперами. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент – 255 млрд руб., что является наиболее высоким зафиксированным показателем.

Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств – MR Group (21,7 млрд в 2021 года), «ПИК» (17,9 млрд в 2021 году), Sminex (17 млрд руб.) и другие.

В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки площадок.

Структура инвестиций по сегментам

Второе место с долей в 14% занимают объекты складской и логистической недвижимости. Ввиду двукратного роста инвестиций в площадки под девелопмент, доля складов в общем объеме немного снизилась по сравнению с прошлым годом, когда составляла 16%, однако результат 2021 года оказался вдвое выше среднегодовых показателей 2015-2020 гг. (около 20 млрд руб.) и составляет более 56 млрд руб. по итогам 2021 года. Долгосрочные перспективы сегмента и высокая активность игроков рынка сделали складской сегмент привлекательным даже для институциональных инвесторов, которые ранее с осторожностью относились к владению такими объектами.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS, несмотря на рост объемов вложений по сегментам по сравнению с 2020 годом, относительно докризисного 2019 года показатели снизились для офисной (-40% к 2019 году), торговой (-71% к 2019 году) и гостиничной недвижимости (-53% к 2019 году). В свою очередь, складской сегмент по объему вложений по сравнению с 2019 годом вырос более чем в 10 раз, что делает его основным драйвером роста инвестирования среди готовых объектов.

Отдельно стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить и с участием крупных инвестиционных фондов, которые приобретают объекты для коллективных инвестиций. Примером такой наиболее актуальной сделки является покупка фондом «ВТБ Капитал – рентный доход ПРО» под управлением «ВТБ Капитал Инвестиции» логистического комплекса «Адмирал», расположенного в Московском регионе, по схеме sale&leaseback. Ожидается рост объема сделок с объектами, приобретаемыми для коллективных инвестиций, не только в рамках складского, но и других типов недвижимости.

Динамика инвестиций в складские активы

Доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.

Динамика инвестиций по регионам

Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 67% всех инвестированных средств, что на 16 п.п. больше доли 2020 года.

Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 23% против 36% по итогам 2020 года. При этом заметен рост доли и дальнейшее усиление такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компаниями: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. Доля УК ЗПИФН в общем объеме вложений – 2,7% против 1% в 2020 году.

Структура инвестиций по типам инвесторов

Доля иностранных инвесторов, как и прогнозировалось, снизилась вновь и достигла минимального за время наблюдений уровня в 3%, что на 3 п.п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.

В IV квартале 2021 года диапазон ставки капитализации на премиальные складские активы изменился с 9,75-11% до 10-11%, на уровне показателя начала года. Ставки капитализации прочих сегментов остались на прежнем уровне. Актуальные индикаторы для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11%.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

Ставки капитализации

Алексей Новиков отмечает: «Рекордный результат 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России при минимальной доле иностранного капитала демонстрирует высокую активность локальных инвесторов и девелоперов. Несмотря на то, что наибольшая доля сделок была представлена приобретениями площадок под девелопмент, вложения в классические сегменты коммерческой недвижимости, особенно в складской и логистической, остаются на высоком уровне. На текущий момент существуют как предпосылки к усилению инвестиционной активности в отношении отдельных сегментов, так и общие сдерживающие факторы в виде повышения ключевой ставки и роста стоимости заемного финансирования, в связи с чем прогноз на 2022 год варьируется в диапазоне 300-400 млрд руб.».

 

KNIGHT FRANK

Международная независимая консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости на протяжении 125 лет в мире и 25 лет в России. Более 16 000 сотрудников работают в 384 офисах компании на территории 51 страны.

Knight Frank сопровождает сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России.

В 2021 году компания Knight Frank Russia стала победителем премии CRE Moscow Awards и CRE Federal Awards в номинации «Консультант года», а подразделение Knight Frank PM признано «Управляющей компанией года (PM)» по версии CRE Federal Awards.

Подробная информация о компании представлена на сайте www.kf.expert.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: