Рисковая доля

Застройщики сплошь и рядом нарушают законодательство, чиновники контролируют их слабо, а граждане рискуют солидными средствами. Такие выводы можно сделать по результатам прокурорской проверки. Проверялось исполнение на территории Курской области Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В нем предусмотрен ряд требований к организации такого строительства, которые гарантируют гражданам надежную защиту от недобросовестных застройщиков вроде оскандалившейся "Социальной инициативы". В Курске, напомнил прокурор области Юрий Емельянов, тогда пострадало около 150 человек, а вот в Тамбове, где он раньше работал - полторы тысячи. И ситуация была такова, что договоры на долевое строительство оказались не подкрепленными четким соблюдением всех формальностей. А нынешняя курская практика показывает, что повторение печального социального опыта вполне возможно в любой момент.

Нет нормального присмотра за долевым строительством со стороны областной администрации. Постановлением губернатора в составе областного комитета строительства и стройиндустрии был создан специальный отдел контроля и надзора за долевым строительством жилья. Начал он работать с мая прошлого года, но за год проверил только 7 из 40 фирм-застройщиков, ведущих долевое строительство на территории области (в основном в трех крупных центрах - Курске, Железногорске, Курчатове). Прокуроры, как они сами подчеркивают, только за один месяц проверили 11 застройщиков и выявили более 300 нарушений закона. По результатам проверки пришлось вносить 11 представлений, то есть каждому из проверенных было что предъявить.

Например, ООО "ИСК "Коралл" при строительстве многоквартирного дома в областном центре привлекало средства граждан до заключения с ними договоров участия в долевом строительстве, а этого по закону делать нельзя. Кроме того, этими договорами предусматривалось, что дольщик обязан оплачивать расходы по техническому обслуживанию квартиры с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, независимо от даты подписания акта приема-передачи. Это тоже незаконно, потому что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника наступает только с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.

Сегодня положено публиковать проектные декларации, чтобы граждане могли анализировать и вовремя определять, с кем они будут иметь дело, если решат строить квартиру на свои кровные. Увы, эти декларации, не содержат всю информацию о застройщиках, предусмотренную законом. Так, проектная декларация ООО "Компания "Славяне" на жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями торгового и бытового назначения по 12-му Суворовскому переулку в Курске не содержит информации о способе обеспечения обязательств застройщика. Это является административным правонарушением, и в данном случае прокурором города возбуждено дело в отношении генерального директора общества Юрия Кузнецова.

Руководителям ЗАО "Инженер" Владимиру Полякову и ОАО "Курская строительная компания" Владимиру Лосеву после прокурорской проверки комитетом строительства и стройиндустрии назначен штраф по 10 тысяч рублей с каждого. Выяснилось, что в этих организациях денежные средства дольщиков тоже привлекались слишком рано - до получения в установленном порядке разрешения на строительство и обнародования проектной документации. Кроме того, прокуратурой Сеймского административного округа Курска в адрес ОАО "Курская строительная компания" внесено представление об устранении нарушений закона в части приведения договоров долевого участия в соответствие с требованиями закона. Здесь предпочтение отдавалось так называемым договорам инвестирования.

Компетентно

Юрий Емельянов, прокурор Курской области:

- Незнание гражданами своих прав приводит к тому, что застройщики привлекают огромные деньги населения, но при этом возникает высокая степень риска. Четкость в договорных отношениях с застройщиком, неукоснительное соблюдение требований действующего законодательства - вот как раз то, что может гарантированно обеспечить защиту прав и интересов граждан в этом смысле. Законодатель определил, что должен быть заключен именно договор долевого участия. Этот договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации при определенных обстоятельствах - таких, как достаточно крепкое положение застройщика, наличие у него реальных средств для начала строительства, права привлекать дольщиков и так далее. Однако не совсем добросовестные застройщики, стремясь обойти эти процедуры, используют средства граждан не по договорам долевого участия, а по договорам инвестирования. Но в данном случае возникает совсем иная природа взаимоотношений. Если человек выступает инвестором, то он становится совладельцем всего дома, а не квартиры, на которую тратил свои деньги. И для того, чтобы оформить право собственности, нужно будет заключать следующий договор.

Российская газета