Продажа офисной недвижимости: особенности

Ведущие эксперты заверяют, что большая часть сделок в сегменте офисной недвижимости сегодня закрывается без участия посредников. Кроме того, афишируются лишь операции с офисными помещениями, которые совершались крупнейшими компаниями. Еще одной характерной чертой российского рынка является то, что львиную долю покупок вторичных объектов составляют инвестиционные приобретения.

 Подбор объектов офисной недвижимости

Традиционно процедура приобретения коммерческой недвижимости начинается с отбора объекта, подходящего под требования клиента. Далее наступает период предварительных переговоров, во время которых обозреваются реализуемые объекты, и в первоначальном приближении обсуждаются денежные аспекты сделки. С точки зрения множества риэлторов, в большинстве случаев заинтересованная сторона приглашает независимых специалистов по оценке для точного установления стоимости продажи. Если на данной стадии стороны достигли определенных договоренностей, то оформляется так называемый договор о намерениях, и процедура спокойно перетекает в следующую стадию - проверки офисных объектов.

Если сделка купли-продажи совершается на вторичном рынке, то следует принимать в расчет множество принципиальных юридических и экономических аспектов. К примеру, важным признается контроль «правовой безупречности» документов на объекты недвижимости. Абсолютно все предшествующие операции должны быть правомочными. Покупателю надо отчетливо уяснить, каким образом приватизировалась реализуемая офисная недвижимость, не нарушались ли в ходе приватизации нормы права. Статистика свидетельствует, что в 78 сделках из 100 процедуры приватизации выполнялись с нарушениями, причем, часто за операциями с офисными объектами тянется длиннющий шлейф уголовных дел.

 Офисные помещения: инвестиционная безукоризненность сделок

Объекты недвижимости являются наиболее часто встречающейся формой залога. Покупателю, главным образом, необходимо придти к убеждению, что приобретаемые офисные помещения не заложены.

Кроме того, за время использования объектов в отношении их могли быть совершены различные перепланировки. Чрезвычайно важно исследовать, на все ли изменения у собственников имеются необходимые разрешения. Если в момент совершения операций с объектом офисной недвижимости окажется, что преобразования не были разрешены, подобное грозит значительным финансовыми санкциями.

На рынке первичной недвижимости дела, связанные с покупкой офисов, отличаются простотой, ввиду отсутствия у объектов финансовой истории. Однако в данном случае также не избежать проверки основной правоустанавливающей документации: об имущественных правах, правах на аренду, разрешениях на ведение строительства, исполнении обязательств.

 Инвестиционные сделки в секторе офисной недвижимости

Когда речь ведется об инвестиционных сделках в секторе офисной недвижимости, покупатели объектов часто обращаются к такой форме контроля, как анализ по стандартам DueD (или «дью-дилидженс»). Данная методика включает действия по сбору и обработке информации, а также формированию заключений. Посредством «дью-дилидженс» специалисты определяют наличие вероятных рисков инвестиционного характера. При сборе информационных данных используются многообразные источники. Анализ полученных материалов выполняется экспертами разных специальностей, после чего разрабатывается комплексная аналитическая записка.

Если покупатель проводит анализ DueD в соответствии с установленными международными регламентами, то этот процесс продолжается более года. Но достаточно часто существует необходимость осуществления купли-продажи объекта в течение 2-3 месяцев. При этом исследование по стандарту DueD не производится, а сделка заключается на основе доверительных взаимоотношений приобретателя и продавца. Однако подобная ситуация влечет за собой серьёзные инвестиционные риски.

Основная часть операций по продаже объектов коммерческой недвижимости осуществляется через приобретение 100% акций организации, на которую оформлены офисные помещения. Это является вполне легитимной процедурой, ориентированной на снижение налоговой нагрузки. Если приобретается помещение, переданное в пользование арендаторам, то таким способом выкупается развитый бизнес.