Обзор новых московских проектов IV квартала 2024 для инвестиций

В IV квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 14 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Общие черты большинства новинок – стартовые цены с дисконтом относительно рынка (в массовом сегменте – на 15%, в бизнес-классе – на 13%, в премиум-классе – на 27%), развитая инфраструктура, относительно небольшой объем предложения на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 387,5 тыс. руб.: в массовом сегменте – 288,6 тыс. руб., в бизнес-классе – 410,7 тыс. руб., в премиум-классе – 584,8 тыс. руб., в элитном сегменте стартов с открытыми ценами не было.

Методика анализа: все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.

Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и конкурентоспособность (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.

Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.

Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны. Они составляют по 50%.

1 место – Pave

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс бизнес-класса Pave, который строится в Даниловском районе (ЮАО). Проект реализует компания Forma, планирующая получить разрешение на ввод во II квартале 2028 года.

Проект Pave набрал 7,5 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет комфортной стартовой цены и расположению в развивающемся районе.

Квадратный метр в Pave в декабре 2024 года в среднем стоил 378,2 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры – 17,9 млн руб. за «однушку» площадью 39,8 кв. м.

2 место – МИRА

Вторую строчку рейтинга инвестиционно привлекательных проектов со стартом в IV квартале 2024 года занимает премиальный жилой комплекс МИRА, который реализует компания MR Group в Алексеевском районе (СВАО). Ввод новостройки запланирован на II квартал 2027 года.

Проект набрал 6,8 баллов из 10. Занять второе место комплексу позволили, главным образом, эксклюзивное расположение (прямой выход в парк, соседство с ВДНХ и другими центрами притяжения), насыщенная внутренняя инфраструктура, отличная транспортная доступность и надежность девелопера.

Средняя цена квадратного метра в МИRA на конец 2024 года составила 547,7 тыс. руб. Самая доступная квартира в проекте – студия площадью 28,2 кв. м за 17,3 млн руб.

«Район ВДНХ – одна из самых востребованных локаций Москвы, – комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. – Тем не менее, здесь наблюдается дефицит первичного жилья, особенно в премиальном сегменте. Еще недавно клиенты, рассматривавшие возможность жизни на этом направлении, часто отказывались от покупки. В первую очередь это происходило из-за отсутствия по-настоящему современного проекта с приватной территорией и насыщенной инфраструктурой. Такие проекты уже появились во многих районах за пределами исторического центра: у Белорусского вокзала и Спасского затона Москвы-реки, в Марьиной Роще и Филевском парке, но именно локация у главной выставки страны оставалась обделенной. Объясняется это, например, высоким местным трафиком, который негативно сказывается на приватности.

Однако в конце прошлого года стартовал действительно долгожданный эксклюзивный проект в наиболее тихом и зеленом месте в окружении ВДНХ – наш премиальный комплекс MИRA. Его главные особенности – прямой выход в парк «Акведук», двухэтажное лобби с камином и коворкингом, фонтан. А на приватной территории проекта будет проведено всесезонное озеленение, появятся детские и спортивные площадки, чайный домик, будут установлены арт-объекты и созданы зоны для медитации и занятий спортом».

3 место – «Акценты»

На третьем месте рейтинга находится жилой комплекс «Акценты», который компания Plus Development строит в районе Восточное Дегунино (САО). Ввод новостройки намечен на IV квартал 2026 года.

Проект набрал 6,6 баллов из 10. Войти в тройку лидеров «Акцентам» помогли низкий уровень конкуренции в локации, высокая доступность инфраструктуры, значительный потенциал развития локации.

Квадратный метр в ЖК «Акценты» в декабре 2024 года стоил в среднем 343,4 тыс. руб. Наиболее доступная квартира в проекте – студия площадью 28 кв. м за 9,1 млн руб.

Знак качества – «UNO Соколиная гора»

Отдельно следует отметить проект-лидер по качественным характеристикам (4,81 из 5 возможных баллов). Им стал жилой комплекс «UNO.Соколиная гора», который ГК «Основа» реализует в районе Соколиная Гора (ВАО). Новостройку планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2027 года. Первое место проекта по качественным характеристикам объясняется его близостью к МЦК, соседством с Измайловским парком, современной архитектурой, эргономичными планировками, дизайнерскими лобби, авторским благоустройством.

Средняя цена квадратного метра в ЖК «UNO.Соколиная гора» по итогам 2024 года – 386,1 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры – 9,1 млн руб. за студию площадью 20,8 кв. м.

«При выборе инвестиционно привлекательного проекта необязательно обращать внимание на привычные центры притяжения в мегаполисе, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Желательно сконцентрироваться на перспективных направлениях, набирающих популярность, которые от года к года становятся все более развитыми и современными. Например, в районе Соколиная гора на востоке столицы активно строятся образовательные учреждения, торговые и культурно-досуговые центры, транспортные развязки, создаются новые рабочие места. Вместе с тем район отличается наличием огромного зеленого массива – Измайловского парка, что всегда привлекательно и для инвесторов, и для конечных покупателей. Особенное внимание рекомендую обратить на комплексы с эксклюзивными характеристиками, которые, как правило, дорожают быстрее рынка. Так, в ЖК «UNO.Соколиная гора» предусмотрены помещения для стрит-ретейла, воркаут-зона и детские площадки, зал для проведения частных мероприятий жителей и многое другое».

«В IV квартале 2024 года на рынок выходили комплексы различного масштаба – от камерных проектов до больших кварталов, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем почти все будущие новостройки объединяет наличие развитой инфраструктуры. В некоторых проектах установлены выгодные стартовые цены. Но они, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке. В совершении сделки могут помочь беспроцентные рассрочки, которые застройщики активно предлагают на фоне высокой ключевой ставки».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2024 года

*Бронирование.

Источник: «Метриум»