Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
24.07.2017
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются устойчивым спросом во многих российских городах. Между тем, определение «старый фонд» в большинстве регионов ассоциируется не только с историческим, но также с ветхим и аварийным жильем.

Под определением «старый фонд» могут скрываться разные типы жилья. В старинных российских городах это, как правило, здания дореволюционной постройки: купеческие и дворянские особняки, рабочие общежития, доходные дома. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов – это престижное жилье в историческом центре. В регионах, ставших объектами бурного индустриального развития в советское время, в категорию старого фонда записывают практически любое видавшее виды жилье: и бараки, и деревянные многоквартирные дома, и преимущественно довоенные постройки сталинского периода с деревянными либо металлическими балками перекрытий.

Дома, проверенные временем

Порой стоимость модернизации такого жилища оказывается сопоставима с ценой самой квартиры, но это не отпугивает покупателей – ценителей старины. И гипсокартонно-пластиковый евростандарт – не лучший в данном случае вид ремонта. Виниловые обои с абстрактным рисунком в старом фонде будут смотреться нелепо, а одинарные металлопластиковые рамы со стеклопакетами – утонут в глубоких оконных проемах кирпичных стен. Такой квартире не подойдут двери из ДСП, линолеум и ламинат на полу, белые пластиковые подоконники и глянцевые ПВХ-панели. Старинные дома требуют иных интерьерных решений: светлых бумажных обоев классических ретро-расцветок – с симметричным орнаментом или вертикальными полосками, «дышащих» фактурных штукатурок, массивных дверей и окон в деревянных рамах.

Инженеры и архитекторы прошлых веков не могли предвидеть, что когда-нибудь печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, деревянные рамы уступят место герметичным пластиковым окнам, и все это изменит температурно-влажностный режим в помещениях. В результате сегодняшних модернизаций старинные стены, построенные в соответствии с отработанными веками технологиями, вынуждены «работать» в непривычных для них условиях. Все это ускоряет износ зданий. Зимой такие дома хорошо подогреваются изнутри, а на крышах образуются наледь и сосульки, и в результате протечек чердачные перекрытия, основным наполнителем в которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадником плесени.

Подавляющее большинство домов старого фонда – являют собой объекты рядовой застройки. Степень их сохранности может быть разнойЧтобы избавиться от запахов затхлости, присущих ветхому дому, его нужно ремонтировать. И менять придется все – полы, электропроводку, трубы коммуникаций, а также слой за слоем снимать старую штукатурку, краску, газеты и обои, за много лет впитавшие все запахи коммунального быта.

Начинаем с обследования

Перед началом капитального ремонта в доме старого фонда необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок. В первую очередь нас должны интересовать точки сопряжения балок перекрытий с несущими стенами. Необходимо также оценивать состояние перекрытий в «мокрых зонах» кухонь и санузлов, а также посмотреть, из чего сделаны внутриквартирные перегородки. Если это дощатые стенки из подгнившей доски с двух сторон оштукатуренные по дранке, то при ремонте их, скорее всего, придется заменить либо, если речь идет о межквартирной перегородке, усилить звукоизоляцию дополнительной обшивкой.

Что еще нужно сделать до ремонта? Для домов старого фонда есть полезное, но нигде не прописанное правило: перед началом ремонтных работ вызвать специалистов управляющей компании, чтобы они произвели осмотр с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных этажом ниже и выше, и составили соответствующий акт. Делается это для того, чтобы обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих обновить потрескавшиеся и пожелтевшие потолки в своих коммунальных или отдельных квартирах за ваш счет.

Проблемы пола

Ремонт пола дома – самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде. Отметим сразу, что отреставрировать рассохшийся и пошедший волнами старинный паркет, скорее всего, не удастся. Придется заменить его новым – таким же наборным либо щитовым, но перед этим – полностью поменять заполнение перекрытия. Между тем, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние времена подходили иначе, чем сейчас, в него не закладывали патентованных экологически чистых утеплителей, а обычно сгребали строительный мусор: стружку, щепки, битый кирпич, а порой и угольный шлак. За многие десятилетия эксплуатации это содержимое впитало в себя все пролитые на пол органические и неорганические жидкости (от воды из прохудившихся труб до ртути из разбитых градусников) и является идеальным огородом для плесени. Отсюда и неистребимые запахи затхлости, порой встречающие нас в таких квартирах.

Дом старого фонда – это высокие потолки, просторные лестничные площадки. Но коммуникации в нем, как правило, требуют модернизацииПри капитальном ремонте все эти кубометры побитого грибком и плесенью мусора заменяют наполнителем из керамзита либо шумоизолирующей минеральной ватой. Более прогрессивный подход – наполнение пространства между балками монолитным пенобетоном низкой плотности, но это в Европе. В России пока немногие строительные организации располагают мобильным оборудованием для приготовления пенобетона непосредственно на стройплощадке.

Если состояние деревянных балок оставляет желать лучшего, представители строительных организаций советуют продублировать их дополнительными – металлическими. На усиленном перекрытии можно сделать армированную бетонную стяжку, но следует помнить о том, что такую конструкцию нельзя перегружать. В противном случае придется ремонтировать еще и соседскую квартиру.

Счищаем слой за слоем

Ремонт стен, точно так же, как и ремонт пола, следует начинать с тщательной отчистки: от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки – все это тоже имеет специфические запахи и отравляет атмосферу. Добравшись до кирпича, вы можете сделать его элементом интерьера, причем таким, который не встретишь в современном доме: покрытая бесцветной грунтовкой кирпичная кладка может стать его украшением – как в виде целой стены, так и фрагментами – в углах, простенках, арочных проемах. Выравнивать кирпичные стены гипсокартоном, за которым могут скапливаться мусор и влага – вариант для старого фонда не самый разумный. Более предпочтительный – штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, дающие стенам возможность «дышать».

Сложнее дело обстоит с потолками. Лепной декор, имеющий художественную ценность, в рядовых домах старого фонда – явление редкое. Как правило, потолки в рядовых домах оформлялись стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. Сохранять их не имеет смысла, к тому же, счищать с этих украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины – сизифов труд. Поэтому их лучше заменить современными полиуретановыми или гипсовыми элементами декора. Но штукатурные работы под потолком – дело трудное, требующее высокой квалификации отделочников, да и обходится недешево. К тому же, непросто будет и сохранить обновленный потолок без трещин в условиях повышенных в городских условиях вибрационных нагрузок. Поэтому одно из более или менее разумных решений для домов старого фонда с высокими потолками – это все-таки подвесной потолок из двойного слоя аккуратно прошпаклеванного и покрашенного гипсокартона. Он также может быть с имитацией лепнины – за счет тех же гипсовых или полиуретановых накладок. И если работы проведены аккуратно, то при почти незаметном понижении высоты помещения можно создать эффект безупречно сохранившегося старого потолка.

Гипсокартонно-пластиковый «евроремонт» в доме старого фонда смотрится вызывающе нелепо – и в жилых, и в офисных помещениях

Современные коммуникации в старом доме

Ремонт квартиры в старом фонде – это обычно полная замена всей инженерной начинки: труб водоснабжения и канализации, радиаторов отопления и электропроводки. Но если с сантехникой каких-либо особых премудростей нет, то с электрикой все не так просто. Проблема большинства домов старого фонда – дефицит энергомощностей: на квартиру, вне зависимости от количества комнат, как правило, выделяется лимит 3 кВт, причем если речь идет о районе, в котором давно не модернизировали электросети, возможности их увеличения может не быть. Стало быть, инженерную начинку квартиры придется комплектовать энергосберегающими лампами и бытовыми электроприборами с низким энергопотреблением.

Но чтобы сделать проводку так, чтобы потом не пришлось переносить розетки и выключатели, еще до начала ремонта желательно иметь дизайн-проект помещений, в котором обозначено расположение мебели, бытовой техники и медиасистем, а также приложение в виде проекта организации электроснабжения. Причем если с электропроводкой можно определиться раз и навсегда, то с телефонными и интернет-линиями, проводами к датчикам охранных систем и кабелями аудиосистем все непросто: в век бурного развития технологий они то и дело требуют замены. Специально для таких случаев имеет смысл предусмотреть резервные кабель-каналы, через которые при необходимости можно протаскивать все нужные «шнурки». В доме старого фонда таким резервным кабель-каналом может быть гофрированная ПВХ-труба, проложенная по периметру вдоль стены при заливке стяжки пола.

Окна, двери, камины

Оконные рамы в старом доме, скорее всего, уже выработали свой срок и не подлежат ремонту. Самое простое решение – заказать новые – металлопластиковые. Но у старых домов обычно были две рамы с пространством между ними. Замена таких конструкций на одинарные металлопластиковые рамы, какие обычно ставят в панельных домах, приведет к тому, что квартира станет похожа на казенное учреждение с дешевым ремонтом. Пластиковые рамы обычно шире деревянных, поэтому в изящных узких оконных проемах они будут смотреться грубо. Оконный блок в доме старого фонда должен состоять из двух рам. Внутренняя – деревянная со стеклопакетом, а наружная, с одинарным стеклом, может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля. По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению дома.

Степень сохранности старинных дверей из массива может быть разной. Но если квартира, которую вы приобрели, бывшая коммуналка, они, как правило, имеют множество выбоин в местах установки дверных ручек, замков и щеколд. Конечно, любитель старины может захотеть их отреставрировать. Но если это не резные дубовые двери, а обычные – из массива сосны, скорее всего, окажется, что выгоднее будет сделать точно такие же на заказ.

Часто владелец квартиры в старом фонде желает восстановить печь или поставить камин. У собственников жилья в современных домах такой перспективы обычно нет: устройство каминов допускается только на последних этажах, и то с рядом оговорок. Зато в старом фонде или в некоторых довоенных сталинках – домах, где печное отопление предусматривалось изначально, возможность установки печи зависит от того, сохранились ли дымоходы.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Недвижимость в Патайе

Гарантированный пассивный доход на пенсии

Обеспечение дохода на пенсии это вопрос, который задаёт себе любой. В этой статье мы попытаемся рассмотреть варианты решения этой проблемы. Как провести старость в тёплом климате, получая дивиденды от вложенных средств.
00
Строящийся ЖК "Люберцы 2017" с высоты

Обзор ЖК "Люберцы 2017" от застройщика "Самолет Девелопмент"

Три жилых комплекса в районе Некрасовка Юго-Восточного округа Москвы вполне справедливо было бы объединить под названием Новые Люберцы. Ведь вместе они — как отдельный динамичный город с собственной инфраструктурой.
00
Чистая вода - залог здоровья

Аренда кулера: плюсы и минусы

Последние 20 лет все более становится востребованной услуга доставки питьевой воды. Для удобства компании предлагают своим клиентам также и кулеры – специальные устройства, обеспечивающие комфорт и удобство при охлаждении, подогреве и дозировании воды.
00
Алмазное бурение с отводом воды

Доверьте грамотное алмазное бурение специализированной компании «ВентоИнжениринг»

В современном мире строительная сфера активно развивается. Сегодня для того чтобы получить необходимое отверстие в железобетонной, каменной, кирпичной или бетонной стене, больше не нужно использовать громоздкие приспособления, эксперты рекомендуют обратить внимание на алмазное бурение.
00

Мосгостойнадзор остановил реконструкцию здания под гостиницу по адресу: Хохловский пер., д. 10, стр. 6

Мосгостройнадзор подал заявление в Арбитражный суд столицы, после чего было принято решение на 90 суток приостановить работу по реконструкции здания под гостиницу по адресу: Хохловский пер., д. 10, стр. 6. Работы производит ООО «Эльдэ».
00

25 июля состоится семинар по предоставлению госуслуг в электроном виде

25 июля 2017 года Москомстройинвест проведет семинар по предоставлению госуслуг в электронном виде. Заинтересованные лица приглашаются по адресу: ул. Брянская, д. 9. время начало семинара – 11 часов. Участие в мероприятии бесплатное.
00

Первый из шести проблемных объектов «СУ-155» в Фили-Давыдково введут в эксплуатацию в конце июля

Представитель «ООО «РК-Строй», которая курирует строительство объекта «СУ-155», на совещании в Москомстройинвесте сообщил, что 19 июля 2017 года было повторно подано заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию первого из шести проблемных объектов. Он расположен в районе Фили-Давыдково, мкр. 69, корп. 2.
00

Дольщики в Щербинке, не получившие квартир, будут обеспечены жильем в 2018-2020 гг.

Обманутые дольщики в Щербинке смогут получить квартиры в период с 2018 по 2020 годы. Как сообщил Александр Гончаров, глава Москомстройинвеста, их права будут удовлетворены после решения проблемы с расселением аварийных домов в районе «Люблинский».
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: