Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Покупатели квартир становятся все требовательнее: выбирая между квартирой с ремонтом и без, они, как правило, отдают предпочтение первому варианту, хотя он и дороже. Но тут важно не перестараться: в некоторых случаях ремонт помещений может не окупиться или даже отпугнуть покупателя экстравагантностью.

Свежий ремонт в квартире при ее продаже или сдаче в аренду чаще всего является плюсом. Однако увлекаться дизайнерскими идеями в погоне за увеличением стоимости объекта не стоит — в некоторых случаях это может привести к прямо противоположному результату.

Сергею Кочетову, PR-директору юридической компании "Пепеляев Групп", повезло. Купив двухкомнатную квартиру (44 кв. м) на первом этаже блочной "хрущевки" недалеко от метро "Первомайская", он отремонтировал ее по собственному вкусу. Квартира превратилась в студию, обставленную деревянной мебелью ручной работы, выполненной по его же эскизам. Ремонт, включая всю мебель и оборудование, обошелся практически в стоимость квартиры. Затраты оправдали себя: по мнению Сергея, именно эксклюзивный дизайн квартиры помог продать ее в разгар кризиса. Квартиру купили за $220 тыс., и этих денег хватило на покупку трехкомнатной "хрущевки" с балконом (55 кв. м) в районе метро "Белорусская". "Когда я продавал квартиру, в моем доме выставлялась на продажу аналогичная квартира, но на втором этаже и с балконом, правда, с обычным ремонтом, зато с ценой на 10% ниже. Несмотря на то что моя квартира находилась на первом этаже, покупатели заключили сделку со мной, выбрав дизайн и оригинальность. После заселения они не стали ничего менять и оставили все в первоначальном виде",— рассказывает Сергей.

Его история — скорее счастливая случайность, когда покупателям понравился необычный ремонт с дизайнерскими решениями. Конечно, на каждый товар есть свой покупатель, надо его только найти, но чем более специфичен товар, тем сложнее найти на него покупателя. Особенно если речь идет о квартире: мало того что это дорогостоящая покупка, так в ней еще и придется проводить много времени. Надоевший ремонт не спрячешь в тумбочку, а переделывать интерьер квартиры — дорогое удовольствие.

Ремонт легко может сыграть против собственника. Первое правило, которого стоит придерживаться: ремонт должен соответствовать классу жилья и ожиданиям покупателя. Если собственник делает в квартире на окраине Москвы дизайнерский ремонт, вряд ли покупатель оценит его старания. В такой ситуации придется либо долго ждать покупателя, либо продавать квартиру по адекватной рынку цене. "В нашей практике была такая квартира: продавалась "двушка" в спальном районе. Квартира была выполнена в стиле хай-тек, новая встроенная бытовая техника, дорогая итальянская мебель. Продавалась эта квартира долго. В результате цена при продаже незначительно отличалась от рыночной, и мебель (хотя она и была составляющей ремонта) продана не была",— рассказывает заместитель генерального директора Московского агентства недвижимости Светлана Габуева.

Отпугнуть потенциальных покупателей может и слишком оригинальный дизайн. Беспроигрышный вариант в таких случаях — качественный ремонт в классическом стиле. "Индивидуальные особенности самой квартиры ограничивают круг покупателей, такие факторы, как уникальный фасад или изысканная лестница, добавляют ликвидности. Поэтому ремонт может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим. Бывают ситуации, когда ремонт выполнен так, что окупить его фактически невозможно, а квартира, в которой сделан удачный ремонт, может уйти быстрее, чем квартира без отделки, хотя, конечно, определенная надбавка за ремонт присутствует",— рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.

Но, как правило, квартиры с ремонтом действительно быстрее находят покупателей. Более того, за свежий ремонт в квартире продавец может смело требовать прибавку к цене. Для увеличения стоимости квартир экономкласса в спальных районах собственнику стоит сделать лишь косметический ремонт — наклеить обои, заменить полы, покрасить потолки, поставить недорогую сантехнику. Чисто, аккуратно, светло — этого вполне достаточно для квартир такого класса. Если покупать бюджетные материалы и делать ремонт своими руками, стоимость отделки квартиры не превысит 300 тыс. руб. Однако прибавка к цене будет соизмерима с качеством ремонта. "Косметический ремонт среднего уровня качества прибавляет к стоимости квартир эконом- и комфорт-класса 8-10 тыс. руб. за кв. м. Более дорогостоящий ремонт производить нецелесообразно, поскольку покупатели квартир массового спроса, как правило, ограничены в средствах и не готовы нести более существенные затраты",— рассказывает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

Оценить дорогие отделочные материалы и дизайнерские изыски по достоинству смогут покупатели квартир бизнес-класса. По оценкам специалистов холдинга "Миэль", стоимость ремонта бизнес-класса обходится в среднем в четверть рыночной стоимости квартиры. При этом отделка под ключ может увеличить цену продажи жилья на 40-45%. Например, компания "Миэль" выкупила у собственника квартиру (72 кв. м) в доме на 4-й Тверской-Ямской улице, построенном в 1911 году, по $7,6 тыс. за метр. После ремонта ($1750 за кв. м) стоимость квадратного метра выросла до $11,2 тыс. То есть чистая выгода от этого ремонта составила $1850 за кв. м.

Для инвестора купить квартиру в центре в плохом состоянии, отремонтировать, а потом продать — оптимальный вариант. За счет хорошего местоположения ликвидность таких объектов повышается. Легче всего такие схемы реализуются с квартирами в "хрущевках" или "сталинках". Различные планировочные решения, например совмещение санузла, обустройство гардеробной комнаты, совмещение кухни и гостиной, устанавливают совершенно другую стоимость объекта. Цена будет наибольшей, если продавать квартиру со свежим ремонтом. "По уровню дома квартира остается в своем классе, но по качеству переходит в класс повыше, при этом ее стоимость ниже аналогичных квартир, расположенных в домах более высокого класса",— поясняет Алексей Шленов.

Повысит ли ремонт стоимость квартиры, можно выяснить до его начала. Например, не стоит делать ремонт, если дом стоит в ближайших планах на снос. Если дом находится в неблагоустроенном районе, шикарный ремонт вряд ли спасет ситуацию — собственник только потеряет деньги. Если квартира в "хрущевке", то стоит учитывать: в тех, что построены после 1961 года, перегородки не являются несущими, а значит, в них больше возможностей для перепланировки.

Во многих блочных "хрущевках" в Москве проведен ремонт, заменены коммуникации — водопроводные стояки, трубы отопления, электрическая проводка в самом доме — от подвала до квартиры. "Лучше не рисковать с ремонтом, если дом находится вблизи железной дороги, гаражей, инфекционной больницы, промзоны. Любой ремонт повышает стоимость жилья, а покупатели вряд ли захотят платить больше и при этом жить в экологически неблагополучной зоне. Если речь идет о квартире бизнес-класса или элитной, то стоит уточнить в префектуре округа, не будет ли в ближайшее время строиться жилой комплекс по соседству. Новое строительство может лишить вашу квартиру живописных видов из окон, ухудшить инсоляцию, что снизит рыночную стоимость квартиры и заметно уменьшит прибыль от сделанного ремонта",— советует директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Если собственник хочет сдавать квартиру в аренду, но при этом она в плохом состоянии, без ремонта не обойтись. Но он должен соответствовать классу жилья. "Потенциальному арендатору важно, чтобы ремонт в квартире соответствовал категории дома и района, он не готов доплачивать за изыски. Поэтому собственникам квартир не имеет смысла вкладывать дополнительные деньги в переобустройство квартиры — достаточно просто поддерживать квартиру в хорошем состоянии",— говорит руководитель аналитической службы МИАН Александра Кадченко.

Однако даже если квартира в более или менее приличном состоянии, ремонт позволит сдать ее по более выгодной цене. Правда, прежде чем начать ремонтные работы, нужно посчитать, во сколько они обойдутся и по какой цене можно будет сдать обновленную квартиру. Особенно тщательно нужно прикидывать выгоду при сдаче объектов экономкласса в спальных районах. "Например, однокомнатную квартиру около метро "Домодедовская" с давним ремонтом и мебелью 1990-х годов можно сдать за 25 тыс. руб. в месяц. Приличный ремонт обойдется в 10 тыс. руб. за кв. м, сюда еще нужно добавить покупку новой мебели. Таким образом, итоговые затраты на ремонт могут составить до 500 тыс. руб. Если делать более скромный ремонт, сэкономить на материалах и все работы выполнять самостоятельно, расходы можно сократить примерно в два раза. В отремонтированном виде ту же квартиру уже можно сдать за 30-35 тыс. руб., максимум за 40 тыс. руб., если квартира находится в хорошем доме с чистым подъездом с консьержкой или на огороженной территории. В первом случае увеличение годового дохода от аренды составит от 60 тыс. до 120 тыс. руб., во втором — 200 тыс. руб.",— подсчитал Алексей Алешко, частный маклер, автор книги "Недвижимость, Inside".

В случае с жильем бизнес-класса при грамотно сделанном ремонте можно увеличить стоимость найма практически в два раза. "Полтора года назад мой клиент приобрел квартиру в центре для последующей сдачи в аренду. Это была однокомнатная квартира (33 кв. м) в районе Чистых прудов в плохом состоянии. В таком виде ее можно сдать максимум за 35 тыс. руб. Зато в ней были высокие потолки, почти четыре метра, и чистый, обустроенный подъезд. Клиент вложил в ремонт и меблировку ровно 1 млн руб., привлек дизайнера и впоследствии сдал квартиру за 80 тыс. руб. почти без простоя. В результате затраты на ремонт он практически отбил в первый год",— рассказывает Алексей Алешко.

Иногда бывает и так: ремонт сделан настолько неудачно, что даже такие важные факторы, как район, местоположение дома не могут повысить стоимость аренды. "Мои клиенты купили квартиру в новостройке бизнес-класса на Карамышевской набережной. Квартира площадью 170 кв. м на 21-м этаже, в одной из комнат (70 кв. м) панорамное остекление, потрясающий вид из окна. Такие квартиры при грамотном подходе к ремонту и оснащению сдаются за 300-350 тыс. руб. в месяц. Но проживающие за границей владельцы доверили подготовку квартиры к сдаче дилетанту. Результат — непродуманная планировка, полное отсутствие атрибутов дорогого жилья, отделка выполнена из самых бюджетных материалов, установлена дешевая сантехника и так далее. В результате квартиру с большим трудом сдали за 70 тыс. руб. только за счет большого метража и потрясающего вида из окон",— приводит другой пример Алексей Алешко.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Ритуальные услуги

Ритуальные услуги - куда лучше обращаться в Москве

Недостатка в подобных предложениях никогда не было. Проблема только касалась правильного выбора похоронного бюро. Сегодня участников сегмента ритуальных услуг условно можно разделить на две категории: государственные ритуальные службы и неофициальные похоронные агентства
00
ЖК «Дом на Дворянской»

ЖК «Дом на Дворянской» - для ценителей красоты и удобства!

Жилье на Петроградской стороне традиционно ценится у покупателей. Однако свободных пятен под застройку в самом сердце Петербурга практически нет, поэтому и новых качественных проектов здесь немного
00

Водопад приятных скидок

Где бы Вы не проживали, в большом городе, промышленном центре или тихой провинции - всегда приятно потратить на покупки меньше, чем изначально было рассчитано. В этом нам помогают скидки, о многих из которых мы зачастую узнаем в последний день, а посему не всегда успеваем ими воспользоваться
00
Плитка Paradyz

Плитка Paradyz - это креативная работа дизайнерского альянса

Первая плитка польской фабрики Paradyz выпущена в 1989 году. С самого начала компания завоевала популярность и расположение потребителей более чем 40 стран мира. На данный момент в строительный холдинг входят пять заводов, каждый из которых имеет свою особую специализацию
00
Продажа деревянных поддонов

Производство, продажа, покупка поддонов в Москве

Компания по производству поддонов «Завод тары» занимается изготовлением, реставрацией и реализацией деревянных поддонов различных размеров. Хранить многие товары, перевозить их, возможно только с использованием таких поддонов.
00
Производство и продажа бетона

Наш бетон крепче любого металла

Компания выпускает только качественный строительный бетон. Основой растворного бетона служит цементная смесь и вода, в которую прибавляют другие добавки, вследствие чего образуется прочный монолитный состав. Такой бетон будет стоить немного дороже обычного
00
Пособие на погребение в Москве

Пособие на погребение в Москве

Еще никто не знает в семье, еще родные надеются на лучшее, а в дверь уже стучат незнакомцы, оставляют визитки, предлагают недорогие ритуальных услуги…. Покойный еще жив для родных, они еще не успели осознать, что смерть пришла в их семью, но похоронные «черные» агенты уже настойчиво звонят, наживаясь на душевной боли
00
Портьерные ткани для штор

Секреты декора окон: незаменимые портьерные ткани для штор

Дизайнеры говорят, что две распространенных ошибки, которые совершают новоселы, впервые оформляя окна в новой квартире, сидят на противоположных полюсах, но обе упираются в беспечный выбор портьерной ткани для штор из каталога разнообразных предложений.
00
Уборка квартир после ремонта

Профессиональный клининг

Хотя уборка жилища служит условием здорового быта, не каждая хозяйка успевает выполнять ее своевременно. Круговорот жизни поглощает не только время, но и массу душевных сил
00
Пластиковые пломбы

Пластиковые пломбы от производителя

С развитием цивилизации и интенсивным техническим прогрессом людям приходится ужесточать формы контроля. Все организации имеют службу охраны. Любое предприятие, организация, компания и т.п. охраняются
00
магазин Ads-stroy

Напольное покрытие в квартире

Когда мы делаем новый ремонт в своем доме, мы стараемся довести до совершенства любую мелочь. Это дело не из дешевых в наше время, поэтому, если мы уже и решаемся на столь ответственный шаг, то стараемся по максимуму
00

Музей современного искусства появится на территории бывшего ЗИЛа

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на презентации проекта на пятом Санкт-Петербургском форуме сообщил, что на территории бывшего завода имени Лихачева в течение 3-4 лет появится новый музей под руководством Государственного Эрмитажа
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: