Обходим острые углы или 5 советов покупателям коттеджей на первичном рынке

Статья № 1 в пресловутом 214-ФЗ гласит: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов». Создается впечатление, что когда разрабатывался основной закон рынка, все забыли что существует загородная недвижимость. Как результат – сегодня невозможно законно продать недостроенный коттедж, 214-ФЗ регламентирует правила продажи городских квартир, но никак не загородных домов. В итоге, сделки чаще всего происходят по «серому» договору, потому что на основании закона деньги у покупателей застройщик получить не может никак.

Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили свод правил, соблюдая которые покупатель сможет минимизировать риски в процессе приобретения объекта на первичном загородном рынке.

1. Проверьте документы застройщика

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty: «При покупке недостроенного загородного дома у застройщика, прежде всего, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, правоустанавливающими документами на землю. Довольно распространенная ситуация, когда застройщик закладывает банку участки, чтобы получить ссуду. Проконтролируйте, чтобы дома были выведены из-под залога перед приобретением недвижимости.

Также мы рекомендуем покупателям посмотреть «свежую» выписку из ЕГРЮЛ (сведения, указанные в выписке, соответствуют действительности 1 месяц), где имеется краткая информация о юридическом лице, генеральном директоре, главном бухгалтере и т.п. Тем самым вы сможете удостовериться в том, что договор подписывает уполномоченное лицо. Если застройщик не известен, то постарайтесь ознакомиться с годовым балансом компании, чтобы убедиться, что данная структура твердо стоит на ногах, не убыточна и не станет завтра неожиданным банкротом».

2. Тщательно ознакомьтесь с договором

Дмитрий Цветков: «Как уже говорилось выше, недостроенный дом по 214-ФЗ приобрести нельзя. Обычно застройщик работает по предварительному договору на дом и землю. Это «кривой» вариант, тем не менее, он является самым оптимальным на сегодняшний день для приобретения недостроенного коттеджа. Проконтролируйте, чтобы в договоре были четко указаны сроки сдачи объекта, цена, ввод в эксплуатацию, а также штрафные санкции за нарушение обязательств».

3. Уделите особое внимание коммуникациям

Дмитрий Цветков: «Наличие действующих коммуникаций, безусловно, повышает привлекательность объекта, однако это большая редкость. Застройщику намного дешевле строить дома и в процессе стройки тянуть сети. В случае, если продавец еще не провел коммуникации, у него на руках обязательно должны быть ТУ (технические условия) на их получение. Если ТУ нет или они просрочены, то велика вероятность того, что к участку протянуть сети нереально. Или же решение вопроса требует столько денег, что это становится абсолютно нерентабельным. Такая ситуация встречается довольно часто и ведет за собой серьезное снижение цены на недвижимость. Наш совет: настороженно относитесь к обещаниям включить газ завтра и старайтесь, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций».

4. Уточните категорию земли

Дмитрий Цветков: «Отдавайте предпочтение именно землям поселений с разрешенным видом использования под ИЖС, поскольку эта категория более всего защищена законом. Владелец такой недвижимости может без проблем прописаться в доме. Как правило, земли данной категории обеспечены центральными коммуникациями. К тому же, ограничение по электроэнергии там составляет не менее 15 кВт на дом, чего с лихвой хватает на обеспечение коттеджа светом и теплом. Кроме того, не стоит упускать из виду, что в нашей стране возникают постоянные нововведения касательно статуса строений, расположенных на землях сельхоз назначения, и их размера. При нынешнем многообразии и «гибкости» законодательства, ИЖС дает дополнительные гарантии того, что дом не снесут».

5. Узнайте о наличии ипотечных программ

Дмитрий Цветков: «Даже если вы не планируете приобретать коттедж с помощью ипотеки, уточните о наличии действующих кредитных программ на покупку недвижимости в данном поселке. Банк тщательно проверяет всю имеющуюся документацию на землю, лицензии на строительство, ТУ на получение коммуникаций и лишь потом выносит свой вердикт о выдаче ипотеки. Возможность оформить ипотеку на дом, тем более от солидного банка, является дополнительной гарантией надежности застройщика».