«Прописка» в новостройке: будем ждать или – в суд?

В России с 2005 года действует закон (№ 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве, который призван защищать права дольщиков. Правда, те, для кого закон не писан, стараются обходить его стороной. А потому объединяет многих покупателей квартир в новостройках одна общая проблема: регистрация права собственности на жилплощадь.
О том, как получить свидетельство о праве на квартиру через суд и что об этой и других проблемах дольщиков говорит закон – в сегодняшней теме.

Минусы незарегистрированного жилья
Вроде бы и дом построили, и застройщик сдал его госкомиссии, в квартире есть вода, свет, газ. Но нет самого главного – свидетельства о праве собственности на квартиру. Ведь именно государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Свидетельство о праве собственности – очень важный документ, отсутствие которого (самого факта государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) становится большой помехой и отрицательно сказывается на многих сторонах жизни. Например:
1. Если квартира не оформлена, становится невозможным «прописаться» в жилом помещении, а это в свою очередь затрудняет запись ребенка в детский сад, школу по месту нахождения новой квартиры. Затруднительно встать на учет и в местную поликлинику и т. д.
2. Покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Неоформленную квартиру тяжело, а порой невозможно продать, подарить, отдать в залог и т. д., так как закон не допускает совершения сделок с новостройками с момента подписания передаточного акта и до регистрации права собственности на квартиру.
3. Многие покупатели квартир в новостройках брали кредит в банке на покупку строящегося жилья. Оно и шло в залог банку, точнее не сама квартира (так как на тот период ее как объекта права еще не было), а имущественное право на строящийся объект – право требования. А по такому виду залога процентная ставка за кредит существенно выше, чем за готовое и зарегистрированное жилье. Таким гражданам было бы выгоднее зарегистрировать право собственности на квартиру и платить по уже уменьшенному (за счет процентной ставки) размеру кредита.

«Серые» схемы покупки
Действующий с 2005 году Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не смог разом решить все проблемы дольщиков. До сих пор не оформили в собственность квартиры в новостройках те застройщики (дольщики), на которых этот закон не распространяется – они получили разрешение на строительство дома до того, как тот вступил в силу.
Другие же застройщики, несмотря на то, что разрешение на строительство получили во время действия закона о долевом строительстве, продолжили строить и привлекать деньги, нарушая закон. Так, до сих пор граждане идут на заключение всякого рода предварительных договоров, соглашаются на вексельные схемы и т. д. Хотя принятые в законодательстве изменения запрещают применение «серых» схем.
17.06.2010 года был принят ФЗ № 119 «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ». Внесены изменения в Закон об участии в долевом строительстве и некоторые другие нормативно-правовые акты, которые в целом направлены на защиту прав дольщиков. В то же время некоторые изменения затрагивают и интересы застройщиков.

Изменения для дольщиков:
1. Законодатели пытаются вытеснить с рынка так называемые «серые» схемы покупки жилья в новостройке.
Речь идет о купле-продаже по предварительному договору и продаже с помощью вексельной схемы. Средства дольщиков нельзя привлекать на основании Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.
Законом № 214 предусмотрено, что привлекать денежные средства граждан для строительства можно только тремя путями:
– на основании договора участия в долевом строительстве;
– выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство многоквартирного дома, облигаций особого вида, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
– привлечение денег жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Впрочем, и до последних изменений 214-й закон об участии в долевом строительстве предусматривал эти три варианта привлечения денег граждан. Но теперь он дополнен пунктом, в соответствии с которым «запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований», установленных частью 2 статьи 1 Закона о дольщиках, где речь идет именно об этих трех вариантах.
Если застройщик отступит от этих требований, то сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Подстегнуть застройщиков действовать в рамках закона должны увеличенные штрафы.
2. Административная ответственность застройщиков существенно увеличена.
Как следует из ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях, за привлечение денежных средств лицом, не имеющим в соответствии с законодательством ...