Покупка новостройки. Особенности российского бизнеса: для чего компании создают «фирмы-дочки». Что делать покупателю: отказаться от приобретения или побольше всего узнать?

Явление, прекрасно знакомое людям, мало-мальски разбирающимся в реалиях рынка недвижимости. Новостройка предлагается от имени хорошо известного, солидного застройщика. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что это другое юрлицо. Например, давно и с успехом работает АО «Одуванчик». А продает квартиры ООО «Одуванчик». Или АО «Одуванчик-инвест». Почему так выходит, какие цели преследуют «профессионалы рынка» и – главное – что тут делать рядовым покупателям?
Со всеми этими вопросами постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Мы так близки, что слов не нужно
Явление массовое – с этим тезисом согласились все опрошенные нами эксперты. «Для рынка долевого строительства достаточно типична ситуация, когда строящееся жилье продает не материнская компания с известным сильным брендом, а малоизвестное юридическое лицо», - выражает это поистине всеобщее мнение Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина».
Вариантов у явления обнаружились два. Первый – это принцип, обозначаемый как «одно пятно – одно юрлицо». Иными словами, для каждого нового проекта организуется новая компания. «Создание специализированных проектных компаний для осуществления каждого конкретного проекта – нормальная повсеместная практика, применяемая не только у нас, но и за рубежом, - считает Сергей Самохин, главный акционер ОАО «Трест Мособлстрой №6». – Именно такая СПК (SPV) выполняет функции застройщика-инвестора, на нее оформляются права на земельный участок, разрешительная документация и пр. Она является заказчиком у проектировщиков и строительных подрядчиков, она же является «продавцом» строящейся и построенной недвижимости».

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», обращает внимание на то, что «название «фирмы-мамы» в титуле договора или проектной декларации встретишь едва ли. А в трети случаев «родство» вообще не прослеживается по названию», - отмечает эксперт.
Другой вариант – создается отдельная компания, выполняющая, по сути, функции отдела продажи крупной фирмы-застройщика, реализующей все ее проекты. «Примеры, когда застройщик создает отдельную организацию для реализации собственных проектов, хорошо известны, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Можно вспомнить, скажем, «Интеко» и «Магистрат».
Бедность – не порок?
В случае, приведенном в самом конце предыдущей главы, волноваться покупателю вряд ли нужно: «Магистрат» сам по себе является заметным и авторитетным игроком на рынке. Но – увы! – так бывает далеко не всегда: иногда продавцом новостройки (то есть именно тем юрлицом, которому покупателю и предстоит отдать свои кровные миллионы рублей) выступает какое-нибудь АО с минимально возможным уставным капиталом – 10 тыс. руб. Не так давно, анализируя предложения новостроек в одном симпатичном подмосковном городе, автор повстречал подобную контору – она была зарегистрирована в комнате общежития, из имущества у нее имелись только стол и ...