Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация

Противоположные тренды в действии

Постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море уже оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от будущих результатов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риэлторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов. Но подобные призывы, скорее всего, будут справедливы в отношении не всех категорий жилья. Аналитики www.irn.ru обратились к собственным выкладкам и прогнозам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия, начиная с 2000 г. – более ранние времена не стоит принимать в расчет.

Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000-го года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж самые первые выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Но можно сконцентрироваться на исследовании более близких к сегодняшнему дню событий. На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004-го и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).

2004

2008

Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.

Уроки истории

В 2008 г. за первые четыре месяца цены на квартиры в Москве и не только в ней ощутимо выросли (до 20%).

В 2004 г. ситуация была очень похожей: рост цен начался еще в 2003 г., а за первый квартал 2004-го стоимость жилья прибавила еще 15-20%. А если брать период с начала 2003 г. до середины 2004-го, то общий рост цен составил 100% – вдвое, с $1000 за кв. м до $2000 за кв.м.

Об этой тенденции аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в конце 2003 г. в статье «Состояние рынка новостроек нижнего ценового диапазона будет способствовать росту цен в 2004 году» http://www.irn.ru/news/4961.html. Выводы того времени были обоснованы тем, что повышенная активность покупателей в течение всего 2003 г. привела к существенному истощению объемов предложения. Большинство квартир было раскуплено еще на стадии подготовки площадки и монтажа «нулевого цикла». На ноябрь 2003 г. «остатки» жилья в районах массовой застройки в Москве составили не более 90 000 кв.м.

Но почему так получилось? Это не строители дали слабину, не возведя требуемые объемы. «В связи с периодом выборов большинство жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 г., отдано на реализацию городских программ и переселение очередников. Это относится к объемам новостроек в Бутово, Люблино, Кожухово, Дегунино, Бескудниково и в других районах. Объем предложения наиболее дешевого коммерческого жилья в 2004 г. окажется существенно меньше, чем в прошлые годы. По оценкам специалистов www.irn.ru, – примерно вдвое, – указывалось в статье. – В результате к середине 2004 г. предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках дешевле $1000 за кв.м в пределах Москвы практически исчезнет. Это приведет к новому скачку цен во всех ценовых сегментах».

Как жил рынок в 2004 г.? Цены стали расти в 2002 г., поднимались весь 2003 г., первые четыре месяца 2004 г., а после майских праздников началась стагнация.

Выборы проходят – рынок останавливается. Сравним с 2008 г.: уже к концу лета цены замерли, а намеки на новый подъем могли только приблизить катастрофу (см. статью «Олег Репченко: Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!» от 18 февраля 2008 г.). «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2008 года».

Можно ли это связывать с влиянием выборов? Некая закономерность, вроде, наблюдается. Но при более подробном анализе становится понятно, что это связано не столько с ожиданиями населением каких-то кардинальных перемен, как с более банальными экономическими факторами. Подробности о последних – в статье «В 7 раз за 7 лет или формула кризиса на рынке недвижимости» от 18 июня 2008 г.

Экономика

В обоих случаях – и в 2004-м, и в 2008 гг. – резко уменьшился объем предложения дешевых новостроек, особенно в районах массовой застройки. Это было связано с увеличением до предела доли построенного жилья, которое было направлено на социальные нужды – очередникам, военным и т.д. Предвыборный маневр? Безусловно. Но он резко сократил объемы дешевого коммерческого жилья, доступного на рынке, а в результате цены во всем городе пошли вверх. Почему? Очень просто. Наиболее дешевого жилья больше нет, следующий ценовой сегмент оказывается самым доступным, а на этом фоне сегмент чуть более повышенной комфортности застройщики начинают позиционировать чуть ли не как бизнес-класс, соответственно устанавливая цены.

Для сравнения: то же происходит с зарплатами бюджетников. Их нужно повышать? Нужно. А откуда деньги взять? Либо повысить налоги, либо напечатать. И в том, и в другом случае вымываются из обращения дешевые товары, которые доступны всем и на которые претендуют все больше занятых в сфере деловой активности граждан. Растет инфляция, доходы падают у всех, и сыр, который можно было вчера купить – исчез, его место занял точно такой же, но под другим названием и дороже. Бюджетник не мог его купить и раньше, а теперь не может и низшее звено занятых в бизнесе.

В 2008 г. ситуация аналогичная: за год-полгода до выборов доля социального жилья выросла до рекордных 70-80%. То есть, в продаже остались бизнес-класс и элита. Обычный человек их не сможет купить никогда, а дешевого жилья на рынке просто не оказалось (такого раньше не было).

То есть, не психологические опасения электората по поводу исхода выборов, а предвыборные политические «раздачи слонов» приводили к сокращению жилья, поступающего на продажу.

В нынешних условиях этот механизм вряд ли может сработать. Объемы строительства и так сократились в связи с заморозкой проектов в кризис. По сути дела сейчас происходит обратный процесс – возвращение объемов строительства на докризисный уровень. Приведет ли вероятный фактор повышения доли социального жилья в общем объеме строительства к вымыванию дешевых новостроек с рынка – вопрос крайне дискуссионный. Так или иначе, подобные действия властей будут иметь место, особенно в сегменте самых дешевых новостроек эконом-класса, которых всегда не хватает, считают аналитики www.irn.ru.

А вот встречная тенденция, не столь характерная для предыдущих лет, может появиться в сегменте более дорогого жилья. Предложение в нем и в Москве, и в Подмосковье всегда было в избытке. Многие проекты «подвисли», продажи в них идут ни шатко, ни валко. Это касается и московских квартир, и коттеджных поселков, и таун-хаусов…

Уже осенью ушедшего года прошедшие аукционы Penny Lane Realty элитных объектов по голландской схеме показали, что дисконт в 10-15% недостаточен для ликвидности (см. статьи «Достоверные цены на элитные жилье показывает аукцион» и «Владельцы "элитки" уповают на аукционы»).

Фактор психологический

Люди по-разному воспринимают возможную нестабильность, связанную с выборами. Мало- и среднеоплачиваемые специалисты обычно хотят купить квартиру до выборов: мало ли что там дальше будет. Им кажется, что лучше вложиться во что-то вещественное, осязаемое.

А вот предприниматели или топ-менеджеры, обладающие иной психологией, чаще всего рассуждают наоборот. Для них любая нестабильность либо вызывает позыв к выводу (или оттоку) капитала из страны; либо желание «выйти в кэш». Последний вариант характерен для тех, кто крепко выучил «кризис» по-китайски: соединение иероглифов «опасность» и «новые возможности».

Поскольку именно последние категории населения представляют собой наиболее распространенную часть покупателей жилья элитного и бизнес-класса, то можно предположить их дальнейший отток с рынка.

То есть, люди, много лет копившие на жилье, могут решиться на покупку эконом-класса до выборов даже ценой большого самоограничения, снизив привычный уровень жизни (опасаясь дальнейшего развития событий). А вот крупный капитал, нацеленный на дорогое жилье, может расценить фактор нестабильности как сигнал подождать, отложить покупку недвижимости, а то и вывести капитал за рубеж. Например, приобретя жилье за границей.

В итоге влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: этот фактор может подстегнуть спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не поспособствовать спросу на дорогое. Эти вероятные противонаправленные тренды были описаны в статье «Недвижимость Москвы в 2011 году». Дешевые и качественные современные новостройки имеют шанс прибавить в цене (в конце 2011 – начале 2012 гг., так как сегодняшняя ситуация больше напоминает начало стагнации). С осени 2011 г. этот рынок «подраскачается», перерастая в «президентское ралли», прибавив к концу весны 2012-го 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье может вполне продолжить стагнацию, если не перерасти в снижение.

Есть еще один фактор: налог на недвижимость. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина для состоятельных людей подумать, прежде чем приобретать что-то элитное: может, лучше сначала посмотреть, сколько нужно будет за это постоянно выплачивать?