Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
23.11.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются устойчивым спросом во многих российских городах. Между тем, определение «старый фонд» в большинстве регионов ассоциируется не только с историческим, но также с ветхим и аварийным жильем.

Под определением «старый фонд» могут скрываться разные типы жилья. В старинных российских городах это, как правило, здания дореволюционной постройки: купеческие и дворянские особняки, рабочие общежития, доходные дома. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов – это престижное жилье в историческом центре. В регионах, ставших объектами бурного индустриального развития в советское время, в категорию старого фонда записывают практически любое видавшее виды жилье: и бараки, и деревянные многоквартирные дома, и преимущественно довоенные постройки сталинского периода с деревянными либо металлическими балками перекрытий.

Дома, проверенные временем

Порой стоимость модернизации такого жилища оказывается сопоставима с ценой самой квартиры, но это не отпугивает покупателей – ценителей старины. И гипсокартонно-пластиковый евростандарт – не лучший в данном случае вид ремонта. Виниловые обои с абстрактным рисунком в старом фонде будут смотреться нелепо, а одинарные металлопластиковые рамы со стеклопакетами – утонут в глубоких оконных проемах кирпичных стен. Такой квартире не подойдут двери из ДСП, линолеум и ламинат на полу, белые пластиковые подоконники и глянцевые ПВХ-панели. Старинные дома требуют иных интерьерных решений: светлых бумажных обоев классических ретро-расцветок – с симметричным орнаментом или вертикальными полосками, «дышащих» фактурных штукатурок, массивных дверей и окон в деревянных рамах.

Инженеры и архитекторы прошлых веков не могли предвидеть, что когда-нибудь печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, деревянные рамы уступят место герметичным пластиковым окнам, и все это изменит температурно-влажностный режим в помещениях. В результате сегодняшних модернизаций старинные стены, построенные в соответствии с отработанными веками технологиями, вынуждены «работать» в непривычных для них условиях. Все это ускоряет износ зданий. Зимой такие дома хорошо подогреваются изнутри, а на крышах образуются наледь и сосульки, и в результате протечек чердачные перекрытия, основным наполнителем в которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадником плесени.

Подавляющее большинство домов старого фонда – являют собой объекты рядовой застройки. Степень их сохранности может быть разнойЧтобы избавиться от запахов затхлости, присущих ветхому дому, его нужно ремонтировать. И менять придется все – полы, электропроводку, трубы коммуникаций, а также слой за слоем снимать старую штукатурку, краску, газеты и обои, за много лет впитавшие все запахи коммунального быта.

Начинаем с обследования

Перед началом капитального ремонта в доме старого фонда необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок. В первую очередь нас должны интересовать точки сопряжения балок перекрытий с несущими стенами. Необходимо также оценивать состояние перекрытий в «мокрых зонах» кухонь и санузлов, а также посмотреть, из чего сделаны внутриквартирные перегородки. Если это дощатые стенки из подгнившей доски с двух сторон оштукатуренные по дранке, то при ремонте их, скорее всего, придется заменить либо, если речь идет о межквартирной перегородке, усилить звукоизоляцию дополнительной обшивкой.

Что еще нужно сделать до ремонта? Для домов старого фонда есть полезное, но нигде не прописанное правило: перед началом ремонтных работ вызвать специалистов управляющей компании, чтобы они произвели осмотр с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных этажом ниже и выше, и составили соответствующий акт. Делается это для того, чтобы обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих обновить потрескавшиеся и пожелтевшие потолки в своих коммунальных или отдельных квартирах за ваш счет.

Проблемы пола

Ремонт пола дома – самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде. Отметим сразу, что отреставрировать рассохшийся и пошедший волнами старинный паркет, скорее всего, не удастся. Придется заменить его новым – таким же наборным либо щитовым, но перед этим – полностью поменять заполнение перекрытия. Между тем, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние времена подходили иначе, чем сейчас, в него не закладывали патентованных экологически чистых утеплителей, а обычно сгребали строительный мусор: стружку, щепки, битый кирпич, а порой и угольный шлак. За многие десятилетия эксплуатации это содержимое впитало в себя все пролитые на пол органические и неорганические жидкости (от воды из прохудившихся труб до ртути из разбитых градусников) и является идеальным огородом для плесени. Отсюда и неистребимые запахи затхлости, порой встречающие нас в таких квартирах.

Дом старого фонда – это высокие потолки, просторные лестничные площадки. Но коммуникации в нем, как правило, требуют модернизацииПри капитальном ремонте все эти кубометры побитого грибком и плесенью мусора заменяют наполнителем из керамзита либо шумоизолирующей минеральной ватой. Более прогрессивный подход – наполнение пространства между балками монолитным пенобетоном низкой плотности, но это в Европе. В России пока немногие строительные организации располагают мобильным оборудованием для приготовления пенобетона непосредственно на стройплощадке.

Если состояние деревянных балок оставляет желать лучшего, представители строительных организаций советуют продублировать их дополнительными – металлическими. На усиленном перекрытии можно сделать армированную бетонную стяжку, но следует помнить о том, что такую конструкцию нельзя перегружать. В противном случае придется ремонтировать еще и соседскую квартиру.

Счищаем слой за слоем

Ремонт стен, точно так же, как и ремонт пола, следует начинать с тщательной отчистки: от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки – все это тоже имеет специфические запахи и отравляет атмосферу. Добравшись до кирпича, вы можете сделать его элементом интерьера, причем таким, который не встретишь в современном доме: покрытая бесцветной грунтовкой кирпичная кладка может стать его украшением – как в виде целой стены, так и фрагментами – в углах, простенках, арочных проемах. Выравнивать кирпичные стены гипсокартоном, за которым могут скапливаться мусор и влага – вариант для старого фонда не самый разумный. Более предпочтительный – штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, дающие стенам возможность «дышать».

Сложнее дело обстоит с потолками. Лепной декор, имеющий художественную ценность, в рядовых домах старого фонда – явление редкое. Как правило, потолки в рядовых домах оформлялись стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. Сохранять их не имеет смысла, к тому же, счищать с этих украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины – сизифов труд. Поэтому их лучше заменить современными полиуретановыми или гипсовыми элементами декора. Но штукатурные работы под потолком – дело трудное, требующее высокой квалификации отделочников, да и обходится недешево. К тому же, непросто будет и сохранить обновленный потолок без трещин в условиях повышенных в городских условиях вибрационных нагрузок. Поэтому одно из более или менее разумных решений для домов старого фонда с высокими потолками – это все-таки подвесной потолок из двойного слоя аккуратно прошпаклеванного и покрашенного гипсокартона. Он также может быть с имитацией лепнины – за счет тех же гипсовых или полиуретановых накладок. И если работы проведены аккуратно, то при почти незаметном понижении высоты помещения можно создать эффект безупречно сохранившегося старого потолка.

Гипсокартонно-пластиковый «евроремонт» в доме старого фонда смотрится вызывающе нелепо – и в жилых, и в офисных помещениях

Современные коммуникации в старом доме

Ремонт квартиры в старом фонде – это обычно полная замена всей инженерной начинки: труб водоснабжения и канализации, радиаторов отопления и электропроводки. Но если с сантехникой каких-либо особых премудростей нет, то с электрикой все не так просто. Проблема большинства домов старого фонда – дефицит энергомощностей: на квартиру, вне зависимости от количества комнат, как правило, выделяется лимит 3 кВт, причем если речь идет о районе, в котором давно не модернизировали электросети, возможности их увеличения может не быть. Стало быть, инженерную начинку квартиры придется комплектовать энергосберегающими лампами и бытовыми электроприборами с низким энергопотреблением.

Но чтобы сделать проводку так, чтобы потом не пришлось переносить розетки и выключатели, еще до начала ремонта желательно иметь дизайн-проект помещений, в котором обозначено расположение мебели, бытовой техники и медиасистем, а также приложение в виде проекта организации электроснабжения. Причем если с электропроводкой можно определиться раз и навсегда, то с телефонными и интернет-линиями, проводами к датчикам охранных систем и кабелями аудиосистем все непросто: в век бурного развития технологий они то и дело требуют замены. Специально для таких случаев имеет смысл предусмотреть резервные кабель-каналы, через которые при необходимости можно протаскивать все нужные «шнурки». В доме старого фонда таким резервным кабель-каналом может быть гофрированная ПВХ-труба, проложенная по периметру вдоль стены при заливке стяжки пола.

Окна, двери, камины

Оконные рамы в старом доме, скорее всего, уже выработали свой срок и не подлежат ремонту. Самое простое решение – заказать новые – металлопластиковые. Но у старых домов обычно были две рамы с пространством между ними. Замена таких конструкций на одинарные металлопластиковые рамы, какие обычно ставят в панельных домах, приведет к тому, что квартира станет похожа на казенное учреждение с дешевым ремонтом. Пластиковые рамы обычно шире деревянных, поэтому в изящных узких оконных проемах они будут смотреться грубо. Оконный блок в доме старого фонда должен состоять из двух рам. Внутренняя – деревянная со стеклопакетом, а наружная, с одинарным стеклом, может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля. По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению дома.

Степень сохранности старинных дверей из массива может быть разной. Но если квартира, которую вы приобрели, бывшая коммуналка, они, как правило, имеют множество выбоин в местах установки дверных ручек, замков и щеколд. Конечно, любитель старины может захотеть их отреставрировать. Но если это не резные дубовые двери, а обычные – из массива сосны, скорее всего, окажется, что выгоднее будет сделать точно такие же на заказ.

Часто владелец квартиры в старом фонде желает восстановить печь или поставить камин. У собственников жилья в современных домах такой перспективы обычно нет: устройство каминов допускается только на последних этажах, и то с рядом оговорок. Зато в старом фонде или в некоторых довоенных сталинках – домах, где печное отопление предусматривалось изначально, возможность установки печи зависит от того, сохранились ли дымоходы.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Береговой, ЗАО Москвы, проект

Жилой квартал на Москве-реке «Береговой» признан «Премьерой года» по версии Urban Awards

Жилой квартал расположен в престижном Западном административном округе, в историческом районе Филевский парк по адресу: Береговой проезд, вл. 2-3.
00
Ривер парк - Лучший жилой комплекс комфорт-класса по версии Urban Awards

«Ривер Парк» – Лучший жилой комплекс комфорт-класса по версии Urban Awards

Городской квартал «Ривер Парк» строится девелоперской компанией AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации – компания «Метриум Групп».
00
ФСК "Лидер"

ФСК «Лидер» открывает сезон новогодних скидок

Стартовал сезон новогодних спецпредложений, в рамках которых до 31 декабря 2017 года квартиру в жилых комплексах ФСК «Лидер» Москвы и Московской области можно приобрести со скидкой от 7 до 31%.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Власти Москвы расскажут горожанам как купить квартиру или парковочное место через аукцион

Власти Москвы расскажут об алгоритме участия в торгах по реализации квартир, машиномест и земельных участков под ИЖС. Презентация пройдет 29 ноября в Цифровом деловом пространстве (ул. Покровка, д. 47).
00
Артур Григорян

ТОП-5 мифов о подмосковных таунхаусах

Конкуренция и развитие строительных технологий привели к тому, что сегодня уровень цен на таунхаусы сопоставим со стоимостью двух-трехкомнатных квартир. Однако многие покупатели недвижимости не знают о таком ценовом паритете и, более того, находятся в плену мифов и заблуждений относительно такого формата жилья, как таунхаусы.
00
Метриум Групп, логотип компании

Рейтинг девелоперов Москвы – 2017

На столичном первичном рынке по итогам III квартала 2017 года ведутся продажи в 340 жилых и апартаментных комплексах. Эти проекты реализуются силами более чем 150 девелоперов. При этом ровно половину всех новостроек возводят 30 крупнейших застройщиков.
00
Инженерные изыскания для строительства. Бурение для получения проб грунта.

Цели и организация геологических исследований

Проводя инженерные изыскания для строительства, специалисты получают много важной информации - определяются свойства грунтов, их химико-коррозийная активность, физико-механические, гидрогеологические параметры, а также другие данные, необходимые для проектирования.
00

Электронные замки - модно и безопасно

Несанкционированное проникновение в помещение – явление не самое приятное для его хозяина. Подобным посягательствам подвергаются не только жилища, но и офисы. Для многих компаний взлом офиса особенно опасен...
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: