Риски покупателя квартиры в новостройке

Продолжаем серию публикаций, основанных на книге Вениамина Вылегжанина «Риски покупателей квартир высоки». В четвертом выпуске с вами поделится своим опытом адвокат Олег СУХОВ:

Выгодно, но опасно - покупка новостройки

Вы решили купить квартиру в доме, который только строится. Как правило, она бывает дешевле, но при этом не забывайте об опасностях, что подстерегают покупателя на этапе строительства дома.

Чистый обман

Самая актуальная, сложная и обременительная проблема, ожидающая дольщика – приостановление строительства дома либо отсутствие какой бы то ни было стройки вовсе. Если в первом варианте еще какие-то надежды на получение жилья могут иметь место, то во втором – вряд ли. Неосуществление строительства является, чаще всего, следствием или изначально запланированного обмана, или неквалифицированной работы сотрудников строительной компании, либо следствием форс-мажорных обстоятельств, приводящим к отсутствию финансирования или невозможности продолжения возведения дома.

Двойные продажи

Вторая по сложности и последствиям проблема, поджидающая дольщиков – двойные продажи, то есть реализация одного объекта недвижимости нескольким лицам. В случае выявления факта двойных продаж преимущественное право на получение квартиры имеет тот дольщик, кто раньше заключил или оплатил договор.

Сроки

Затягивание сроков строительства дома и как результат – задержка, порой существенная, предоставления квартиры – самая распространенная проблема в рассматриваемых отношениях. К сожалению, в России многие застройщики в большей или меньшей степени затягивают строительство. Дольщику стоит знать, что при задержке передачи ему объекта недвижимости, он вправе требовать от строительной компании выплаты неустойки, установленной договором, или в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Ненадлежащее качество

Чуть менее распространенной проблемой для дольщиков, но при этом не менее актуальной, является предоставление квартиры ненадлежащего качества. Например, огромные щели в полу, потолке, отсутствие окон, оборудования и многое другое. Или не соответствие предоставляемой квартиры тем характеристикам, которые были предусмотрены договором. Например, окна и двери выполнены не из того материала, не разведена электрическая проводка, отсутствуют внутренние перегородки, или вовсе дом возведен иного класса или по иным проектным характеристикам.

Дополнительные траты

Почти каждый дольщик сталкивается с тем, что его обязывают доплатить за «лишние» метры. Отчасти подобные требования застройщика обоснованы, но в большинстве случаев возлагаемые на покупателей обязательства законными не являются. Прежде чем открывать кошелек, проконсультируйтесь с юристом. Кроме того, дольщику необходимо знать, что если застройщиком затянуты сроки строительства и он обязан в силу закона или договора выплатить покупателю неустойку, то обязанность доплаты за метры может быть погашена встречным обязательством выплаты неустойки.

Оформление документов

В среднем процесс оформления собственности занимает до одного года. Однако считается нормальным, если указанный срок приближается к двум годам. Если же задержка превышает двухлетний период, то это может служить сигналом к тому, что без правоустанавливающих документов придется пользоваться жильем очень долго, если не пожизненно – опасная ситуация. Выход из проблемы есть – обращение в суд с требованиями о признании права собственности и регистрации такого права по судебному решению, вне зависимости от действий или бездействий застройщика.

Навязывание УК

Часто строительная компания принуждает дольщиков к заключению договора с «нужной» Управляющей компанией. Покупателей обязывают подписывать договоры на управление и эксплуатацию дома на заранее определенных условиях, по установленным тарифам и навязанным услугам, которые всегда дороже аналогов. Чаще многие услуги не оказываются вовсе. Стоит ли говорить, что коммунальные платежи при таком раскладе вырастают в разы.

Чем опасен ФЗ №214?

• Закон не может гарантировать получение квартир в собственность

Если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент застройщиком соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая возводить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, уже в процессе реализации инвестиционного проекта могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство будет остановлено, распространенными являются споры с администрацией или подрядными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах дольщики рискуют не получить квартиры в собственность.

Ошибочно и мнение, что 214-ФЗ защищает права дольщиков претендовать на имущество при банкротстве с реализацией его через конкурсную массу. Данное убеждение является мифом, так как недостроенные помещения в новостройках подлежат продаже через торги, как активы застройщика с утратой дольщиками их прав, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения имущества из конкурсной массы.

• Закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств

Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в обоснованном размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – «ниже низшего предела».

О книге

С презентацией книги Вениамина Вылегжанина «РИСКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР ВЫСОКИ» можно познакомиться на нашем сайте на странице по ссылке.