Осенние цены: курс на покупателя или от него?

Летом цены на московском рынке недвижимости подрастали примерно на полпроцента в месяц. Затишье по сравнению с зимой и весной! Любопытно, что произойдет с ценами осенью. С одной стороны, начинается деловой сезон, покупатель вроде должен оживиться, спрос – возрасти. С другой – непонятно, остались ли у несчастного потребителя деньги, чтобы купить жилье, которое уже стало дороже европейского… Однако и жилья-то на рынке не так уж и много – не купишь этого, не будет никакого. Все эти тенденции какие-то противоречивые, и о том, какая из них будет рулить рынком, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru расспрашивал профессионалов рынка недвижимости.

Рынок оторвался от потребителя
Наш первый собеседник – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижмости IRN.RU» Олег Репченко:

- Олег, Вы были одним из немногих экспертов, которые в разгар еще зимнего роста цен, предсказывали рынку стагнацию. Остановку цен Вы ожидали летом. Рынок, конечно, сбавил скорость, но остановки цен все же не произошло…

- В целом мое видение развития ситуации кардинально не изменилось. Как мы и говорили, после майских праздников рынок сильно притормозил. Но, действительно, окончательно он не остановился. На мой взгляд, рынок будет вести себя не по сценарию 2004 года, - тогда стагнация началась как раз с середины лета, - а по сценарию 2006-го. Рынок в 2006-м рос первые 4 месяца до мая, в мае притормозил, а летом медленными темпами полз вверх. В сентябре была последняя попытка скачка цен, скорее, по инициативе продавцов. И, наконец, к концу осени стало понятно, что рынок выдохся. Стагнация наступила с конца 2006 года, захватив бОльшую часть 2007-го.

- Почему переход в стагнацию идет столь медленными темпами?

- Основная причина - ограниченное предложение, которое объясняется низкими темпами нового строительства, «изъятием» новостроек эконом-класса под социальные программы города, массой проблем у самих строителей (трудности с кредитованием, выделением земельных участков и оформлением разрешительных документов). Однако этот переход к стагнации так или иначе состоится, поскольку рынок оторвался от потребителя и платежеспособность покупателя не соответствует запросам рынка.

- Кто сейчас покупает квартиры?

- Даже с помощью ипотеки могут позволить себе купить квартиру очень немногие. Как правило, у основной массы этих людей квартирный вопрос решен. Они приобретают отнюдь не первое жилье. Покупки делаются для родни, для детей, для перепродажи, сдачи в аренду и т.д. В итоге мы получаем социальное расслоение покупателей, что рынку недвижимости, на мой взгляд, ничего хорошего не сулит, так что стагнация неизбежно наступит.

- Однако на взгляд обычного потребителя, потенциал роста московской недвижимости неисчерпаем...

- В связи с этим хочу отметить один интересный момент. Традиционно рынок недвижимости оценивается в долларах или в рублях, которые на фоне подскочившей инфляции являются далеко не самыми лучшими единицами измерения. Но если для оценки рынка воспользоваться более твердой «валютой» - золотом, то нам будет очень хорошо видно, что стагнация 2007 года была гораздо серьезнее, а коррекция цен – глубже: до 25%, а не 5-7%.

И даже подорожание этого года, - если смотреть через «золотую призму» – оборачивается компенсацией коррекции 2007 года, а не новым подорожанием.

По сути дела, максимум рынка был достигнут в 2006 году, и сейчас рынок, просев в 2007 году, вернулся к этому уровню. Золото, как более твердая валюта показывает нам, что недвижимость выдохлась, и подорожание, которое происходит сейчас и происходило в этом году во много формальное. Это последствие инфляции ...