Вступление
Современные реалии рынка арендного жилья таковы: спрос превышает предложение, и сдать квартиру гораздо легче, чем ее снять, особенно это характерно для крупных городов. В связи с этим собственники находятся в более выигрышном положении, а потому могут диктовать свои условия сотрудничества потенциальным квартирантам.
Большинство собственников квартир – это физические лица, которые успели получить это жилье бесплатно еще в советские времена, а сегодня успешно зарабатывающие на сдаче этих квартир в аренду. Но для того, чтобы получать прибыль и при этом свести к минимуму любые риски, связанные как с непорядочностью квартиранта, так и с нарушением российского законодательства, необходимо продумать все: от того, где искать потенциального жильца, до тонкостей подписания договора и уплаты налогов.
Собственников волнует все: где найти порядочного квартиранта и как определить, что ему можно доверять, как защитить себя от обмана и стоит ли опасаться налоговой инспекции. О том, как не получить вместо дохода головную боль и массу проблем – в этой статье.
Кто имеет право сдавать жилье
В первую очередь, сдать квартиру имеет право непосредственный собственник, если другие собственники этого помещения (при их наличии) дают свое согласие. Также рекомендуем убедиться, что проживающие (или зарегистрированные) в квартире жильцы согласны на подселение.
В ряде случаев может возникнуть необходимость дополнительных согласований, например, квартира, купленная в ипотеку, может быть сдана, если в подписанном с банком договоре не указано обратное — тогда требуется сначала получить разрешение от администрации банка.
Также квартиру или комнату может сдать наниматель, получивший разрешение своего наймодателя на пересдачу жилья в аренду. Как правило, если квартира не приватизирована (муниципальная или ведомственная), в качестве наймодателя выступают управа района или дирекция единого заказчика. В этом случае, помимо согласования с властями, для сдачи ее в поднайм необходимо получить согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи.
Ценообразование
Рынок аренды жилья — один из самых теневых сегментов недвижимости. Почти все операции проходят вне какого-либо учета, достоверной информации очень мало. В целях определения правильной стоимости аренды, пожалуй, не достаточно просто открыть газету в поиске аналогов — почти вся информация в СМИ — это реклама от агентств недвижимости, которая на деле оказывается обычной заманухой доверчивых читателей.
Поэтому, чтобы не установить заниженную или завышенную ставку аренды, собственнику необходимо сделать несколько звонков риэлторам для консультаций, а лучше всего представить себя как квартиросъемщика — вам тогда точно будут названы реальные варианты и вы сможете сформировать хоть какое-то представление.
Цена определяется состоянием рынка, сезонностью, местоположением, статусом квартиры. Если цена для съема квартиры в Москве одна, то для сдачи квартиры в Подмосковье она может или почти совпадать, или отличаться на 5-10 тысяч рублей в месяц. Часто бывает, что квартира в области обходится с учетом дороги дороже московской — просто не все жильцы это осознают.
Многие собственники, определяя стоимость, руководствуются лишь советами знакомых. При этом они требуют за убогую квартиру в хрущевке столько же, сколько стоит вполне достойное жилье, мотивируя цену тем, что все дорого. Рынок реагирует соответствующе -
либо агенты с вами работать не будут, либо, пару раз съездив неудачно, повезут к вам совсем не «адекватных» людей, которые хотя и готовы платить столько, но по ряду причин не подошли другим хозяевам.
Способы поиска квартирантов
Большинство арендодателей в поисках хорошего квартиранта обращаются сразу в несколько агентств недвижимости, надеясь на то, что так они быстрее сдадут квартиру.
В основном это так, но есть ряд особенностей. Полученные заявки на сдачу квартиры попадают в личные записи агентов и в компьютерные базы агентств. Если собственник жилья не хочет заключать договор с риэлтором на подбор квартирантов, то он не всегда закрепляется за одним специалистом, а может быть доступен всем. Прежде всего, начинается бесконечный поток звонков от агентов, которые уточняют и перепроверяют информацию. Звонить будут даже агенты одной компании, так как их работа плохо координируется. Звонки продолжаются даже после того, как квартира будет сдана — иногда месяцы, а чаще всего всегда. Это связано с спецификой бизнеса — старые записи о сданных уже квартирах систематически перепрозваниваются агентами в надежде, что квартира вновь скоро вернется на рынок. Поэтому рекомендуется в качестве контактного указывать мобильный телефон (желательно временный).
У каждого агентства недвижимости есть «свои» квартиранты и хозяева квартир, они обмениваются этой информацией с другими участниками рынка через специализированные сервисы или путем переписки (разумеется, телефон собственника они не публикуют). Одновременно ваш телефон может попасть и в информационное агентство, занимающееся тем, что производит и распространяет профессиональные базы данных об объектах, представленных на рынке недвижимости. Как правило это происходит в ходе утечки информации из крупных агентств. Для собственника это хуже всего — телефон становится известен неопределенному числу лиц.
Так или иначе, постепенно информация о сдаваемой квартире доводится до все большего числа риэлторов. В результате телефонных переговоров постепенно выделится несколько агентов, настроенных на плотную работу с вашей заявкой. Они и будут привозить к вам потенциальных квартирантов и представляющих их риэлторов. Они же помогут вам правильно определить стоимость — ведь их комиссия зависит от месячной ставки (как правило комиссия агента составляет 100% от ставки аренды, если агентов двое — они делят ее поровну).
Так как сдаются квартиры в Москве очень быстро — от нескольких дней до недели, то как правило все документы оформляются и подписываются в момент внесения предоплаты нанимателем — все договора типовые и вся процедура занимает не более получаса.
Комиссия риэлтора обычно оплачивается съемщиком, исключение составляют квартиры из престижного сегмента, требующие рекламной поддержки — тогда процедура работы меняется и прежде подписывается договор с агентством на подбор жильцов и собственник должен будет оплатить услуги из своего кармана.
Помимо обращения в агентство недвижимости, можно прибегнуть к альтернативным вариантам. Среди простых и эффективных способов найти квартиранта, которому можно сдать квартиру, стоит выделить размещение объявлений в газетах и интернете, расклеивание объявлений на остановках, обзвон по объявлениям тех, кто сам ищет жилье.
Если вы решили найти жильца самостоятельно, не обращаясь к риэлторам и не ожидая от них помощи, то тогда надо предварительно подготовить и собственный проект договора — ведь его подписание важно и наймодателю, и нанимателю.
Нюансы подписания договора найма
Если поиск квартиранта осуществлялся через агентство недвижимости, собственнику могут предложить подписать два договора – один с посредником, другой с нанимателем. Договор с агентством недвижимости обязательно содержит пункт, где указаны размеры суммы вознаграждения за посреднические услуги. Оплата работ агентства должна производиться после подписания договора найма с квартирантом. Агент должен выдать расписку о получении денег и получить копию подписанного между собственником и нанимателем договора. Но чаще комиссия оплачивается новым жильцом в полном объеме и, соответственно, договор составляется между ним и агентством, а собственник квартиры подписывает только прямой договор с своим квартирантом (договор найма). Это важный документ, определяющий права и обязанности сторон. Рассмотрим его подробнее.
Договор найма заключается между физическими лицами. Если нанимателем является юридическое лицо, необходимо подписание договора аренды с государственной регистрацией. Также существует договор поднайма, который заключает гражданин, не являющийся собственником жилья, но проживающий по договору коммерческого или социального найма.
Договор найма должен содержать в себе все достигнутые по сделке договоренности.
Во-первых, в договоре описывается предмет сделки и другие существенные условия - какие права, на что именно и на каких условиях предоставляются.
Во-вторых, в договор можно включить разнообразные дополнительные договоренности сторон.
В-третьих, к договору могут прилагаться иные документы, например, ведомость расчетов, опись имущества и т.д.
В договоре найма прописываются фамилия, имя и отчество собственника и нанимателя, паспортные данные, адрес квартиры и адреса регистрации обеих сторон. Также собственнику рекомендуется узнать телефон, место работы и другие данные, которые помогут в случае чего отыскать квартиранта, если тот, к примеру, съедет без предупреждения, оставив за собой долги. Часть этой информации вполне можно отразить и в договоре — в разделе контакты сторон.
Далее, должен быть прописан размер арендной платы, срок, в течение которого она останется неизменной, а также порядок внесения оплаты. Плата за аренду жилья состоит из фиксированной и переменной частей. Первая – это арендная ставка, вторая – стоимость потребляемой электроэнергии, домофона, интернета и т.д. Оплата коммунальных платежей может включаться как в фиксированную, так и в переменную часть.
Еще один важный пункт – указание сроков действия договора найма. Если он не указан, то по закону считается, что он будет действовать в течение пяти лет. Это означает, что наниматель оказывается в выигрышном положении и может проживать в квартире полгода, фактически не оплачивая ее. Если в договоре указан срок менее года, неплательщик может быть выселен после двухмесячной задержки оплаты
В договоре найма необходимо указать всех, кто будет проживать в сдаваемом жилье. Согласно статье 679 ГК РФ, прочие лица могут быть заселены в квартиру только с согласия собственника, квартиранта и проживающих с ним лиц.
При заключении договора на срок более года наниматель имеет право поселить временных жильцов на срок не более шести месяцев с согласия тех, кто уже проживает в квартире, и лишь поставить собственника в известность. Запретить заселение временных жильцов собственник может лишь в том случае, если не соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Для защиты своих интересов и обеспечения сохранности имущества собственник имеет право включить в договор требования о залоге.
В договоре должно быть указано, за что вносятся эти деньги и почему могут быть удержаны с квартиранта (порча имущества, неоплата телефонных счетов и др.), а также условия возврата залога после окончания срока действия договора. Собственнику необходимо составить опись мебели, техники и других ценных вещей, находящихся в квартире, их состояние.
Если квартира сдается на длительный период, не лишним будет оговорить и вопросы, относящиеся к ремонту. Ремонт может быть плановым, то есть заранее согласованным, так и необходимым в связи с новыми обстоятельствами. Если в договоре не прописано, какая из сторон будет производить ремонт в квартире, то согласно статье 681 ГК РФ эта обязанность ложится на плечи нанимателя. Собственник же, не важно, дешево или дорого сдающий квартиру, должен осуществлять только капитальный ремонт.
Один из вопросов — способ оплаты — также может быть включен в договор. Самый популярный способ оплаты тем, кто решил сдать квартиру в Москве или любом другом городе, это передача наличных непосредственно владельцу. Однако в качестве альтернативы нанимателю может быть предложено перечисление денежных средств на расчетный счет владельца. Это удобно собственникам, уезжающим в командировку, долго отсутствующим и не имеющим возможность регулярно встречаться с нанимателем.
Впрочем, это удобно обоим сторонам, потому что обеспечивает двусторонний контроль и доказательство оплаты.
Многих терзают опасения, что жильца они пустят, а тот будет платить не регулярно, а то и вовсе начнет жить в долг. Такое действительно иногда случается. Собственнику стоит иметь в виду, что по закону выселить нанимателя можно лишь в случае двукратной (при краткосрочной сдаче) или шестимесячной задержки оплаты, в зависимости от указанных в договоре сроков аренды (напомним, краткосрочной считается аренда со сроком по договору менее года, в остальных случаях — долгосрочная). Поэтому мы рекомендуем составлять и подписывать договор на 11 месяцев, а затем его просто продлевать.
Иногда собственники боятся подписывать договор найма, опасаясь ответственности перед государством. Наличие письменного договора между собственником и квартирантом не является документом, подтверждающим факт совершения платежей, поэтому не может быть доказательством того, что собственник обманывает государство (в том случае, если арендодатель не платит налоги). Тем не менее, владелец жилья, имея такой договор на руках, может наказать непорядочного квартиранта и взыскать с него за порчу имущества или неоплаченные телефонные счета. Так что в договоре однозначно больше плюсов, чем минусов.
Также прописывать в договоре надо и вполне обычные, естественные вещи, так как отношение к тому или иному вопросу потом у сторон сделки может оказаться разным.
Например, рекомендуется указать время и частоту посещений квартиры собственником и возможность наличия у него ключей от квартиры.
Наконец, касаемо условий расторжения договора найма российское законодательство в большей степени находится на стороне нанимателя, который имеет право расторгнуть договор, не объясняя причин, уведомив владельца за три месяца. Владелец же может раньше времени расторгнуть договор лишь при условии задержек оплаты или не соблюдения условий проживания. И, если собственник захочет выселить из квартиры порядочного нанимателя, тот может игнорировать такое требование до момента окончания действия договора.
Налогообложение
Сдавать квартиру легально и исправно платить налоги – это безопасно: нет причин бояться того, что соседская бабушка однажды «настучит», а если возникнет конфликт с нанимателем, можно позвонить в милицию или подать в суд. Да и ставка относительно не велика — 13% от дохода (для граждан РФ). Однако большинство сдающих квартиры собственников налоги не платят, а это расценивается государством как преступление. Налоговая инспекция постепенно старается навести порядок в этой сфере, причем чем ближе к столице — тем систематичнее. Периодически проводятся проверки и это дает результаты – тех, кто решил сдать квартиру, например, в Москве, и не платить налоги, вычисляют. Помимо налоговой таким поиском занимаются и участковые, для них это и рабочая необходимость, и возможность дополнительного заработка.
Тем, кто не собирается платить налоги, согласно статье 119 Налогового кодекса грозит штраф за непредставление налоговой декларации в размере 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30% в совокупности.
Согласно статье 75 НК РФ могут быть применены пени за каждый день просрочки — в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ (на момент написания статьи 28.02.2012 - 8%).
По статье 122 п. 3 НК РФ также предусмотрен штраф в размере 40% от не уплаченной суммы налога — за умышленное занижение налоговой базы.
Применительно к московскому рынку аренды жилья это означает, что собственник рискует не такими уж большими деньгами — 13% налога с дохода означает, что сумма налога примерно соответствует полуторной месячной ставке (1*12*0,13=1,56). Если же налоговая поймает хозяина за руку, то санкции вряд ли составят сумму, превышающую требуемый к уплате налог.
Опасность таится как раз в другом. Если будет признано, что подобная деятельность относится к предпринимательской, такой наймодатель может быть привлечен к ответственности по статьям 14.1. КоАП РФ и 171 УК РФ к административной и уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Но и это не все. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере карается Уголовным кодексом РФ. Согласно статье 198 УК РФ штраф может составить от 100 до 300 тысяч рублей, арестом на срок от четырех до шести месяцев или же лишением свободы на срок до года.
Причем крупным размером считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля не уплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов, либо превышающая триста тысяч рублей.
То есть, к примеру, сдается квартира в Москве за 40 тысяч рублей в месяц, то, если иных доходов у гражданина нет, крупный размер уклонения набегает уже через 20 месяцев. Чем дороже квартира — тем меньше этот срок. Вывод отсюда один — если вы сдаете престижную квартиру, то имеет смысл пожертвовать частью дохода и стать добросовестным гражданином, иначе придется рано или поздно отдать все деньги юристу.
Законопослушный наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает в бюджет сумму налога (подп.1 п.1 ст.228 НК РФ). Он обязан представить налоговую декларацию в инспекцию по месту своего жительства (п.1 ст. 229 НК РФ).
Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин сдавал жилое помещение внаем. Сумму налога, исчисленную в соответствии с декларацией, собственник должен уплатить по месту своего жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
Альтернативой уплате налога по ставке 13% может стать регистрация вас как индивидуального предпринимателя с приобретением патента на этот вид деятельности или без оного.
Действительно, главой 26.2 НК РФ для индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу в аренду собственного недвижимого имущества, предусмотрена возможность применения упрощенной системы налогообложения на основе патента. (ст 346.25.1 п 2 пп 56 НК РФ) Данная система представляет собой упрощенный порядок расчета сумм налога, его уплаты и представления отчетности. Документом, удостоверяющим право применения такого вида упрощенной системы налогообложения, является выдаваемый индивидуальному предпринимателю налоговым органом патент установленной формы. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Годовая стоимость патента рассчитывается в размере 6% потенциально возможного к получению годового дохода, установленного по этому виду предпринимательской деятельности в данном конкретном регионе (каждый субъект РФ сам принимает решения).
Для Москвы на 28.02.2012 таким потенциальным доходом считается 720 тыс рублей в год или 60 тыс в месяц. Это значит, что гражданин — индивидуальный предприниматель, проживающий (зарегистрированный) в Москве и осуществляющий сдачу квартиры, оплачивает патент в размере 43 200 рублей в год.
Как видите, если ваш доход меньше и вы готовы это подтверждать документально, то вы можете зарегистрироваться как ИП и платить налог по ставке 6%, не покупая патент.
Если же ваш доход больше (а у нас есть граждане, сдающие не одну квартиру), то им имеет смысл задуматься именно о патенте.
Патент оплачивается двумя платежами: в момент получения (1/3) и после истечения срока патента (2/3).
Также оплачивается ежегодный фиксированный платеж в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования в размере 12 003 рублей — эта сумма затем зачитывается в стоимость патента (то есть не приводит к увеличению расходов).
Минус в этом способе уплаты налога — необходимость не только зарегистрировать ИП, но и поддерживать его — вести учет, общаться помимо налоговой с фондами. С непривычки это сложно — многое придется осваивать с нуля, читать, консультироваться. Для многих граждан это чересчур трудоемко.
Кроме того, сдаваемая недвижимость должна быть в частной собственности гражданина, то есть не иметь иных сособственников. Если квартира в долевой или совместной собственности — этот вариант не подойдет.
Заключение
- Занимаясь поиском квартирантов, не используйте домашний телефон
- Имеет смысл обращаться в несколько не крупных агентств недвижимости
- Продумайте заранее договор найма, составьте опись имущества
- Заключайте договор на срок до года
- Если ваша квартира дорогая или вы сдаете несколько квартир, стоит задуматься над легализацией
Как видите, соблюдение элементарных правил предосторожности, подкрепленных с юридической точки зрения, позволят сделать риски от сдачи жилья постороннему лицу минимальными. Безусловно, никто не сможет дать гарантии, что даже хороший знакомый, которому собственник решил сдать квартиру, не будет нарушать условий договора, но обезопасив себя с самого начала, можно защитить свои интересы, и если того потребует ситуация, в том числе в суде.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте