Так случилось, что деньги среди россиян распределены неравномерно. Из этого прискорбного факта можно сделать и такой вывод: рынок недвижимости начнет поднимать не всеобщий и равномерный рост «покупательной способности населения», а опережающая активность институциональных, средних и мелких инвесторов. Проще говоря, спекулянтов.
На строительном рынке всегда существовала масса проблем: виражи законодательной базы, технологическая отсталость, слабая диверсификация активов, неоправданная монополизация поставщиков. Но, пожалуй, самым узким местом было, и кризис это подтвердил — финансирование. Причем, многие годы, а не только с ввода в действие закона о долевом строительстве №214-ФЗ, власти тем и занималась, что осложняли проблему финансирования. Можно сказать и по-другому: облегчали жизнь родственным банкам.
Дело в том, что с точки зрения многих бизнесменов, вкладывать собственные деньги в проекты это все равно, что класть их стопочкой на большой дороге. И радоваться, если просто заберут деньги. Особенно это относится к такой сфере, как строительство: слишком велика его зависимость от местных властей — начав строить объект в одном регионе, его невозможно достроить в другом. Выбор у строителей был невелик: а) привлекать банковские кредиты; б) аффилироваться с сильными мира сего (если компания изначально таковой не являлась), т.е. фактически «садиться на оклад»; в) привлекать средства покупателей.
Естественно, застройщики предпочитали последнее. Едва забив на участке колышки, застройщик начинал продажу «квартир». Ценовая политика строилась так, чтобы побыстрее продать 30-40% площадей. В среднем этого было достаточно, чтобы построить дом. Остальные 60-70% шли на расчеты с городом (сначала «натурой» — примерно 30-35% реальных квартир и площадей первого этажа, затем — их денежным эквивалентом по рыночным ценам), на многочисленные траты по подключению к коммуникациям, оформлению, на «непредвиденные» расходы, ну, и в прибыль.
После набора нужной для строительства суммы цена квадратного метра существенно повышалась, покрывая предыдущие скидки. Поэтому обычная доля частных инвесторов, спекулянтов, никогда (кроме периодов ажиотажного роста цен) не превышала названные 30-40%. Не могла превысить: застройщики себе не враги. На самом деле даже меньше, поскольку значительную часть квартир на нулевой стадии покупали настоящие будущие жители, а к крупным инвесторам — нефтяникам, оборонщикам, металлургам, аграриям и просто агентствам недвижимости — присоединялись совсем мелкие, которые и сами не всегда знали, эта квартира — инвестиция или ...
Комментарии
(1)#