Скачать программу
Сегодня 18:05
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 16:06
Нюансы и рекомендации
Сегодня 14:43
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Knight Frank, логотип
Фото: 

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 390 млрд руб., что на 52% больше результата 2020 года и на 49% превышает уровень «допандемийного» 2019 года.

2021 год на рынке коммерческой недвижимости России был ознаменован ростом активности пользователей и девелоперов как в офисном, так и складском сегменте. Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам. Общее позитивное состояние рынка и оптимистичные ожидания от дальнейшего его развития стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.

Значимой частью общего объема инвестиций остались сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился в четыре раза по сравнению с 2019 годом и вдвое по сравнению с 2020 годом, составив более 257 млрд руб. Такой стремительный рост в сегменте был обусловлен особенностью, ранее в меньшем объеме наблюдавшейся на рынке, – девелоперы не только покупают площадки для самостоятельного строительства объектов, но и перепродают права на застройку другим игрокам рынка (частично или полностью).

В качестве примера можно привести приобретение девелопером «Инград» бывшей территории завода «Гелиймаш» в Хамовниках, которую компания приобрела в 2020 году за 7,5 млрд руб., но, не имея возможности построить там жилье, продала площадку в 2021 году девелоперу Sminex уже за 17 млрд руб. Также наблюдается ряд сделок по приобретению девелопером площадки с дальнейшей продажей ее части под девелопмент другому застройщику, в том числе с целью совместной реализации проекта.

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость

Топ-10 инвестиционных сделок, 2021 г.

Объект

Сегмент

Регион

Покупатель

Цена, млрд руб.

Территория «Гелиймаша» в Хамовниках

Площадки под девелопмент

Москва

Sminex

16-18

Часть проекта Ligovsky City

Площадки под девелопмент

Санкт-Петербург

ГК ПИК

10-12

Участок на ул. Борисовские пруды

Площадки под девелопмент

Москва

ЛСР

10-12

Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб.

Площадки под девелопмент

Москва

Интеко

9-11

Плодоовощная база "Красная Пресня"

Площадки под девелопмент

Москва

Sezar Group

9-11

Три участка в Петербурге - Алмаз-Антей

Площадки под девелопмент

Санкт-Петербург

-

8-8,5

Три СК общей площадью 180 000 кв.м

Склады

МО

Tablogix

7-8

Два ЛК площадью 152 000 кв. м в «ПНК Парк Белый Раст» и «ПНК Парк Жуковский»

Склады

Москва

НТК

6,5-7,5

ЗУ на Суздальском проспекте площадью
более 21 га

Площадки под девелопмент

Санкт-Петербург

Ленстройтрест

6,0-7,0

ТЦ Гименей и Якиманка

Торговля

Москва

Михаил Арустамов

6,3-6,5

В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 65% против 49% годом ранее. Сохраняющийся высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка создают своеобразный ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков, которых становится все меньше.

Помимо этого, значимый вклад в рост инвестиций в площадки под девелопмент, как уже говорилось ранее, вносят сделки по перепродаже земельных участков девелоперами. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент – 255 млрд руб., что является наиболее высоким зафиксированным показателем.

Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств – MR Group (21,7 млрд в 2021 года), «ПИК» (17,9 млрд в 2021 году), Sminex (17 млрд руб.) и другие.

В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки площадок.

Структура инвестиций по сегментам

Второе место с долей в 14% занимают объекты складской и логистической недвижимости. Ввиду двукратного роста инвестиций в площадки под девелопмент, доля складов в общем объеме немного снизилась по сравнению с прошлым годом, когда составляла 16%, однако результат 2021 года оказался вдвое выше среднегодовых показателей 2015-2020 гг. (около 20 млрд руб.) и составляет более 56 млрд руб. по итогам 2021 года. Долгосрочные перспективы сегмента и высокая активность игроков рынка сделали складской сегмент привлекательным даже для институциональных инвесторов, которые ранее с осторожностью относились к владению такими объектами.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS, несмотря на рост объемов вложений по сегментам по сравнению с 2020 годом, относительно докризисного 2019 года показатели снизились для офисной (-40% к 2019 году), торговой (-71% к 2019 году) и гостиничной недвижимости (-53% к 2019 году). В свою очередь, складской сегмент по объему вложений по сравнению с 2019 годом вырос более чем в 10 раз, что делает его основным драйвером роста инвестирования среди готовых объектов.

Отдельно стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить и с участием крупных инвестиционных фондов, которые приобретают объекты для коллективных инвестиций. Примером такой наиболее актуальной сделки является покупка фондом «ВТБ Капитал – рентный доход ПРО» под управлением «ВТБ Капитал Инвестиции» логистического комплекса «Адмирал», расположенного в Московском регионе, по схеме sale&leaseback. Ожидается рост объема сделок с объектами, приобретаемыми для коллективных инвестиций, не только в рамках складского, но и других типов недвижимости.

Динамика инвестиций в складские активы

Доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.

Динамика инвестиций по регионам

Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 67% всех инвестированных средств, что на 16 п.п. больше доли 2020 года.

Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 23% против 36% по итогам 2020 года. При этом заметен рост доли и дальнейшее усиление такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компаниями: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. Доля УК ЗПИФН в общем объеме вложений – 2,7% против 1% в 2020 году.

Структура инвестиций по типам инвесторов

Доля иностранных инвесторов, как и прогнозировалось, снизилась вновь и достигла минимального за время наблюдений уровня в 3%, что на 3 п.п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.

В IV квартале 2021 года диапазон ставки капитализации на премиальные складские активы изменился с 9,75-11% до 10-11%, на уровне показателя начала года. Ставки капитализации прочих сегментов остались на прежнем уровне. Актуальные индикаторы для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11%.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

Ставки капитализации

Алексей Новиков отмечает: «Рекордный результат 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России при минимальной доле иностранного капитала демонстрирует высокую активность локальных инвесторов и девелоперов. Несмотря на то, что наибольшая доля сделок была представлена приобретениями площадок под девелопмент, вложения в классические сегменты коммерческой недвижимости, особенно в складской и логистической, остаются на высоком уровне. На текущий момент существуют как предпосылки к усилению инвестиционной активности в отношении отдельных сегментов, так и общие сдерживающие факторы в виде повышения ключевой ставки и роста стоимости заемного финансирования, в связи с чем прогноз на 2022 год варьируется в диапазоне 300-400 млрд руб.».

 

KNIGHT FRANK

Международная независимая консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости на протяжении 125 лет в мире и 25 лет в России. Более 16 000 сотрудников работают в 384 офисах компании на территории 51 страны.

Knight Frank сопровождает сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России.

В 2021 году компания Knight Frank Russia стала победителем премии CRE Moscow Awards и CRE Federal Awards в номинации «Консультант года», а подразделение Knight Frank PM признано «Управляющей компанией года (PM)» по версии CRE Federal Awards.

Подробная информация о компании представлена на сайте www.kf.expert.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Мониторинг ответов Росреестра на вопросы граждан и юридических лиц, 17 мая 2022 года

Подготовили для вас небольшой мониторинг полезной информации от Росреестра, в котором объединили несколько публикаций - думаю это так или иначе будет интересно многим читателям.
00
ЖК «Береговой», ГК Главстрой, Москва

Алюминиевая архитектура жилого квартала набережной Москвы-реки

Одним из самых масштабных проектов, связанных с программой благоустройства набережных Москвы, является строительство уникального квартала «Береговой» площадью 32 га в Западном округе столицы.
00
Квартал Вивальди Primavera

Малоэтажные секции с минимальным количеством квартир на площадке будут построены в «Клубном городе на реке Primavera» по аналогии с люксовыми проектами Москвы

Специализированный застройщик «Стадион «Спартак» скоро приступит к строительству квартала «Вивальди» в дополнении к уже строящимся домам «Россини».
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

10 домов находятся в проектировании и строительстве в ЦАО по программе реновации

Сейчас в стадии проектирования находится 5 домов, еще на 5 площадках ведется строительство. Планируется, что в эти 10 домов смогут переселиться более четырех тысяч москвичей.
00
Агентство недвижимости «Бон Тон», логотип компании

Столичные новостройки комфорт-класса: предложение на нулевом цикле сократилось за месяц почти на треть

Совокупный объем предложения на первичном рынке жилья комфорт-класса в старых границах Москвы составил по итогам апреля 762,4 тыс. кв. м (+3,3% за месяц, +32,6% за год).
00
Юрий Королев, совладелец и застройщик Emerald Village и «Руза Фэмили Парк», отельер

Во сколько обойдется москвичам аренда загородной недвижимости в 2022 году?

Взрывной спрос на загородную недвижимость наблюдался среди москвичей после локдауна - стоит ли ожидать аналогичного сценария этим летом, когда Россия вновь оказалась замкнута на самой себе?
10
ДОУ, Russian Design District

Какое жилье нужно работающим мамам – 5 основных критериев

Эксперты Группы «Родина» рассказывают, как работающая мама может решить пять основных повседневных задач и сохранить семью благодаря правильно устроенному жилому пространству.
00
Проект дома Сиерра, КП Emerald Village

Загородный дом: как и из чего будем строить?

С 2020 года наблюдается рост спроса на покупку и строительство загородной недвижимости. Дома и коттеджи вновь стали привлекательной инвестицией в глазах россиян. Из чего, как и во сколько обойдется постройка частного дома?
00
ЖК «Sydney City»

Как новые ЖК бизнес-класса создают условия для счастливого детства от ГК ФСК на примере ЖК «Sydney City»

В настоящее время детские площадки стали не просто местом, где можно гулять, они становятся продолжением жилых комплексов и полностью отражают их концепцию.
00
Апартаменты Поклонная,9

Новостройки Москвы расширяют список элитных домов

В 2023 году Дорогомилово украсит современный 32-х этажным жилой комплекс в стиле классических московских высоток. Элитная недвижимость в столицы пополнится новым оригинальным объектом!
00
Касимовская 39к2, дом по реновации

Реновация: в районе Бирюлево Восточное в этом году построят дом для программы переселения

В районе Бирюлево Восточное по адресу: улица Касимовская, владение 39, корпус 2 в этом году введут в эксплуатацию жилой дом для переселения по программе реновации. Новостройка рассчитана на 232 квартиры.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

От футбола до вейкбординга – какие виды спорта есть рядом с новостройками Москвы

В Est-a-Tet подобрали варианты жилых комплексов, где доступны самые разные виды спорта рядом с домом. В исследовании принимали участие проекты комфорт-класса Москвы.
00
Level Южнопортовая

Более 500 рабочих мест появится в первой очереди Level Южнопортовая

Level Group продолжает реализацию своего нового проекта Level Южнопортовая в районе Печатники на юго-востоке столицы, в самой перспективной локации с точки зрения дальнейшего развития. Читайте подробнее о развитии района.
Или войти с помощью: