Продавцы спелись

Утрата каждого арендатора для владельца торгового центра всегда невыгодна, а потому печальна. Утраты этого года могут стать невосполнимыми. Объединив усилия, розничные торговые операторы выдвинули такие требования арендодателям, что, если те их выполнят, сами останутся без копейки. А если не выполнят, ритейлеры грозят уйти к более сговорчивым хозяевам. Среди этих требований основное - расчет суммы договора аренды помещений исходя из планируемого объема продаж розничного оператора с последующей корректировкой по фактическому объему продаж. То есть если торговля шла бойко, арендодатель получит рубль, а если плохо, то копейку. Если требование не будет выполнено, ритейл грозит в массовом порядке закрывать торговые точки в действующих торговых центрах и расторгать договоры с владельцами объектов, запланированных к открытию в этом и следующем году. Владельцы торговых центров пытаются их образумить.

"Ставку аренды в виде процента от оборота практикуют лишь в некоторых объектах, причем для тех операторов, которые важны для качества пула, например, для "якорей". Но с такими арендаторами всегда договаривались индивидуально. Кроме того, далеко не всегда от операторов можно получить объективные данные о продажах, - говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. - Фиксированная ставка наиболее прозрачна и понятна и арендатору, и инвестору. Если ритейлер не может платить оговоренную ставку - значит, уровень продаж низкий, и такой арендатор центру не нужен".

Помимо коллективных требований, арендаторы выдвигают индивидуальные, причем кто во что горазд. "Арендаторы обращают кризисную ситуацию в свою пользу: требуют снижения ставок, отделку за счет арендодателя, отмены депозитных платежей, отказываются выходить в проекты или затягивают подписание договоров, - сообщает "РБГ" руководитель отдела исследований компании Knight Frank Наталья Сазонова. - Зафиксирован случай, когда якорный арендатор соглашался выйти в проект при условиях оплаты только коммунальных расходов. Позиция сетевых ритейлеров позволяет оказывать давление на девелоперов, постепенно превращая "рынок владельцев" торговых помещений в "рынок арендаторов".

Если арендодатели не пойдут на уступки добровольно, арендаторы могут изменить условия договора или вовсе его расторгнуть в суде. И, как считает старший юрист Capital Legal Services Елена Степанова, вполне вероятно, что искать правду в суде они тоже будут в массовом порядке. "Гражданское законодательство РФ предусматривает возможность изменения условий или расторжения договора по требованию заинтересованной стороны в судебном порядке в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, - объясняет она. - При расторжении договора суд определяет, как распределятся между сторонами расходы, понесенные сторонами, и такое решение может быть не в пользу арендодателя. Однако пока единой судебной практики по данному вопросу нет".

Пока же, по данным Натальи Сазоновой, пересмотр условий аренды ведется, в основном, по новым договорам в еще не открытых торговых центрах. "Такие контракты были подписаны в первой половине 2008 года, - говорит она. - Сегодня арендаторы понимают, что аналогичные помещения можно арендовать на иных условиях, например, исключить положение об ежегодной индексации ставки или перевести фиксированную арендную плату в зависимую от торгового оборота. Поскольку помещение еще не занято, отделка не сделана, а торговое оборудование и товар не завезены, то ритейлер мало рискует, начиная новые переговоры по контракту".

Впрочем, собственники некоторых действующих торговых центров идут навстречу арендаторам, поскольку других вариантов нет. "В ряде проектов (с неудачным местоположением, с ошибками в концепции и позиционировании торгового объекта) собственники, боясь потерять арендаторов и не будучи уверенными в качестве и перспективах своего проекта, идут на уступки, предлагая снижение ставки аренды, - отмечает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская. - Ряд девелоперов идет на снижение размеров обеспечительных платежей, некоторые предлагают различные мотивационные схемы существующим и потенциальным арендаторам. К примеру, это могут быть скидки в первый год аренды, арендные каникулы и т. п.".

И, по всей видимости, к ним очень скоро присоединятся и остальные. Во всяком случае, эксперты прогнозируют и снижение арендных ставок в торговых центрах, и другие изменения на рынке. Так, по мнению Натальи Сазоновой, фиксированные арендные выплаты упадут в этом году на 15-20%, а в частных случаях и на 40%. Либо будет меняться схема расчетов арендной ставки: возможны существенное уменьшение количества контрактов с фиксированной арендной ставкой и широкое распространение расчета ставки как доли, взимаемой с товарооборота арендатора", - говорит она.

Правда, как справедливо замечает Татьяна Ключинская, дефицит финансовых ресурсов, привлекаемых для реализации проектов, приведет к заметному сокращению темпов прироста торговых площадей и будет стимулировать собственников существующих объектов к дальнейшему повышению запрашиваемых ставок аренды и цен продажи. Так что дальнейшая динамика на рынке будет зависеть от того, какая из этих двух тенденций - снижение объемов торговли или сокращение прироста торговых площадей - окажется более сильной.