Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Коммуникации в коттеджном поселке - тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на рынке загородной недвижимости. В 2008-2009 годы многие девелоперы оказались не способны выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ, и поэтому они либо вообще отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.

Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле, рассказывают аналитики девелоперской компании «Маршал Эстейт». Они отмечают, что, как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги.

Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год - получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это - при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.

«Коммуникации - это маркетинговый инструмент, который позволяет продать землю, но не приносит прибыли. Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту - то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения», - пояснят директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов.

Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в формате эконом стоит в среднем 60-70 тыс., а при наличии обещаний застройщика проложить коммуникации ее стоимость возрастает минимум на 100%, то есть до 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной, отмечают специалисты..

«Если 10 соток продаются за 300 тыс. руб., - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тыс., остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».

Цена - пожалуй, единственный фактор, которому можно доверять при покупке загородной недвижимости, так как проверить застройщика на добросовестность вряд ли возможно. Формально можно потребовать от девелопера ознакомиться с техническими условиями - документом, который подтверждает, что конкретному юридическому лицу выделено, к примеру, столько-то киловатт газа или дано разрешение на строительство водопровода. Но получение техусловий - не самая дорогая часть работ. После этого нужно еще разработать проект и, наконец, выполнить сами работы, причем последнее - самый непредсказуемый по затратам этап, рассказывают специалисты «Маршал Эстейт».

Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения - практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 года обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (в подавляющем большинстве - скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов покупателей.

«Что касается таких важных, но не жизненно образующих вещей как интернет, телефон, телевидение и охранные системы, которые широко ценились до кризиса как дополнительное конкурентное преимущество, - рассказывает Дмитрий Герасимов, - сегодня все это можно найти даже не во всех проектах бизнес-класса, не говоря об экономе и дальних дачах».

Очень важный пункт - расчет ливневой канализации и последующее её сооружение, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. Так называемая «ливневка» не является жилой инженерией, но на самом деле непосредственно относится к обеспечению жилья.

«Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах», - считает Дмитрий Герасимов.

Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства, отмечают специалисты. Сегодня вполне реально за $150-200 тыс. купить дачу, которую можно использовать уже этим летом.

Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом», - считает Дмитрий Герасимов.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома?

Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома

Что требуется для строительства дома? Проектная документация, материалы, техника, бюджет и, разумеется, исполнители — строители. Выбор последних не так прост как кажется с первого взгляда.
00

Применение стальной дроби при очистке отливок

При работе с выплавляемыми моделями для обрубки отливок применяют вибрационные установки, абразивные круги, а также метод анодно-механической резки и специальные гидравлические прессы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: