Сегодня 16:57
Конференции, выставки, семинары
Сегодня 12:18
Новости и комментарии
Сегодня 10:52
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются устойчивым спросом во многих российских городах. Между тем, определение «старый фонд» в большинстве регионов ассоциируется не только с историческим, но также с ветхим и аварийным жильем.

Под определением «старый фонд» могут скрываться разные типы жилья. В старинных российских городах это, как правило, здания дореволюционной постройки: купеческие и дворянские особняки, рабочие общежития, доходные дома. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов – это престижное жилье в историческом центре. В регионах, ставших объектами бурного индустриального развития в советское время, в категорию старого фонда записывают практически любое видавшее виды жилье: и бараки, и деревянные многоквартирные дома, и преимущественно довоенные постройки сталинского периода с деревянными либо металлическими балками перекрытий.

Дома, проверенные временем

Порой стоимость модернизации такого жилища оказывается сопоставима с ценой самой квартиры, но это не отпугивает покупателей – ценителей старины. И гипсокартонно-пластиковый евростандарт – не лучший в данном случае вид ремонта. Виниловые обои с абстрактным рисунком в старом фонде будут смотреться нелепо, а одинарные металлопластиковые рамы со стеклопакетами – утонут в глубоких оконных проемах кирпичных стен. Такой квартире не подойдут двери из ДСП, линолеум и ламинат на полу, белые пластиковые подоконники и глянцевые ПВХ-панели. Старинные дома требуют иных интерьерных решений: светлых бумажных обоев классических ретро-расцветок – с симметричным орнаментом или вертикальными полосками, «дышащих» фактурных штукатурок, массивных дверей и окон в деревянных рамах.

Инженеры и архитекторы прошлых веков не могли предвидеть, что когда-нибудь печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, деревянные рамы уступят место герметичным пластиковым окнам, и все это изменит температурно-влажностный режим в помещениях. В результате сегодняшних модернизаций старинные стены, построенные в соответствии с отработанными веками технологиями, вынуждены «работать» в непривычных для них условиях. Все это ускоряет износ зданий. Зимой такие дома хорошо подогреваются изнутри, а на крышах образуются наледь и сосульки, и в результате протечек чердачные перекрытия, основным наполнителем в которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадником плесени.

Подавляющее большинство домов старого фонда – являют собой объекты рядовой застройки. Степень их сохранности может быть разнойЧтобы избавиться от запахов затхлости, присущих ветхому дому, его нужно ремонтировать. И менять придется все – полы, электропроводку, трубы коммуникаций, а также слой за слоем снимать старую штукатурку, краску, газеты и обои, за много лет впитавшие все запахи коммунального быта.

Начинаем с обследования

Перед началом капитального ремонта в доме старого фонда необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок. В первую очередь нас должны интересовать точки сопряжения балок перекрытий с несущими стенами. Необходимо также оценивать состояние перекрытий в «мокрых зонах» кухонь и санузлов, а также посмотреть, из чего сделаны внутриквартирные перегородки. Если это дощатые стенки из подгнившей доски с двух сторон оштукатуренные по дранке, то при ремонте их, скорее всего, придется заменить либо, если речь идет о межквартирной перегородке, усилить звукоизоляцию дополнительной обшивкой.

Что еще нужно сделать до ремонта? Для домов старого фонда есть полезное, но нигде не прописанное правило: перед началом ремонтных работ вызвать специалистов управляющей компании, чтобы они произвели осмотр с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных этажом ниже и выше, и составили соответствующий акт. Делается это для того, чтобы обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих обновить потрескавшиеся и пожелтевшие потолки в своих коммунальных или отдельных квартирах за ваш счет.

Проблемы пола

Ремонт пола дома – самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде. Отметим сразу, что отреставрировать рассохшийся и пошедший волнами старинный паркет, скорее всего, не удастся. Придется заменить его новым – таким же наборным либо щитовым, но перед этим – полностью поменять заполнение перекрытия. Между тем, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние времена подходили иначе, чем сейчас, в него не закладывали патентованных экологически чистых утеплителей, а обычно сгребали строительный мусор: стружку, щепки, битый кирпич, а порой и угольный шлак. За многие десятилетия эксплуатации это содержимое впитало в себя все пролитые на пол органические и неорганические жидкости (от воды из прохудившихся труб до ртути из разбитых градусников) и является идеальным огородом для плесени. Отсюда и неистребимые запахи затхлости, порой встречающие нас в таких квартирах.

Дом старого фонда – это высокие потолки, просторные лестничные площадки. Но коммуникации в нем, как правило, требуют модернизацииПри капитальном ремонте все эти кубометры побитого грибком и плесенью мусора заменяют наполнителем из керамзита либо шумоизолирующей минеральной ватой. Более прогрессивный подход – наполнение пространства между балками монолитным пенобетоном низкой плотности, но это в Европе. В России пока немногие строительные организации располагают мобильным оборудованием для приготовления пенобетона непосредственно на стройплощадке.

Если состояние деревянных балок оставляет желать лучшего, представители строительных организаций советуют продублировать их дополнительными – металлическими. На усиленном перекрытии можно сделать армированную бетонную стяжку, но следует помнить о том, что такую конструкцию нельзя перегружать. В противном случае придется ремонтировать еще и соседскую квартиру.

Счищаем слой за слоем

Ремонт стен, точно так же, как и ремонт пола, следует начинать с тщательной отчистки: от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки – все это тоже имеет специфические запахи и отравляет атмосферу. Добравшись до кирпича, вы можете сделать его элементом интерьера, причем таким, который не встретишь в современном доме: покрытая бесцветной грунтовкой кирпичная кладка может стать его украшением – как в виде целой стены, так и фрагментами – в углах, простенках, арочных проемах. Выравнивать кирпичные стены гипсокартоном, за которым могут скапливаться мусор и влага – вариант для старого фонда не самый разумный. Более предпочтительный – штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, дающие стенам возможность «дышать».

Сложнее дело обстоит с потолками. Лепной декор, имеющий художественную ценность, в рядовых домах старого фонда – явление редкое. Как правило, потолки в рядовых домах оформлялись стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. Сохранять их не имеет смысла, к тому же, счищать с этих украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины – сизифов труд. Поэтому их лучше заменить современными полиуретановыми или гипсовыми элементами декора. Но штукатурные работы под потолком – дело трудное, требующее высокой квалификации отделочников, да и обходится недешево. К тому же, непросто будет и сохранить обновленный потолок без трещин в условиях повышенных в городских условиях вибрационных нагрузок. Поэтому одно из более или менее разумных решений для домов старого фонда с высокими потолками – это все-таки подвесной потолок из двойного слоя аккуратно прошпаклеванного и покрашенного гипсокартона. Он также может быть с имитацией лепнины – за счет тех же гипсовых или полиуретановых накладок. И если работы проведены аккуратно, то при почти незаметном понижении высоты помещения можно создать эффект безупречно сохранившегося старого потолка.

Гипсокартонно-пластиковый «евроремонт» в доме старого фонда смотрится вызывающе нелепо – и в жилых, и в офисных помещениях

Современные коммуникации в старом доме

Ремонт квартиры в старом фонде – это обычно полная замена всей инженерной начинки: труб водоснабжения и канализации, радиаторов отопления и электропроводки. Но если с сантехникой каких-либо особых премудростей нет, то с электрикой все не так просто. Проблема большинства домов старого фонда – дефицит энергомощностей: на квартиру, вне зависимости от количества комнат, как правило, выделяется лимит 3 кВт, причем если речь идет о районе, в котором давно не модернизировали электросети, возможности их увеличения может не быть. Стало быть, инженерную начинку квартиры придется комплектовать энергосберегающими лампами и бытовыми электроприборами с низким энергопотреблением.

Но чтобы сделать проводку так, чтобы потом не пришлось переносить розетки и выключатели, еще до начала ремонта желательно иметь дизайн-проект помещений, в котором обозначено расположение мебели, бытовой техники и медиасистем, а также приложение в виде проекта организации электроснабжения. Причем если с электропроводкой можно определиться раз и навсегда, то с телефонными и интернет-линиями, проводами к датчикам охранных систем и кабелями аудиосистем все непросто: в век бурного развития технологий они то и дело требуют замены. Специально для таких случаев имеет смысл предусмотреть резервные кабель-каналы, через которые при необходимости можно протаскивать все нужные «шнурки». В доме старого фонда таким резервным кабель-каналом может быть гофрированная ПВХ-труба, проложенная по периметру вдоль стены при заливке стяжки пола.

Окна, двери, камины

Оконные рамы в старом доме, скорее всего, уже выработали свой срок и не подлежат ремонту. Самое простое решение – заказать новые – металлопластиковые. Но у старых домов обычно были две рамы с пространством между ними. Замена таких конструкций на одинарные металлопластиковые рамы, какие обычно ставят в панельных домах, приведет к тому, что квартира станет похожа на казенное учреждение с дешевым ремонтом. Пластиковые рамы обычно шире деревянных, поэтому в изящных узких оконных проемах они будут смотреться грубо. Оконный блок в доме старого фонда должен состоять из двух рам. Внутренняя – деревянная со стеклопакетом, а наружная, с одинарным стеклом, может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля. По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению дома.

Степень сохранности старинных дверей из массива может быть разной. Но если квартира, которую вы приобрели, бывшая коммуналка, они, как правило, имеют множество выбоин в местах установки дверных ручек, замков и щеколд. Конечно, любитель старины может захотеть их отреставрировать. Но если это не резные дубовые двери, а обычные – из массива сосны, скорее всего, окажется, что выгоднее будет сделать точно такие же на заказ.

Часто владелец квартиры в старом фонде желает восстановить печь или поставить камин. У собственников жилья в современных домах такой перспективы обычно нет: устройство каминов допускается только на последних этажах, и то с рядом оговорок. Зато в старом фонде или в некоторых довоенных сталинках – домах, где печное отопление предусматривалось изначально, возможность установки печи зависит от того, сохранились ли дымоходы.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
В жилом районе ÁLIA

Управляющая компания в ÁLIA обработала более 11 тысяч инициатив жителей за первое полугодие

Среди реализованных инициатив — восстановление газонов, ремонт прилегающей территории, косметическое обновление мест общего пользования после проведения ремонтов в квартирах, а также высадка новых деревьев и кустарников и др.
00
В Москве наградили победителя всероссийского конкурса на получение стипендии Ильи Мочалова

Подведены итоги всероссийского конкурса для студентов

1 сентября состоялось подведение итогов и церемония награждения победителя всероссийского конкурса на получение стипендии Ильи Мочалова — основателя архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры».
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Прогнозы офисного рынка Москвы до 2029 г.: рост арендных ставок на фоне ограниченного предложения

Международная консалтинговая компания Nikoliers подготовила прогноз офисного рынка Москвы на ближайшие четыре года (до 2029 года), включающий три сценария развития: консервативный, оптимистичный и базовый.
00
Береговой пр-д, влд. 9, к. 1. ЗАО, Филёвский Парк

Выдано разрешение на строительство дома по программе реновации на западе столицы

В районе Филёвский Парк построят многоквартирный дом для переселения жителей по программе реновации. Работы начнутся по адресу: Береговой проезд, земельный участок 9/1 (ЗАО).
00
Гостиница на фоне виноградников под солнцем

К 2030 году количество гостиниц при винодельнях в России может увеличиться в 3,5 раза

В перспективе 5–7 лет номерной фонд при винодельнях в РФ может увеличиться на 1200 номеров, что будет способствовать существенному развитию туристической инфраструктуры в отрасли.
00
Проект набережной в районе Нагатинский Затон

Новая набережная появится на юге столицы

Современный рекреационный объект запроектирован рядом с судостроительным кластером (верфью) в районе Нагатинский Затон. Он станет продолжением 1,5-километровой набережной в «Ривер Парк Коломенское».
00
Корпуса 1.5 и 1.6 ЖК «Кавказский бульвар 51»

Два корпуса на 754 квартиры сданы в жилом комплексе «Кавказский бульвар 51»

Общая площадь двух корпусов высотой 23 и 33 этажа составила около 48 тысяч квадратных метров. Объекту присвоен адрес: Кавказский бульвар, д. 51, к. 1 (ЮАО). Девелопер - ГК ПИК.
00
КРТ: Малая Филевская, вл. 9, 11

Деловое пространство появится в районе Фили-Давыдково по программе КРТ

В ходе реорганизации участка площадью 1,9 гектара на Малой Филевской улице построят административно-деловой комплекс общей площадью 62,5 тысячи квадратных метров.
00
Корпус Madison квартала бизнес-класса «Зорге 9»

Магазин сети «ВкусВилл» открылся в квартале «Зорге 9»

Магазин продуктов здорового питания «ВкусВилл» площадью 155 квм открылся в корпусе Madison квартала бизнес-класса «Зорге 9» по адресу улица Зорге, 9А, корп. 1.
00
Отделка white box – «белая коробка»

Доля новостроек с white box выросла почти в два раза за пять лет

Предчистовая отделка white box быстрыми темпами набирает популярность на первичном рынке «старой» Москвы. Доля квартир и апартаментов с таким ремонтом от застройщика сегодня достигла 23,2%.
00
bnMAP.pro логотип

Только в трех городах-миллионниках РФ цены на квартиры в новостройках снизились в августе

Москва лидирует среди мегаполисов РФ по росту средней цены предложения на лоты в новостройках за август (+3,6%), в то время как Казань демонстрирует максимальное снижение этого показателя (-2,5%).
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Проверьте свой земельный участок

В целях защиты имущественных прав рекомендуем зарегистрировать право собственности на хозяйственные постройки, расположенные на вашем земельном участке.
00
Оборудование для клининговой компании - Поломоечные машины

Какое оборудование нужно для клининговой компании

Офисы, торговые центры, медицинские учреждения и тп. требуют соблюдения правил уборки и использования специального оборудования. Обычный пылесос тут не справится, нужен целый «автопарк» техники, чтобы уборка была по-настоящему качественной.
00
На большом складском комплексе кипит работа

Современная складская техника: многообразие решений от ведущих брендов

Правильно подобранное складское оборудование позволяет оптимизировать логистические процессы, свести к минимуму затраты и обеспечить безопасность рабочих операций.
00
В ÁLIA открылась школа с инженерным профилем

В ÁLIA открылась школа с инженерным профилем

Девелопер Asterus построил и передал городу школу на 825 мест в жилом районе ÁLIA (СЗАО, Покровское-Стрешнево). 1 сентября школа приняла первых учеников.
Или войти с помощью: