19.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.09.2025
Конференции, выставки, семинары
18.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
16.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Картинка #52320
Фото: 

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости отмечается спрос на покупку небольших офисных помещений частными инвесторами. Эксперты NAI Becar объясняют это стремлением некрупных игроков рынка диверсифицировать свои активы в период экономической нестабильности, но не прогнозируют дальнейшего увеличения данного спроса из-за специфики долевой собственности в офисных зданиях.

Случаев продажи офисной недвижимости по частям почти не было до кризиса 2008 года. До этого момента спрос значительно превышал предложение, поэтому было выгоднее сдавать помещения в аренду или продавать здание целиком. Во время кризиса девелоперы вынуждены были идти на любые меры, чтобы вернуть свои деньги, в связи с чем стала применяться практика дробления зданий.

По данным NAI Becar, до 2013 года офисные помещения приобретались в основном под собственные нужды, однако за последний год доля таких покупок в общем объеме сделок снизилась в два раза. Как отмечает Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar Москва, приобретением небольших офисов с целью последующей сдачи в аренду сегодня интересуются в основном частные инвесторы, которые в условиях нестабильной экономической ситуации пытаются перераспределить свои активы. Эти инвесторы приобретают офисные площади в бизнес-центрах класса «В».  Минимальный срок окупаемости подобных вложений составляет 4 года, в среднем – 5-6 лет.

Причина, по которой в свободной продаже нет офисных площадей в бизнес-центрах премиального класса, заключается, во-первых, в том, что наличие нескольких собственников понижает классность здания. Во-вторых, появление дополнительных владельцев при продаже части здания затрудняет процессы принятия решений, как в отношении эксплуатации, так и в отношении последующей перепродажи здания. Исключение может быть сделано для крупных ключевых арендаторов, являющихся магнитом для остальных арендаторов объекта.

Следует отметить, что сами якорные арендаторы вряд ли заинтересуются помещениями в здании со множественным владением, поскольку арендовать площади придется у всех собственников по отдельности, а это означает прохождение всего процесса согласования, заключения и дальнейшего ведения не одного, а двух, трех и даже больше договоров аренды. В дальнейшем арендатору также придется улаживать текущие бытовые дела в своем помещении отдельно со всеми собственниками, у которых мнение по одним и тем же вопросам может не совпадать. В таких условиях согласование любого, даже незначительного усовершенствования помещения представляется очень непростым и трудоемким процессом. Крупный арендатор скорее предпочтет другое здание, чем свяжет себя подобными обязательствами.

По словам Виктора Козина, в настоящее время практически невозможно перечислить здания с долевой собственностью, где бы не было проблем с разграничением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Зачастую в таких зданиях существует разделение зон собственников, но нет ясности в отношении мест общего пользования, например, постов охраны и центральных тепловых пунктов. В результате на таких объектах всегда возникают разногласия по поводу распределения затрат на места общего пользования и общедомовое имущество.

Другая сложность связана с приемкой объекта. Владельцам не всегда удается договориться друг с другом об обслуживании здания каким-то одним подрядчиком, управляющей компанией. Обычно каждый собственник пытается привлечь свою управляющую компанию, а вопросы по передаче здания в эксплуатацию так и остаются несогласованными и в конечном итоге нерешенными. Эти разногласия практически сводят к нулю эффективность самого процесса приемки, так как возникают споры об ответственных за возможные затраты.

«Чем больше компаний привлекается к обслуживанию и эксплуатации одного объекта недвижимости, тем больше возникает проблем и разногласий, – рассказывает Виктор Козин. – Бывают случаи, когда месяцами решается вопрос о замене, допустим, насосного оборудования, так как собственники не могут договориться о том, кто же будет платить за замену. А арендаторы тем временем остаются без воды. Кроме этого, неработоспособность одного элемента может повлечь за собой выход из строя всей системы, а это уже дорогостоящий ремонт».

Чтобы избежать всех этих сложностей, специалисты компании NAI Becar рекомендуют собственникам проводить независимый отбор одного подрядчика через конкурсную процедуру, либо как можно раньше садиться за стол переговоров и определять красные линии зон эксплуатационной ответственности.




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
В жилом районе ÁLIA продолжается благоустройство территории

ÁLIA: озеленение с акцентом на осенний сезон

Девелопер жилого района ÁLIA применяет подход в благоустройстве, ориентированный на круглогодичную декоративность. Для осени – отдельный сценарий - читайте подробности.
00
На открытии форума «Внутри.рф» 11 сентября 2025 года

Девелоперы делают ставку на коммерческую недвижимость

С 11 по 13 сентября прошел форум «Внутри.рф», организованный DSS Consulting Services при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ и ИД Коммерсант. Представители власти и бизнеса обсудили, что ждет гостиничную отрасль в ближайшие 10 лет.
00
Донстрой Остров

В Мневниковской пойме началось строительство новых очередей проекта «Остров»

В рамках своего флагманского проекта комплексной застройки «Остров» компания «Донстрой» приступила к строительству двух очередей нового 12 квартала в северной части Мневниковской поймы.
00
Александр Мещеряков, директор по развитию бизнеса VSN Group

VSN Group усиливает команду

Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
00
Bright Rich | CORFAC International , логотип

Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»

Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
00
ЖК Город Первых, корпуса 4.5-4.6

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»

ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
00
VSN Group, логотип группы

60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой

Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
00
САО, Бескудниковский р-н, Селигерская ул., д. 18, корп. 3

Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО

На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года

В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
00
Школа в ЖК «1-й Шереметьевский», рендер проекта

Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером

Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
00
ЖК «Павлово 3»

На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»

Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
00
ЖК «Зеленый парк». Корпуса № 5.2, 5.3 и 5.4

На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса

Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
00
Девушка в бане ждет гостей

Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей

Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
00
Из раковины не должен идти ужасный запах

Способы предотвращения появления неприятных запахов из ЛОС

Локальные очистные сооружения для очистки сточных вод – эффективное и современное решение. Но у него есть существенная проблема – образование неприятных запахов. Она решается с помощью разных технологий и методов.
Или войти с помощью: