Вероятно, нет необходимости доказывать, насколько важно для участников рынка знать истинный уровень цен на недвижимость. Продавцы боятся продешевить, покупатели – купить втридорога. Проблема эта, ключевая всегда, становится важной вдвойне в периоды, подобные нынешнему: рынок стоит, сделок мало, на каком реальном уровне цен они происходят – непонятно. В общем, Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru решил прояснить этот вопрос.
Что учитываем?
Способов оценки экономическая наука придумала немало – не так давно мы писали об этом («Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод»). Однако если говорить о том, что интересует частных лиц (которым вряд ли нужно определять цену заводов, газет, пароходов – им бы разобраться с собственной квартирой в многоэтажном доме), то реально годится только один метод – сравнительный. Он сводится к тому, чтобы найти несколько объектов, максимально похожих на наш, и посмотреть, сколько они стоят.
Тут сразу возникает вопрос – а что значит «похожие»? У меня в квартире обои в точности такие же, как и у вас, и соседку справа тоже зовут Клава – этого достаточно для того, чтобы недвижимость стоила одинаково? Или важным окажется что-то другое? Иными словами, из всего многообразия факторов, имеющихся в квартире, требуется отделить те, что важны для ценообразования.
Первый и важнейший фактор – местоположение. Данный параметр, говорит Карина Нерезенко, оценщик Консалтинговой группы «Эксперт», складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Например, станция «Автозаводская» находится всего в одной остановке от Кольцевой линии метро, а «Сокол» - в трех, но все знают, что «Сокол» - намного лучше. Почему? Потому, что западная половина Москвы традиционно ценится выше восточной, это исторически сложившаяся закономерность.
Родственным местоположению фактором является транспортная доступность - в Москве ее синонимом является удаленность от метро. И неспециалисту понятно, что пять минут ходьбы от, например, «Бабушкинской», и та же «Бабушкинская», но в 15 минутах на автобусе – это совсем разные вещи.
Следующий элемент ценообразования – площадь. Аналитики не зря пользуются формулировкой «цена квадратного метра» - чем больше в квартире этих самых квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. м, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле «целиком»), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.
Еще очень важный фактор – тип дома. Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, «типовая панель» - похуже, а замыкают «рейтинг престижности» московского жилья пятиэтажные «хрущевки», давно уже ставшие именем нарицательным.
Не ...
Комментарии
(0)#