Размышления под крышей дома: пентхаус на Кутузовском

В 2006 году между Кутузовским проспектом и Студенческой улицей началось возведение жилого комплекса со строительным адресом Кутузовский проспект, вл. 23. Сегодня проект, который вела компания «Реалтекс», практически завершен. Жилой комплекс представляет из себя два корпуса, 8-этажный и 15-этажный, в совокупности на 130 квартир, стоящие на огороженной территории размером примерно в один гектар.

Сити

Это достаточно качественный современный комплекс бизнес-класса, однако подобных ему по уровню характеристикам можно назвать немало. Тем не менее в данном комплексе есть одно необычное предложение, с которым мы и решили ознакомиться: пентхаус, расположенный на 14-15 этажах.

Это двухуровневое жилище, где в настоящий момент размечена возможная будущая планировка, выходит на три стороны света. Самый колоритный вид открывается, как ни странно, с северной стороны: Кутузовский проспект, Москва-река и стоящие за ней небоскребы «Москва-Сити», по сторонам от них простирается панорама города, в которой отчетливо выделяется свечка «Триумф Паласа». (Сопутствующее наблюдение: несколько человек, посещавших пентхаус в различные будние дни не заметили ни одного шевеления башенных кранов, стоящих рядом с небоскребами «Сити»). На востоке взору открываются сталинские высотки, на западе — панорама Кутузовского проспекта с Бородинской триумфальной аркой посередине.

Пентхаус — крайне специфичное предложение на рынке жилья. В Москве вакантных пентхаусов насчитывается всего два-три десятка. Но несмотря на уникальность такого рода жилищ, между ними есть существенные типологические отличия, влияющие на позиционирование. Где-нибудь в Дубае, где строятся десятки небоскребов и отсутствует историческая часть города, можно говорить об однородности дорогих предложений. В Москве все обстоит иначе.

Панорама Москвы

Наиболее яркой особенностью московских пентхаусов является частое несоответствие этой недвижимости уровню дома, над которым они находятся. Дома топ-класса в центре Москвы обычно незначительно возвышаются над окружающей застройкой. Поэтому видовые характеристики жилья на самом верху, как, например, в случае с «Домом на Гиляровского» или «Усадьбой Трубецких» оказываются достаточно скромными. Исключениями в данном случае можно считать единичные дома, расположенные за пределами Садового кольца: это «Трилогия» на Трехгорном валу и «Хортус Гармония» в Ботаническом переулке.

В то же время превосходными панорамными возможностями обладают пентхаусы в домах бизнес-класса, которые обычно бывают существенно выше своих соседей. Однако, по мнению специалистов рынка дорогой недвижимости, для потенциального покупателя пентхауса важным фактором бывает психологический. Иначе говоря, существенны не только панорамы, но характеристики дома, над которым возвышается пентхаус.

В случае с Кутузовским, 23, мы имеем довольно редкий случай компромисса. С одной стороны дом находится недалеко от центра, что способствует повышению его статуса. С другой — его высота такова, что владелец пентхауса получает действительно панорамные виды из окон. Любопытный нюанс, характеризующий данную недвижимость: вроде бы и на уровне 14, и на уровне 15 этажа виды должны быть практически одинаковыми. Однако это не совсем так, картинка из нижнего уровня пентхауса уже не та, что открывается из верхнего — ракурс меняется незначительно, но заметно.

С высоты птичьего полета

Разумеется, наличием многосторонних панорамных видов особенности пентхауса не исчерпываются. У предложения по Кутузовскому, 23, есть, как и всякой недвижимости, ряд минусов. Прежде всего это отсутствие собственной эксплуатируемой кровли, что бывает важным для покупателей дорогой недвижимости. Кроме того, правда, это встречается во множестве домов, пентхаус не отделен каким-либо промежутком от остального дома, вход в него такой же, как и в остальные квартиры.

Ощутимым плюсом рассматриваемого пентхауса является его размер — 253 кв. м. Обычно в предложениях подобного рода фигурируют площади более 300 кв. м, часто встречаются пентхаусы размером более 400 метров. Понятно, что все подобные предложения, включая и пентхаус на Кутузовском, 23, рассчитаны на достаточно длительный срок продажи. Однако именно в последнем случае умеренность площади, от которой зависит бюджет приобретения является положительным фактором.

Там встает солнце

За пентхаус на Кутузовском сейчас хотят 20 тыс. долл. за метр, то есть чуть больше 5 млн долл. Это далеко не предел рынка: к примеру, пентхаус в новом жилом комплексе близ Белого дома продается по цене свыше 30 тыс. долл. Правда, есть и предложения пентхаусов с существенно меньшей ценой. К примеру, апартаменты, увенчивающие законченные строительством корпуса по Резервному проезду, вл. 8 и 10, предлагаются по 10-12 тыс. долл. за метр. Однако для данной недвижимости нужен достаточно специфичный покупатель, способный получать удовольствие от панорамы теплоэнергетического хозяйства ТЭЦ-12 и пространного путевого хозяйства Киевского вокзала со множеством вагонов самого разного возраста, облика и назначения.

Окрестности Кутузовского проспекта считаются — несмотря на шумность этой трассы — престижным местом проживания вне исторического центра. Однако есть и свои минусы. Для комплекса на Кутузовском, 23, к минусам местоположения является характер непосредственного окружения. С новыми корпусами соседствует плотная застройка советского времени, а в шаговой доступности функционирует крупный продуктовый рынок. Однако жилье на высоте подобную отрицательную нагрузку испытывает в наименьшей мере. Для жителей пентхауса разнообразное соседство является всего лишь занятным элементом окрестного ландшафта, который — в сравнении с панорамными видами Москвы — мало бросается в глаза.

При недостатках соседства у комплекса на Кутузовском, 23 есть существенный выигрышный момент места. Здесь нет той затесненности, которой отличается район столичного Сити. Между тем — даже при возможных задержках строительства небоскребов со временем они превратятся в крупный оазис деловой активности. Хотя пока это себе можно представить только умозрительно. От Кутузовского до небоскребов на машине добраться достаточно просто. Здесь удобно жить, ведя бизнес на другом берегу реки. И понимая, что пентхаус над домом бизнес-класса всегда будет оставаться хорошим активом.