Сегодня 13:00
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Стать владельцем недвижимости не так уж сложно – были бы деньги на приобретение. Однако прав собственности можно и лишиться. Часто это происходит из-за неправильного оформления сделки (об этом смотрите материал о купле-продаже квартир на вторичном рынке). Существует несколько ситуаций, когда добросовестный приобретатель может расстаться со своей недвижимостью. Хотя во многих случаях можно найти способ ее сохранить.

Сносят. Предлагают переселяться

Утрата прав собственности считается основным риском при сносе домов в рамках проектов нового строительства. Если просто, ситуация представляется так: была у людей в собственности квартира в хрущевке, ее снесут, а владельцев поселят, может, и в лучшую и более комфортную квартиру, но уже на условиях социального найма. При этом, поскольку бывшие владельцы некогда приватизировали свое жилье в хрущевке, повторного права бесплатной приватизации они уже не имеют.

Такого рода практика действительно существовала и встречается по сей день. Однако возможным это становится исключительно из-за добровольного согласия владельцев недвижимости, вызванного или безразличием к своей собственности или правовой неграмотностью, которой и пользуются организаторы расселения. В Гражданском Кодексе есть даже такая статья № 236 – «Отказ от права собственности». В юридическом отношении именно такой отказ и происходит в описанной ситуации.

Однако в наше время собственники квартир становятся более грамотными в юридическом плане и требуют, чтобы квартиры у них выкупили. Кратко приведем основные постулаты, которыми надо в данном случае пользоваться.

Вопросы выкупа жилого помещения оговорены в статье 32 Жилищного Кодекса РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд», которая вносит дополнения к нормам статьи 239 принятого еще в прошлом веке Гражданского Кодекса РФ. В частности, ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения не могут быть проданы на публичных торгах при изъятии земельного участка.

Эта же статья ЖК РФ устанавливает порядок определения цены жилого помещения при его выкупе у собственника (п. 7):

«При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,... переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».

В Москве права людей при расселении подлежащих сносу и реконструкции домов дополнительно регулируются законом города №21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (от 31.05.2006). Специфика этого документа состоит в том, что он предусматривает самые разные формы обеспечения жильем людей при расселении сносимого жилого фонда. Наиболее удобная форма, которую обычно выбирают собственники квартир в пятиэтажках или ветхих домах оговорена в статье 2 закона: «предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения».

Есть еще ряд положений, которые защищают собственника. Например: в случае принятия решения о том, что, к примеру, московские власти в рамках своей политики считают необходимым снос таких-то домов, владелец должен быть письменно уведомлен об этом за год до намеченного срока изъятия земельного участка. Но это уже детали.

Фактически же обстоятельства таковы, что владельцы квартир могут диктовать застройщикам свои условия по выкупу. И свою выгоду понимают прекрасно. Они вправе рассчитывать не на аналогичный метраж нового жилья, а на аналогичное количество комнат в новой, большей по площади квартире.

По отзывам юристов девелоперских компаний, большинство застройщиков отказываются или крайне неохотно работают с участками, по которым расселение собственников жилья является составной частью проекта (исключением являются совсем небольшие дома с малым количеством квартир, после сноса которых прибыль может покрыть издержки, связанные даже с очень придирчивыми переселенцами). При этом юристы говорят, что перестало помогать даже искусственное признание расселяемого дома аварийным. К нашему времени отработана практика назначения в судебном порядке независимой экспертизы. И если она признает отсутствие аварийности, суд всегда остается на стороне владельцев квартир. Правда, чтобы оборонять свои права, приходится прибегать к помощи специалистов, привыкших работать с подобного рода делами – но недвижимость того стоит.

Впрочем, в настоящее время объемы расселения ветхого фонда существенно уменьшились – ни у застройщиков, ни у региональных бюджетов нет средств для масштабного нового строительства. Так что тема конфликтов жителей и тех, кто хочет снести с лица земли их дома, в обозримом будущем теряет свою остроту. Зато постепенно растет в масштабах другая проблема – неплатежеспособных ипотечных заемщиков.

Неудавшаяся ипотека

В условиях кризиса риск потери прав собственности из-за невозможности платить по ипотечному кредиту растет. Однако до выселения дело пока доходит редко – заемщики стараются договариваться с банками. Тем не менее, по оценке юристов, в настоящее время постепенно начинает формироваться практика лишения прав собственности и выселения ипотечных заемщиков (по сути, идет разработка процедуры).

Причина достаточно проста. До кризиса, когда рынок был стабильным, продажа заложенной квартиры могла не только вернуть первоначальный взнос, но и принести выгоду за счет роста цены недвижимости. В ситуации регулярного и существенного снижения цен даже удачная продажа заложенной квартиры или дома может не погасить в полном объеме обязательства перед кредитором. В данных условиях слово «выселение» становится уже реальной угрозой для достаточно большого количества заемщиков, утративших платежеспособность.

Впрочем, для владельца заложенной недвижимости законодательство оставляет какие-то возможности попытаться исправить ситуацию. В соответствии со статьей 54 (п. 3) закона «Об ипотеке», суд может при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскания на предмет залога на срок до одного года. Закон оговаривает, что для этого залогодатель должен быть физическим лицом – а именно таковые и являются покупателями жилья в кредит. (Кроме того взыскание не может быть ни при каких обстоятельствах обращено на некоторые виды недвижимости, например, земли сельхозназначения, но сейчас речь о более банальной ситуации, то есть купленной в кредит квартире.)

Иначе говоря, если заемщик добьется нужного решения суда, у него появляется время на урегулирование собственных проблем. По идее за год можно найти работу или реализовать предмет залога, погасить долги перед банком и на оставшиеся средства купить себе какое-то более скромное жилье. Однако повторимся, в наше время это не всегда реально.

Кроме того, есть еще одно важное положение, которое указано в статье 55 закона «Об ипотеке» – в кредитном договоре может быть прописан внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Так что возможности получения времени для спасения своей собственности зависят от условий договора с банком, который подписал заемщик. Впрочем, в случае упрямства должника и в данном случае дело будет идти через суд. Физически для выселения требуется подать иск о снятии проживающих в заложенной квартире людей с регистрационного учета, а после получения судебного решения мебель из квартиры вынесут уже служебные пристава.

Как известно, обратить взыскание можно даже на единственное жилье, в котором проживают среди прочих несовершеннолетние дети. Какой-либо социальной поддержки таким выселенцам можно не ждать.

В публикациях в прессе можно найти довольно странное замечание по поводу порядка выселения ипотечного заемщика, которому предоставляется временное жилье на условиях социального найма по норме общежитий, то есть 6 кв. м. на человека. Данные планы действительно обсуждались несколько лет назад, но в реальность так называемый маневренный жилой фонд так и не превратился – муниципалитетам своих забот хватает.

Действующий Жилищный Кодекс РФ в статье 89 говорит только о трех видах выселения, на основании которых предоставляется социальное жилье – при капитальном ремонта дома, сносе дома или переводе жилья в нежилое помещение. Об ипотеке речи здесь не идет. Опрошенные юристы сказали, что в реальной жизни, когда дело доходит до лишения прав собственности ипотечных заемщиков выселение их проводится безадресно, то есть в никуда – хоть на улицу.

Злостный неплательщик

Периодически можно слышать, что в том или ином городе какую-то семью выселили из квартиры за долги по коммунальным услугам. Случаи подобные очень редки и именно поэтому информация о них попадает в прессу. Массовой судебной практики такого выселения нет (как нет, кстати, причем вовсе, судебной практики по лишению прав собственности из-за не узаконенных перепланировок).

Как правило, к владельцам квартир, не платящих квартплату в течение нескольких месяцев, применяются предупреждения о том, что дальнейшая задержка платежей может быть чревата иском о выселении. Это помогает – благо суммы задолженностей не сопоставимы с ценой квартиры. В крайнем случае можно продать что-либо из имущества. Обычно люди понимают, что надо постараться своевременно платить, чем доводить дело до проблем.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Бизнес-парк «Сколково»

в Можайском районе построили новые здания административно-торгового комплекса «Бизнес-парк «Сколково»

В Можайском районе на западе Москвы завершили второй этап строительства первой очереди многофункционального административно-торгового комплекса «Бизнес-парк «Сколково». Адрес объекта Сколковское шоссе, дом 43.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги III квартала 2025 года на первичном рынке новостроек Московской области

Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).
00
ЖК Skolkovo ONE осень 2025

Компания IKON Development приступила к передаче ключей от квартир в ЖК Skolkovo ONE

Три монолитно-кирпичных дома на 676 квартир построены в поселке Заречье на территории городского округа Одинцово, рядом с Мещерским парком. Общая площадь новых корпусов составляет более 44 тыс. кв. метров.
00
КРТ: 1-я Владимирская улица, владение 18А

По проекту КРТ на 1-й Владимирской улице появится жилье для программы реновации

Участок размером 0,52 гектара находится в районе сложившейся застройки по адресу: 1-я Владимирская улица, владение 18А. Здесь будет построено жилье общей площадью около 18,2 тысячи квадратных метров.
00
NF Group

Средняя площадь лота на вторичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга в 1,5 раза больше, чем на первичном

По итогам III квартала 2025 года средняя площадь элитных квартир и апартаментов на вторичном рынке Санкт-Петербурга снизилась за год на 14 квм. (-7%) и составила 182 квм. На первичном рынке этот показатель равен 125 квм.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги трех кварталов на первичном рынке столичной недвижимости

Всего в январе-сентябре 2025 года в столице зарегистрировано 84 595 ДДУ. Это на 14,8% меньше чем за 9 месяцев 2024 года (99 250) и на 25,8% уступает аналогичному периоду 2023 года (113 970 ДДУ).
00
ЖК Событие, ул. Лобачевского з⁄у 120⁄2 квартал 6

В Раменках в составе жилого комплекса Событие построят дом на 507 квартир

Выдано разрешение на строительство пятисекционного дома в ЖК «Событие» на западе столицы. Объект будет возводиться в районе Раменки по строительному адресу: ул. Лобачевского, з/у 120/2. Девелопер - «Донстрой».
00
Нежилое помещение на продажу, 171,4 м². ЮВАО, Ферганский проезд, д. 14, корп. 1, этаж 1, пом. 14Н

Предприниматели могут приобрести два помещения для бизнеса в районе Выхино-Жулебино

Адреса объектов: Ферганский проезд, дом 14, корпус 1 (171,4 квадратного метра); Ферганская улица, дом 16, корпус 2 (17 квадратных метров). Ближайшая станция метро — «Юго-Восточная».
00
Строительство небоскреба в городе

Технологии строительства и обеспечение площадки: что работает на практике

Модульное строительство, подъёмное оборудование и цифровые инструменты изменили работу на площадке. Разбираем, как организовать обеспечение объекта под актуальные технологии и какие решения применяются на практике без лишних затрат.
00
Подготовка поверхности стыка трубопровода перед монтажом

Особенности монтажа технологических трубопроводов

Технологические трубопроводы играют ключевую роль в современных производственных системах. Через них осуществляется транспортировка жидких, газообразных и сыпучих веществ, обеспечивается подача теплоносителей, пара, воды, воздуха и медицинских газов.
00
Балкон, "обшитый" деревянной вагонкой

Как обшить балкон деревянной вагонкой своими руками

Балкон легко превратить в уютное пространство, обшив его деревянной вагонкой своими руками. В статье рассмотрим подготовку, монтаж обрешетки, крепление панелей и финальную обработку покрытия.
00
Департамент градостроительной политики города Москвы

14 домов построят для программы реновации на юго-востоке столицы

Определен подрядчик для проектирования и строительства 14 домов для программы реновации в ЮВАО. Новостройки возведут на месте старых домов в четырех районах на юго-востоке столицы: Лефортове, Нижегородском, Рязанском и Печатниках.
00
В Москва-Сити, лето 2025

Вакансия в Москва-Сити не остановила рост ставок

Впервые с 2023 года уровень вакантности в Москва-Сити достиг 3,5% и на 1,6 п.п. превысил показатель год к году. Однако это увеличение не умерило рост арендных ставок – прирост год к году в офисах класса А составил 49%.
00
NF Group

В Санкт-Петербурге 39% офисных площадей класса А и В расположены в объектах реконструкции

По итогам первых девяти месяцев 2025 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился восемью бизнес-центрами общей арендопригодной площадью 104 355 квм. Это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
IBC Real Estate, логотип

Отели приблизились к рекорду десятилетия

По итогам трех кварталов 2025 года в России открылось 25 гостиниц совокупным номерным фондом 5,2 тыс. номеров, что уже на 84% превысило результат за весь 2024 год.
Или войти с помощью: