Приобретение недвижимости – это значительное вложение средств, соответственно, велика и степень риска. При определенных обстоятельствах можно остаться и без жилья, и без денег.
В мошенниках, действующих на рынке недвижимости, недостатка нет. А проверка, которую банк осуществляет при покупке в ипотеку, и регистрация прав собственности не гарантируют юридической чистоты дома или квартиры.
Возможные риски
Проблемы, с которыми можно столкнуться, покупая квартиру или дом, связаны с прошлым данного объекта:
- В процессе приватизации квартиры были допущены нарушения – например, были учтены не все люди, прописанные в ней, особенно часто это случается с несовершеннолетними гражданами.
- В покупку жилья был вложен материнский капитал, а детей не наделили долями в праве собственности на нее – впоследствии органы опеки, прокуратура или сами повзрослевшие дети могут потребовать расторжения такой сделки.
- Имеются жильцы, выписанные временно – проходящие срочную службу в армии, находящиеся в местах лишения свободы, домах-интернатах, лечебных учреждениях – вернувшись, они могут предъявить права на квартиру.
- Могут объявиться наследники, чьи права были нарушены, и наследственные доли в квартире будут пересмотрены через суд.
- Продавец окажется недееспособным, и сделка будет признана недействительной.
- В квартире произведена незаконная перепланировка.
- Если продавца признают банкротом, сделка по продаже недвижимости может быть аннулирована.
- Продавец заявит, что к совершению сделки его принудили, ввели в заблуждение, что он находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, что в момент подписания договора он не осознавал своих действий – это тоже повод для аннулирования сделки.
- Жилье подлежит реконструкции или сносу, это приведет к выселению.
Особая ситуация возникает, когда приобретается не квартира целиком, а ее часть – например, отдельная комната. В этом случае может оказаться, что продавец проигнорировал приоритет дольщиков.
Любое из этих обстоятельств влечет за собой судебное разбирательство, в результате которого можно лишиться и жилья, и денег. Не стоит уповать на то, что продавец внушает доверие, что оснований для подозрений нет – 70% сделок купли-продажи недвижимости, совершаемых на вторичном рынке, могут быть расторгнуты по суду.
Риски касаются не только юридических аспектов. Например, человек может продавать квартиру потому, что его беспокоят соседи-дебоширы или не устраивает работа управляющей компании – разумеется, он не сообщит покупателю об этих обстоятельствах.
Полезные ресурсы по теме:
- Росреестр https://rosreestr.gov.ru/
- Как самостоятельно проверить недвижимость перед покупкой https://pravo.legal/press-center/yuridicheskaya-proverka-nedvizhimosti/
- Профильные юрист по сопровождению сделок с недвижимым имуществом https://pravo.legal/indexnedv/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/
Что должно насторожить?
Есть определенные обстоятельства, которые вызывают подозрение:
- Слишком низкая цена – на 15-20% ниже, чем у аналогичных объектов – говорит о том, что владельцу важно продать квартиру быстрее.
- Продавец торопит покупателя с совершением сделки.
- За последние 2-5 лет квартира сменила несколько владельцев – вероятно, речь идет о мошеннической схеме, или имеются какие-то проблемы, которые продавец скрывает.
- Собственник страдает психическим заболеванием, состоит на учете в психдиспансере, и продажей занимается его опекун или родственник.
- Продавец отказывается предоставить дополнительные документы на квартиру – например, архивную выписку из домовой книги.
- Квартира продается по доверенности – впоследствии может выясниться, что доверенность получена не вполне законно, или что человека, выдавшего ее, уже не было в живых на момент заключения сделки, и у него есть наследники.
- Продавец или риэлтор устраивает просмотр квартиры в строго определенное время и категорически отказывается его изменить.
Данные обстоятельства нельзя оставлять без внимания. Не стоит сразу отказываться от совершения сделки, подозрения могут оказаться напрасными, возможно, человек продает квартиру дешевле и торопится продать из-за сложной жизненной ситуации, но провести проверку все же стоит.
Что следует проверять?
Проверка перед приобретением недвижимости включает несколько важных моментов.
1. Личность продавца
Оценивая личность продавца, обратите внимание на следующие обстоятельства:
- дееспособность;
- наличие паспорта, его целостность и подлинность;
- дата оформления прав собственности;
- дата заключения брака.
Важно сопоставить две последние даты, учитывая, что недвижимость, которая приобретается в период брака, часто признается общей, даже если в качестве владельца зарегистрирован только один из супругов. При таких обстоятельствах надо удостовериться в согласии второго супруга на продажу – причем подразумевается не устное высказывание, а заверенный нотариусом документ, где указывается вид сделки, адрес квартиры и сумма.
2. Документы
У продавца следует попросить ряд документов:
- подтверждение права собственности на недвижимость – договор купли-продажи, если он ее купил; свидетельство о праве на наследство, если унаследовал; договор передачи в собственность, если квартира была приватизирована;
- справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую психическое здоровье продавца;
- справку о зарегистрированных лицах – изучая ее, обратите внимание на наличие среди них несовершеннолетних и уточнить у продавца, когда все зарегистрированные будут выписаны. Перед совершением сделки такую справку надо попросить еще раз, чтобы убедиться, что зарегистрированных лиц в квартире больше нет;
- справку об остатке средств на пенсионном счете – это позволит узнать, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал, если все деньги, составляющие его, находятся на счете, больше ничего проверять не нужно. Если же он был использован, необходимо получить согласие органов опеки, если дети не достигли совершеннолетия. Потребовать, чтобы дети принимали участие в сделке, если они совершеннолетние.
- выписку из ЕГРН: в ней не должно быть арестов, долгов и обременений;
- справку из управляющей компании об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
- план квартиры из БТИ – чтобы убедиться, что не было незаконных перепланировок.
Если продавец отказывается предоставить такие документы, от сделки лучше отказаться.
Как проверить квартиру
Проверить юридическую чистоту квартиры можно и самому, благо Всемирная паутина дает немало возможностей для этого. Например, выписку из ЕГРН не обязательно требовать у продавца – ее можно получить на сайте «Госуслуги» или заказать на сайте Росреестра. Точно так же на сайте Пенсионного фонда можно запросить справку об остатке средств материнского капитала у продавца. Но многие покупатели предпочитают доверить проверку юристам. Такой вариант имеет немало преимуществ:
- Юрист знает обо всех изменениях в законодательстве, которые могут повлиять на совершение сделки.
- Специалист проверит, правильно ли составлен договор, чтобы ошибки в нем впоследствии не стали основанием для аннулирования сделки.
- Юрист оценит все риски, в том числе те, которые не очевидны для людей, далеких от юриспруденции.
- У адвоката по недвижимости есть полномочия запрашивать все документы, необходимые для проверки недвижимости.
- Он проверит подлинность всех представленных документов.
В полной юридической чистоте приобретаемой недвижимости можно быть уверенным только в том случае, если проверял ее юрист.
