Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 13:26
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:38
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Право собственности на квартиру – заветное свидетельство, позволяющее распоряжаться объектом недвижимости по своему желанию. Многие стремятся к собственной квартире долгие годы, кто-то же владеет несколькими квартирами, стоящими целое состояние. В любом случае квартира в собственности — одно из фундаментальных приобретений, является объектом рыночных отношений — квартиру можно продать, завещать, подарить, сдать в аренду, сделать предметом договора ренты.

Если у вас наступил момент принимать решения в области распоряжения правом собственности, например, необходимо выбрать способ передачи ее родственникам, то закон предлагает несколько альтернативных путей, у каждого — свои особенности (достоинства и недостатки).

Законодательство

Завещать квартиру

Квартира в подарок

Купля-продажа квартиры

Пожизненная рента

Содержание с иждивением

Любые действия с квартирой, предусматривающие переход права собственности от одного лица другому, подлежат обязательной регистрации. Регистрации подлежит и переход права собственности, и договор на отчуждение имущества. Переход права собственности подтверждается свидетельством на имя нового собственника, а регистрация договора подтверждается отметкой регистрационной службы на самом договоре. Договор с отметкой о регистрации получает каждая из сторон сделки.

Право собственности на квартиру должно быть подтверждено в соответствии с законом. Если человек проживает в квартире на основании договора найма и считает ее «своей собственностью», он глубоко ошибается. Такую квартиру продать или завещать не получится.

Рассмотрим основное законодательство и особенности распоряжения правом собственности на квартиру при различных видах сделок.

Законодательство

Право собственности

  • Гражданский кодекс РФ, Часть 1, Раздел II. Право собственности и другие вещные права, статьи 209-306
  • Жилищный кодекс РФ, Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, статьи 30-48

Общие положения о договоре

  • Гражданский кодекс РФ, Часть 1, Раздел III. Общая часть обязательственного права, Подраздел 2. Общие положения о договоре, статьи 420-453

Договор купли-продажи

  • Гражданский кодекс РФ, Часть 2, Раздел IV. Отдельные виды обязательств, Глава 30. Купля-продажа, § 7. Продажа недвижимости, статьи 549-558

Дарение

  • Гражданский кодекс РФ, Часть 2, Раздел IV. Отдельные виды обязательств, Глава 32. Дарение, статьи 572-582

Рента и пожизненное содержание с иждивением

  • Гражданский кодекс РФ, Часть 2, Раздел IV. Отдельные виды обязательств, Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением, статьи 583-605;
  • Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Наследование

  • Гражданский кодекс РФ, Часть 3, Раздел V. Наследственное право, Главы 61-65, статьи 1110-1184.

Дополнительные законы в сфере недвижимости

  • Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Закон РФ «О защите прав потребителей»
  • Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

Законы Москвы по недвижимости

  • Закон "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"
  • Закон города Москвы "О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы"

К каждому закону периодически выпускаются изменения и дополнения, поэтому, прежде чем приступить к изучению закона, уточните в последней ли он редакции.

Завещать квартиру

Завещание также является разновидностью сделок с недвижимостью (односторонняя сделка), которая предусматривает переход права собственности после смерти завещателя к наследнику.

Завещание составляется у нотариуса в письменной форме, в нем может быть указана как существующая квартира, так и будущая, которую завещатель когда-нибудь приобретет. Оно должно быть написано обязательно лично, не через представителя. Завещание может быть составлено у любого нотариуса и не только на территории России. Оно составляется в двух экземплярах, один остается у нотариуса, другой у завещателя. Завещание бывает открытого и закрытого вида, при закрытом виде даже нотариус не знает, что указано в завещании. В любом случае нотариус обязан хранить тайну о завещании. В исключительных случаях завещание может удостоверить не только нотариус, но и должностное лицо, например в местах заключения, в больнице или на корабле.

В завещании можно отразить практически любые пожелания завещателя – завещать квартиру малознакомому человеку или близкому другу, лишив родственников права на наследство, а может передать право собственности одному лицу, а право проживания другому лицу, обрекая и того и другого на вечные конфликты.

Существует определенная категория лиц, которая имеет право на долю в наследстве независимо от того, вписаны они в завещание или нет. Это несовершеннолетние, нетрудоспособные дети и родители завещателя, его иждивенцы, а также нетрудоспособный супруг. Они должны получить минимум половину доли от того, что должны были бы получить при отсутствии завещания.

Однако стоит отметить, что переписывать завещания можно бесконечное количество раз, каждое последующее будет отменять предыдущее. Можно просто отменить у любого другого нотариуса ранее написанное завещание. Данный факт не только практически полностью защищает завещателя от недобросовестных охотников за наследством, но и часто позволяет манипулировать родственниками. В любом случае собственник квартиры имеет полное право распоряжаться недвижимостью по своей воле, даже если оно существенно отличается от наследования при отсутствии завещания.

Если завещание не составлено, в случае смерти собственника квартиры, квартира будет делиться между родственниками в очередности, прописанной в законе. Сначала дети, родители и супруги, затем братья, сестры, дедушки и бабушки, потом дяди и тети, потом все остальные.

Завещание в силу очевидных причин не особо распространено на рынке недвижимости в отличие от других видов сделок.

Квартира в подарок

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне в собственность объект недвижимости. Договор дарения не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, но при желании может быть им удостоверен. Однако чаще всего договор дарения подписывается в простой письменной форме. Договор дарения не подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, регистрируется только переход права собственности.

Договор дарения довольно широко распространен на рынке, особенно между близкими родственниками. Если договор дарения заключается между людьми, не состоящими в родстве, то одариваемый должен будет заплатить налог 13% от инвентаризационной стоимости квартиры. Даритель не может прописать условия владения квартирой или какие-то собственные выгоды от дарения, так как сделка является безвозмездной и безусловной.

Особенностью договора дарения является то, что договор считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации в регистрационной службе, поэтому для регистрации перехода права собственности к одаряемому достаточно просто принести договор в регистрацию службу. Собственность переходит в момент передачи имущества. Присутствие дарителя не требуется, вопросов все ли с ним в порядке никто не задает. Поэтому договор дарения подходит только для тех, кто безгранично доверяет друг другу.

Часто прибегают к договору дарения как к способу ухода от преимущественного права покупки при сделке купли-продажи, например, при продаже доли квартиры преимущественное право покупки имеют обладатели других долей, а при дарении долю принять в дар может кто угодно.

Расторгнуть договор дарения очень сложно, тем более, если он был зарегистрирован регистрационной службой. Однако, если предметом договора дарения является единственная квартира пенсионера или психическое состояние дарителя в момент совершения сделки вызывало сомнения, или же после дарения наступили существенные ухудшения условий жизни, то в судебном порядке можно попробовать признать договор недействительным, хотя шансы ничтожно малы. Без суда можно расторгнуть договор дарения только по соглашению сторон.

Купля-продажа квартиры

Стандартная сделка на рынке недвижимости в той или иной степени знакомая всем владельцам квартир. Договор купли-продажи также не подлежит обязательному удостоверению нотариусом и заключается в простой письменной форме. Договор и переход права собственности подлежат обязательной регистрации в регистрационной службе. Сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи квартиры продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру за определенную плату. Квартира переходит к покупателю в момент подписания передаточного акта, с этого момента и до регистрации перехода права собственности квартира все еще оформлена на продавца, но покупатель уже является ее законным владельцем. В случае обращения в суд право собственности на квартиру будет признано за покупателем.

В договоре обязательно указывается стоимость квартиры, которая часто отличается от рыночной. Однако стоит отметить, что в случае обращения в суд и признания сделки недействительной, суд будет рассматривать не рыночную стоимость квартиры, а ту стоимость, которая указана в договоре. Поэтому при расторжении договора покупатель рискует получить обратно только ту сумму, которую указал.

Признать зарегистрированный договор купли-продажи недействительным довольно сложно, но таких случаев немало. Заключать договор купли-продажи может только психически здоровый человек, поэтому у продавца часто запрашивают справку о том, что он не состоит на психо-неврологическом учете. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что одна из сторон недееспособна или же сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, в силу стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Пожизненная рента

По договору ренты происходит переход права собственности на квартиру от собственника к рентодателю, который в свою очередь в качестве оплаты за квартиру обязан платить ежемесячные платежи бывшему владельцу, рентополучателю.

Рента может быть постоянной и пожизненной. Постоянная рента выплачивается всегда, то есть бессрочно, пожизненная рента выплачивается в течение жизни рентополучателя. Пожизненная рента выплачивается деньгами. Если помимо денег рентополучатель получает дополнительную помощь в виде продуктов, лекарств, оплаты счетов и т.д., то такая рента называется пожизненным содержанием с иждивением.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в регистрационной службе. Собственность сразу переходит к рентодателю, а в свидетельстве о праве собственности отражается обременение в виде ренты.

В договоре важно предусмотреть пункты о том, что новый собственник не имеет права выселить рентополучателя из квартиры, а также о согласии рентополучателя, заверенного у нотариуса, на любую сделку с квартирой. При продаже квартиры к новому собственнику перейдут обязательства по выплате ренты рентополучателю.

Договор ренты, конечно же, преимущественно распространен среди лиц преклонного возраста и старше, что вызвано и уровнем жизни стариков и нерациональностью заключения договора ренты с людьми более молодого возраста.

При заключении договора ренты рентополучатель может разово получить крупную сумму, а после только ежемесячные платежи, в этом случае квартира переходит за определенную сумму. Если квартира переходит к рентодателю бесплатно, то разового платежа нет, есть только ежемесячная выплата. Оба вида ренты закреплены в законе, в договоре должен быть прописан вид ренты.

Ежемесячная выплата производится в размере не ниже прожиточного минимума. На март 2012 год по данным Росстата прожиточный минимум пенсионера составляет в целом по России 4960 рублей, в Москве 6250 рублей, минимум по России 3620 рублей в Республике Татарстан, максимум 10490 рублей в Камчатском крае. Удручающие цифры. Стандартно же ежемесячные платежи существенно выше прожиточного минимума, но в два-три раза дешевле возможной арендной платы за данную квартиру.

Расторгнуть договор ренты в судебном порядке сложно, основанием для расторжения договора ренты является неисполнение своих обязательств рентодателем по оплате ренты. Расписка получателя ренты является доказательством, а вот при передаче денег без расписки в случае обращения в суд новому собственнику придется постараться, чтобы доказать, что платежи производились. Даже при заключении договора ренты между родственниками необходимо ежемесячно брать расписку о платежах, так как встречаются злоупотребления как со стороны рентополучателя, так и со стороны рентодателя. Рекомендуем расчеты производить в безналичной форме, например, перечислением на счет рентополучателя в Сбербанке.

Заключая договор пожизненной ренты, следует помнить, что жизнь меняется, цены растут, и указанной в договоре платы лет через 5-10 может не хватить даже на поддержание минимальных потребностей.

Содержание с иждивением

Содержание с иждивением отличается от пожизненной ренты тем, что помимо выплаты ежемесячных денег рентодатель оказывает необходимые услуги и уход, например, покупка продуктов, лекарств, уборка, приобретение одежды, а также ритуальные услуги. Тем не менее плательщик ренты не обязан исполнять любую прихоть рентополучателя, в договоре фиксируется не только сумма ежемесячных платежей, но и максимальная сумма всего пожизненного содержания.

Этот вид договора среди всех видов ренты наиболее распространен. Также как и договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в регистрационной службе. В свидетельстве о праве собственности на квартиру будет отражено обременение в виде пожизненного содержания с иждивением.

Опять же, как и в договоре пожизненной ренты, важно предусмотреть пункты о проживании в квартире и запрете сделок с квартирой новым собственником без нотариально заверенного согласия получателя ренты. При продаже квартире к новому собственнику также перейдут обязательства по пожизненному содержанию.

В договоре пожизненного содержания с иждивением важно точно указать все обязанности рентодателя, прописать объемы и периодичность оказываемых услуг и ухода. В свою очередь рентодатель должен брать не только расписки с рентополучателя, но и вести строгий учет всех покупок, уборок и ремонтов, с сохранением чеков и ведением журнала под подпись. В случае судебных разбирательств четко прописанные обязанности, а также чеки и журнал учета помогут отстоять интересы каждой из сторон. Чем прозрачнее договор и больше доказательств исполнения сторонами своих обязательств, тем проще всем живется.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты не должен возвращать рентодателю все платежи и покупки. Наоборот, при недобросовестном исполнении рентодателем своих обязательств, рентополучатель может требовать возврат квартиры. Рентодатель же не может отказаться от своих обязательств без возврата квартиры.

Заключение

Какое бы решение собственник не принял относительно своей квартиры, как бы ей не распорядился, следует всегда помнить, что после подписания договора (и внесения соответствующих записей в реестр ЕГРП) все вытекающие из договора обязательства вступают в силу. Только с завещанием можно играться, переписывая его бесконечное количество раз. Хотя мало ли что может завтра случиться? Вдруг не будет возможности все переписать? Лучше заранее все обдумать, чтобы потом не наступили последствия когда-то поспешных решений, которые уже будет не изменить.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
5

Комментарии

(73)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Береговой, ЗАО Москвы, проект

Жилой квартал на Москве-реке «Береговой» признан «Премьерой года» по версии Urban Awards

Жилой квартал расположен в престижном Западном административном округе, в историческом районе Филевский парк по адресу: Береговой проезд, вл. 2-3.
00
Ривер парк - Лучший жилой комплекс комфорт-класса по версии Urban Awards

«Ривер Парк» – Лучший жилой комплекс комфорт-класса по версии Urban Awards

Городской квартал «Ривер Парк» строится девелоперской компанией AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации – компания «Метриум Групп».
00
ФСК "Лидер"

ФСК «Лидер» открывает сезон новогодних скидок

Стартовал сезон новогодних спецпредложений, в рамках которых до 31 декабря 2017 года квартиру в жилых комплексах ФСК «Лидер» Москвы и Московской области можно приобрести со скидкой от 7 до 31%.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Власти Москвы расскажут горожанам как купить квартиру или парковочное место через аукцион

Власти Москвы расскажут об алгоритме участия в торгах по реализации квартир, машиномест и земельных участков под ИЖС. Презентация пройдет 29 ноября в Цифровом деловом пространстве (ул. Покровка, д. 47).
00
Артур Григорян

ТОП-5 мифов о подмосковных таунхаусах

Конкуренция и развитие строительных технологий привели к тому, что сегодня уровень цен на таунхаусы сопоставим со стоимостью двух-трехкомнатных квартир. Однако многие покупатели недвижимости не знают о таком ценовом паритете и, более того, находятся в плену мифов и заблуждений относительно такого формата жилья, как таунхаусы.
00
Метриум Групп, логотип компании

Рейтинг девелоперов Москвы – 2017

На столичном первичном рынке по итогам III квартала 2017 года ведутся продажи в 340 жилых и апартаментных комплексах. Эти проекты реализуются силами более чем 150 девелоперов. При этом ровно половину всех новостроек возводят 30 крупнейших застройщиков.
00
ЖК "Одинбург" в Одинцово, октябрь 2017

Жилой микрорайон «Одинбург» получил признание членов жюри премии Urban Awards 2017

Самым экологичным жилым комплексом Московской области, по версии жюри Urban Awards 2017, был признан жилой микрорайон «Одинбург».
00

Электронные замки - модно и безопасно

Несанкционированное проникновение в помещение – явление не самое приятное для его хозяина. Подобным посягательствам подвергаются не только жилища, но и офисы. Для многих компаний взлом офиса особенно опасен...
00

ГК GROSS BAU - все виды остекления промышленных и жилых пространств

Стекло-металлические конструкции занимают важное место в современной архитектуре. Их используют для наружной отделки зданий, оборудования зимних садов и других целей. Большое распространение получили алюминиевые витражи и фасады.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: