Делимся с вами обзором первичного рынка жилой недвижимости Московского региона по итогам 1 квартала 2026 года от компании Ricci.
Экономика замедлилась. Что ожидать?
Согласно консенсус прогнозу банков по опросу ЦБ РФ в апреле рост ВВП в 2026 году составит 1,0%. Действующий прогноз ЦБ предполагает рост в диапазоне 0,5–1,5%. Российское Минэкономразвития до сих пор не меняло прогноз от сентября 2025 года (рост на 1,3%), хотя в конце марта ожидалось, что эта цифра будет снижена. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) повысил прогноз с 0,5–0,8% до 0,9–1,3%, отметив, что влияние роста цен на нефть на ВВП будет ограниченным.
Динамика ВВП по итогам I кв. 2026 года складывается отрицательная: в январе экономика сократилась на 2,1%, в феврале — на 1,5%. Это было обусловлено меньшим числом рабочих дней по сравнению с 2025 г., а также переносом части внутреннего спроса на IV кв. 2025 г. с I кв. 2026 г. перед повышением налогов (НДС и УСН). Вместе с тем, опросы предприятий ЦБ РФ, последние четыре месяца демонстрируют восстановление ожиданий по росту спроса и производственной активности.
Возникший из-за перекрытия Ормузского пролива дефицит привел к росту цен на нефть, в том числе и российскую, что принесет дополнительные доходы в российский бюджет. Кроме того, текущая ситуация укрепляет позиции России в отношениях с Индией и Китаем и может привести к более долгосрочным последствиям.
МВФ — пока единственный институт, улучшивший прогноз роста ВВП России на 2026 год из-за роста цен на нефть, с 0,8% до 1,1%. Всемирный банк на прошлой неделе оставил свой аналогичный прогноз на 2026 год на уровне 0,8%, отметив, что рост цен на энергоресурсы будет временным, а все дополнительные доходы будут прежде всего направляться на покрытие дефицита бюджета.
Стоимость строительства определяет рост цен на недвижимость
Ситуация на рынке труда остается напряженной, несмотря на декларируемые планы предприятий по сокращению найма. Дефицит кадров в I кв. 2026 г. продолжал сокращаться, однако обеспеченность работниками остается крайне низкой по сравнению с периодом до 2022 г.. Безработица все еще на рекордно низком уровне 2,1% в феврале 2026 г. и не покрывает потребность экономики в рабочей силе.
Тем не менее, ситуация на рынке труда постепенно меняется: hh.индекс продолжил расти как по сектору «строительство» (с 5,4 до 9,4 в марте 2025 и 2026 гг. соответственно), так и общий показатель по всем профобластям. Формально значение индекса 9,7 в строительстве сигнализирует о высоком уровне конкуренции среди соискателей, однако остается заметно ниже общего показателя (11,4), что отражает сохранение дефицита в секторе.
Ограниченные трудовые ресурсы приводят к росту зарплаты: номинальный рост в секторе «строительство» в январе 2026 составил 16% г/г снизившись с 21% в январе 2025 г., что отражается на росте стоимости строительно-монтажных работ.
Рост цен на строительную продукцию не снижается. Инфляция производителей замедлилась, но только не в сегменте строительства зданий, где рост цен сохраняется на уровне 7-9% последние несколько лет, что также является фактором роста цен на недвижимость.
Рынок Московского региона: ключевые тенденции
- Активность покупателей на рынке жилья снизилась.
- Доля ипотечных сделок г/г выросла из-за снижения ключевой ставки. На этом фоне рассрочка становится более точечным инструментом покупки жилья.
- Девелоперская активность продолжает оставаться сдержанной.
Жилая недвижимость Москвы
Спрос
По итогам I кв. 2026 года в Москве зарегистрировано 9,6 тыс. ДДУ совокупной площадью 495 тыс. м2 — это минимальный результат для первого квартала за последние 5 лет. Основной спрос пришелся на проекты бизнес- (59%) и комфорт-класса (29%), тогда как на премиум-, стандарт- и делюкс-сегменты пришлось 7%, 4% и 1% соответственно.
Доля ипотечных сделок достигла 52% (+11 п.п. г/г), что связано с активизацией покупателей до момента ужесточения условий по семейной ипотеке.
Новые проекты
В I кв. 2026 года в открытые продажи выведено 10 новых проектов преимущественно в классах премиум и де-люкс (по 4 проекта), что свидетельствует о смещении девелоперской активности в сторону высокобюджетного жилья. Новое предложение концентрируется преимущественно в престижных районах Москвы.
На протяжении 2025 года на рынке наблюдалась устойчивая тенденция к замедлению девелоперской активности, выраженная в сокращении объемов вывода новых площадей в рынок. В I кв. 2026 года тренд сохраняется: объем вывода составил 552 тыс. м², что сопоставимо с уровнем аналогичного периода 2025 года — 566 тыс. м² (-2% г/г). Таким образом, на текущий момент рынок не демонстрирует признаков восстановления девелоперской активности.
Предложение
Предложение сокращается (–7% г/г) вследствие замедления запусков новых проектных объемов, при этом фиксируется опережающий рост цен (+22%) и увеличение средней площади лота (+8% г/г).
Сокращение экспозиции происходит преимущественно в массовых сегментах (стандарт и комфорт), при этом объем предложения в бизнес-классе остается стабильным (-3% г/г), а премиальный сегмент демонстрирует рост (+24% г/г).
Жилая недвижимость Новой Москвы
Спрос
По итогам I кв. 2026 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости в Новой Москве снизился до 144 тыс. м², достигнув минимального значения за последние 5 лет. В 2021-2024 гг. квартальные объемы продаж находились в диапазоне ~200-400 тыс. м², что указывает на двукратное снижение покупательской активности.
Рост доли ипотечных сделок до 84% (+23 п.п. г/г) обусловлен опережающей реализацией спроса на фоне ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Снижение средней площади лота до 42,8 м² (-6% г/г) отражает вынужденную адаптацию спроса к ухудшению условий финансирования.
Новые проекты
В Новой Москве стартовали открытые продажи однго проекта «Литературный квартал» от девелопера Самолет. Средняя цена в проекте на момент старта продаж составила 355 тыс. руб./м².
В целом на рынке Новой Москвы наблюдается устойчивая тенденция замедления темпов вывода новых объемов после пиковых значений 2022-2023 гг. В I кв. 2026 года объем вывода составил 118 тыс. м², что немного выше значения аналогичного периода 2025 года (+16% г/г). Однако, несмотря на положительную годовую динамику, текущие значения по-прежнему ниже объема первых кварталов предыдущих лет.
Предложение
Объем предложения продолжает сокращаться (-40% г/г) при одновременном росте цен (+27% г/г) и увеличении средней площади лота (+8% г/г).
Снижение предложения наблюдается во всех сегментах и наиболее выражено в стандарт- и бизнес-классе, что связано с ограниченным объемом вывода новых проектов.
В структуре экспозиции доминирует комфорт-класс (91%), что отражает концентрацию предложения Новой Москвы в массовом сегменте.
Жилая недвижимость Московской области
Спрос
По итогам I кв. 2026 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости Московской области составил 442 тыс. м², снизившись на 15% г/г. В 2021–2024 гг. квартальные объемы продаж варьировались в диапазоне ~400-800 тыс. м², при этом текущие значения не выходят за рамки исторических уровней.
В отличие от других субрынков Московского региона, Московская область не демонстрирует экстремальных отклонений от исторической динамики спроса. Доля ипотечных сделок составляет 78% и остается на стабильно высоком уровне. Рост доли сделок с привлечением ипотеки (+10 п.п. г/г) связан преимущественно с опережающей реализацией спроса перед ужесточением условий семейной ипотеки.
Новые проекты
В Московской области стартовали открытые продажи в 5 новых проектах. Средняя цена на старте продаж варьируется от 130 до 270 тыс. руб./м².
В 2025 году отмечалось снижение девелоперской активности, однако данная тенденция была выражена менее явно по сравнению с Москвой и Новой Москвой. В I кв. 2026 года объем вывода новых площадей составил 454 тыс. м² (-8% г/г).
Для Московской области характерны существенные колебания объемов вывода без устойчивого нисходящего тренда, как в Москве и Новой Москве.
Предложение
Объем предложения в строящихся проектах продолжает сокращаться (-17% г/г) при одновременном росте цен (+17% г/г) и увеличении средней площади лота (+4% г/г).
Снижение предложения неоднородно по сегментам: в комфорт-классе зафиксировано сокращение (−23% г/г), тогда как в стандарт- и бизнес-классах наблюдается рост объемов (+16% г/г и +436% г/г соответственно), что связано с выводом новых очередей и проектов.
Рост цен фиксируется по всем сегментам и наиболее выражен в комфорт-классе (+20% г/г).
Комментарии
(0)#