Рекомендации по выбору агентства недвижимости

Редакция портала Realto.ru начинает серию публикаций, основанных на книге Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки». Перед вами первая статья из серии.

Материал из книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ». Приводится выдержка из интервью, данное автору книги Олегом Самойловым, президентом компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председателем Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы.

Помощника выбрать непросто

На столичном рынке недвижимости сегодня действует множество компаний и частных маклеров, готовых оказать людям помощь при покупке или продаже квартиры. И именно в силу этой «множественности» перед потребителем, приступающим к решению своей жилищной задачи, неминуемо встает вопрос «Кого же выбрать»? Конечно, соответствующее решение каждый принимает сам. На мой взгляд, целесообразно обратиться в агентство недвижимости. Но только, опять же, не в любое. Его тоже надо выбрать правильно.

Несмотря на то, что вопрос выбора агентства недвижимости с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной вопросам недвижимости, сколько-нибудь внятного рецепта, гарантирующего хороший результат, до сих пор не изобретено. Почему? На мой взгляд, дело тут в том, что все эти рецепты преимущественно дают сами риелторы, причем, как правило, те, кто работает в ограниченном наборе компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций, в первую очередь, отнюдь не задача обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить набор стандартных советов не составляет труда. Как правило, их обычный набор сводится к вариациям на тему следующего списка: время работы на рынке; размер компании; офис компании; обширность рекламы; наличие разнообразных наград.

Между тем совершенно очевидно, что использование перечисленных критериев для реального выбора никуда не годится. Почему? Да хотя бы потому, что в приведенном списке нет ни одного пункта, обращенного к интересам потребителей. А раз так, то и принятие решения о выборе на базе стандартного перечня будет носить характер «пальцем в небо». Случайно, конечно, можно угадать. Но никакой твердой закономерности здесь не имеется…

Рассмотрим, к примеру, критерий «время работы». Что с того, что компания вышла на рынок, к примеру, полгода назад? Является ли этот факт однозначно достаточным для того, чтобы на его основании заявить, что она непрофессиональна? И почему при этом не уделяется внимания вопросу о том, какой стаж работы имеют ее специалисты?

Буду говорить за себя (Примечание редакции, напоминаем, что вы читаете часть интервью с Олегом Самойловым, президентом компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», вошедшее в книгу Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки»). Компания «РЕЛАЙТ-Недвижимость», которую я возглавляю, приступила к работе в самый разгар кризиса – в феврале 2009 года. Соответственно, в нынешнем году мы отметили пятилетний юбилей деятельности. Стаж, вроде бы, невелик. А как тогда быть с тем обстоятельством, что мой личный стаж риелторской деятельности перевалил на третий десяток лет? Или с тем, что костяк команды составляют специалисты, имеющие более чем десятилетний опыт работы? Что, от того, что пять лет назад на наших визитных карточках появился новый логотип, резко упал наш уровень риелторского мастерства или не в лучшую сторону изменились другие значимые профессиональные качества?

А то обстоятельство, что компания, стартовав в кризис, не только не «умерла» спустя несколько месяцев, но и, успешно развиваясь, заняла достойное место на рынке, хотя за этот период закрылось далеко не одно агентство недвижимости, в том числе и из числа тех, что работали не один год, – о чем свидетельствует? Мне видится, о том, что мы кое-что смыслим в риелторской деятельности…

Но если стандартные критерии, упомянутые выше, никуда не годятся, то чем же руководствоваться потребителям? Что ж, попробуем сформулировать принципы, позволяющие повысить вероятность правильного выбора…

Итак, на мой взгляд, первым и главным фактором, заслуживающим внимания, должна являться профессиональная репутация. Вот только как убедиться в том, что с ней все в порядке?

Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или заслуживающих доверия знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает в итоге услуги того уровня, о которых ему рассказывал родственник или друг, давший рекомендацию. При этом зачастую остается недоволен. Почему? Ответ прост и не имеет прямого отношения к вопросу репутации: не факт, что услуги, вполне удовлетворившие того, кто рекомендовал, устроят того, кому рекомендовали. Ведь у каждого человека свои представления о профессионализме, квалификации и мастерстве риелтора. Как говорится, что русскому хорошо…

Поэтому, получая рекомендации, стоит поинтересоваться, что же реально хорошего было в работе компании. Согласитесь, что высокая квалификация и точность исполнения договорных условий не являются автоматической гарантией, к примеру, отличного сервиса. И если оба этих фактора имеют для вас равноценную важность при выборе риелтора, то рекомендацию, данную лишь на основе одного из них, можно считать как минимум недостаточной.

В любом случае одного лишь фактора наличия рекомендаций для снижения вероятности ошибки при выборе риелтора все же недостаточно. Если они есть – отлично, однако необходимо изучить и ряд дополнительных критериев.

Например, пристальное внимание следует обратить на краеугольный камень операций с жильем – аспекты безопасности и надежности совершаемых сделок. Для этого необходимо совершить несколько шагов.

Первое: не поленитесь выяснить, является ли приглянувшаяся вам компания членом Российской Гильдии Риэлторов и имеет ли она сертификат, подтверждающий, что ее деятельность услуги соответствует требованиям Национального стандарта «Услуги брокерские. Общие требования». Получить данную информацию несложно: она представлена на сайте РГР.

Зачем нужно получить эту информацию? Дело в том, что сертифицированные компании – члены РГР в своей работе обязаны следовать требованиям целого ряда профессиональных стандартов, обеспечивающих защиту интересов потребителей, в частности – Кодекса этики. А в случае нарушения этих требований потребитель сможет обратиться за помощью в соответствующий Комитет по защите прав потребителей РГР или региональной ассоциации (в Москве – Московской Ассоциации Риэлторов). Помимо этого, наличие сертификата является автоматическим подтверждением того, что профессиональная ответственность компании перед потребителями застрахована, а ее сотрудники имеют необходимую квалификацию – без соблюдения этих условий сертификат просто не выдадут.

Кстати, не секрет, что в настоящее время на рынке действует целый ряд агентств недвижимости, заявляющих о том, что они входят в состав МАР и РГР и имеют соответствующие сертификаты, однако реально это не так. Причем членские свидетельства и сертификаты, которые они будут вам показывать, могут быть подлинными. Как проверить? Во-первых, внимательно посмотрите на сроки действия тех документов, которые вам показывают – они могут быть просрочены. А во-вторых, помните: реально достоверные и актуальные сведения содержатся не в свидетельствах, а в реестре, размещенном на сайте РГР.

Второе: внимательно изучите договор об оказании услуг, предлагаемый компанией, и с особым пристрастием вчитайтесь в то, какие обязательства по проверке правовых аспектов сделки готова принять на себя фирма.

На словах, разумеется, компания обещает, что все будет проверено «по полной программе». Но какова при этом уверенность, что так оно и будет на самом деле? «Все проверено, проблем нет, можно выходить на сделку», – в один прекрасный день сообщает клиенту риелтор. Заметим, устно сообщает, не выдавая при этом никаких документов, подтверждающих проведенную проверку и содержащих выводы о ее результатах.

Многие ли читатели, которые когда-либо пользовались услугами риелторских фирм, получали до сделки заключения о результатах проверок? Уверен, что почти никто. Почему? Да все просто: выдача клиенту подобного официального документа создает для компании, его выдавшей, дополнительные риски. Ведь, если в дальнейшем возникнут проблемы, клиент будет иметь в своем распоряжении аргумент, позволяющий предъявить претензии. А так, без документа, и проблемы нет. Пусть клиент сам разбирается, ведь деньги-то с него уже получены…

И не сомневаюсь, что среди тех, кто побывал в роли клиентов риелторских фирм, не найдется почти никого, кто бы в завершение цикла обслуживания получил письменное обязательство компании по правовой поддержке в случае возникновения каких-либо проблем. А ведь, на мой взгляд, выдача подобных обязательств должна входить в нормальную практику работы агентств недвижимости: проверку провели, на сделку клиента «выпустили», комиссионное вознаграждение получили, следовательно, не должны оставлять потребителя один на один со сложностями, производными от того, за что приняли на себя ответственность…

Из всего вышесказанного напрашивается недвусмысленный вывод: при выборе риелторской компании необходимо обращать пристальное внимание на то, готово ли рассматриваемое в качестве кандидата агентство недвижимости принять на себя следующие письменные обязательства: провести правовую проверку объекта; предоставить по итогам проведенной проверки письменное заключение о ее результатах; оказать клиенту правовую поддержку, в случае если к нему как к покупателю объекта после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

Помимо этого рекомендую внимательно изучить тот раздел договора об оказании риелторских услуг, в котором описаны обязательства компании. Увы, нередки случаи, когда эти самые обязательства в соответствии с договором считаются исчерпанными в тот момент, когда документы по сделке поданы на государственную регистрацию. То есть, за все, что будет происходить после этого: завершение расчетов, перепрописка, физическое освобождение и процедура передачи квартиры от продавца покупателю, – за все это риелтор никакой ответственности не несет. Почему? Да потому, что деньги, составляющие размер риелторского вознаграждения, получены агентством не позднее момента сделки. Следовательно, их можно поделить и пожелать клиенту всего наилучшего – с остальными сложностями пусть разбирается сам. Соответствует ли такой подход интересам клиента? Ответ «нет» очевиден. Поэтому, если в договоре об оказании риелторских услуг в той или иной форме сказано, что моментом завершения обслуживания является сделка, можно сделать очевидный вывод: риелтора интересует не решение жилищной задачи клиента, а его деньги, а с таким риелтором лучше не связываться.

Что добавить к сказанному выше? Коль скоро мы заговорили о деньгах, было бы странно обойти молчанием столь актуальный вопрос, как размер риелторского вознаграждения. Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риелтору, была невелика. И зачастую риелторы их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риелторы-альтруисты не встречались ни разу. Бесплатно или «за копейки» не работает никто – ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут «вчерную», то есть так, что вы об этом и не узнаете.

Каков же реальный размер вознаграждения агентства, от которого следует «плясать» при переговорах? В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при простой сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3–4 процента. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, обеспечение широко распространенной «альтернативной» сделки, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риелторские услуги составляют либо 5–6 процентов от стоимости самого дорогого объекта, участвующего в сделке, либо все те же 3-4 процента, но от совокупной цены как продаваемого, так и приобретаемого объектов. Получить профессиональную и качественную услугу за меньшие деньги почти нереально.

«А как же фирмы, предлагавшие в докризисный период услуги за 2 процента?» – спросят, возможно, читатели. Что ж, давайте разберемся. Во-первых, цифра 2 – «лукавая», так как заявленная сумма указывалась без НДС, то есть в жизни немедленно «волшебным образом» превращалась в 2,36 процента. Во-вторых, эта «двухпроцентная» услуга никогда не включала в себя работы по проведению правовой экспертизы и юридическому сопровождению сделки – эти услуги подлежали отдельной оплате в размере не менее одного процента. И, наконец, в-третьих: в том и дело, что ныне эти фирмы относятся к разряду бывших. Иными словами, пережить кризис им не удалось и они пополнили ряды тех, кто «вышел с рынка». И если ныне у их бывших клиентов в связи с заключенной сделкой возникнет какая-либо проблема, их шансы остаться с этой проблемой один на один равны 100 процентам.

Если такое положение дел кажется кому-то из читателей нормальным – спорить не стану. На мой же взгляд, ничего нормального в этой ситуации нет по определению. Не зря же говорили мудрецы древности: «Я не настолько богат, чтобы покупать дешевые вещи»…

Безусловно, сказанное выше не претендует на роль полноценного руководства по выбору агентства недвижимости. Однако, как мне представляется, на роль стартовой инструкции данные советы вполне подходят. А потому, рекомендую потребителям к ним прислушаться. И разумеется, в любом случае желаю всем, кто прочитает эти строки, успешного решения своего жилищного вопроса!

О книге

С презентацией книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ» можно познакомиться на нашем сайте на странице по ссылке.