СФЕРА ГРУПП: У кого покупать зарубежную недвижимость? В российском агентстве или напрямую за рубежом?

Бытует мнение, что приобретать зарубежную недвижимость лучше не через российское агентство зарубежной недвижимости, а напрямую у застройщика или как минимум в офисе иностранного агентства, которое расположено в стране покупки недвижимости. Ключевым аргументом в пользу «прямой покупки» является якобы возникающая в этом случае экономия на комиссионных, которые не придется платить агентству недвижимости. О том, насколько обоснован такой подход, рассказывает Наталья Снегирева, эксперт международного агентства недвижимости «Сфера Групп».

Непредсказуемость зарубежных застройщиков

В популярных у российских покупателей странах (Греции, Испании, Турции, Болгарии) значительные объемы жилья возводятся сотнями частных компаний (зачастую семейного типа), а не широко известными строительными корпорациями, акции которых иногда даже котируются на биржах (как, скажем, в США или Великобритании). При таком раскладе неподготовленные покупатели не всегда в состоянии выбрать застройщика, оценить риски срыва сроков строительства тех или иных объектов, их юридическую чистоту. Наиболее распространенные проблемы: замораживание строительства, проволочки с оформлением жилья в собственность, отсутствие подключенных коммуникаций и эксплуатационных услуг, астрономические коммунальные платежи. Часты скандалы, связанные с покупкой заложенной банкам недвижимости. Аферисты при заключении сделок обещают погасить долг перед банком, однако затем исчезают, а заложенные объекты банки изымают и реализуют на торгах.

Крупные российские агентства дорожат репутацией и стремятся работать с теми застройщиками, в надежности которых сомневаться не приходится, гарантируя клиентам психологический комфорт при совершении сделки. В ряде случаев покупатели могут рассчитывать на скидку, которую агентства формируют из своих комиссионных. Нередко крупные риелторские компании выступают соинвесторами знаковых строительных проектов.

Подставные агентства недвижимости застройщиков

Зарубежные девелоперы хорошо изучили психологию российских покупателей недвижимости. «В последнее время они стали создавать подставные риелторские агентства, рассчитанные на обслуживание клиентов из России, — говорит Наталья Снегирева, эксперт агентства «Сфера Групп. — Например, в Болгарии и Турции офисы таких компаний, как правило, открываются в расположенных по соседству со стройкой зданиях. Выглядит это примерно так: у застройщика в офисе появляется покупатель, а его провожают в «отдел продаж», который на самом деле является аффилированным агентством девелопера. Покупатель, рассчитывая получить скидки при покупке непосредственно у застройщика, на самом деле не сэкономит ничего, поскольку комиссионные просто останутся в самой строительной компании. Их главная цель – вытянуть максимум денег из наивных русских клиентов, поверивших в искусственно созданный имидж «исключительной надежности» и «цены застройщика», поэтому никаких дополнительных выгод такая покупка клиенту не даст».

Агентства-однодневки

Среди зарубежных агентств много «фирм-однодневок», которые стремятся заарканить клиентов фантастическими, но не реализуемыми на практике обещаниями. Например, выясняется, что действительные сроки строительства превышают заявленные агентами более чем на год. Ближайший пляж находится не в шаговой доступности от комплекса, а в 3–5 км. Описанная в буклетах инфраструктура (шикарные бассейны, спортзалы, супермаркеты, рестораны) оказывается недостроенной и частично нефункционирующей, а то и вовсе отсутствующей. Планировка помещений не соответствует описаниям риелторов, а привлекательные по цене варианты предлагаются по сомнительным схемам взаиморасчетов. Как правило, основным источником заработка для агентств-однодневок являются неоправданно большие комиссионные, которые готовы платить за сбыт неликвида некоторые строительные компании. Не переживая за репутацию, однодневки позволяют себе идти на обман покупателей ради совершения сделки.

А если возникнет проблема?

Юридический риск «прямой» покупки недвижимости у зарубежных агентств или застройщиков состоит еще и в том, что все возникающие в связи с такой сделкой споры будут рассматриваться в зарубежном суде и регулироваться местным законодательством. Покупателю недвижимости это сулит не только дополнительные неудобства, но и существенные расходы. Судебные процессы — это затраты на перелеты, проживание, переводчиков, местных адвокатов либо российских специалистов по зарубежному праву и пр. Приобретение недвижимости через российское агентство избавляет от этих хлопот, а все споры будут рассматриваться в судах на территории РФ и регулироваться российским правом.

Иностранные агентства не приветствуют покупателей с бюджетом менее 300 тыс. евро

Как показывает практика, большинство иностранных агентств — это семейные компании. Фактически они ремесленники, а не владельцы крупного бизнеса. Из-за небольших оборотов такие фирмы предпочитают обслуживать наиболее состоятельных клиентов, ориентированных на покупку дорогой недвижимости (стоимостью от 300 тыс. евро). Между тем большинство российских покупателей располагают более скромными средствами на покупку недвижимости, поэтому обслуживаются местными семейными компаниями по остаточному принципу. В свою очередь для крупных российских агентств соотечественники с бюджетов от 50 до 200 тыс. евро – это самая массовая и ключевая аудитория.

Иностранцы берут предоплату, русские — нет

Крупные российские агентства дорожат каждым клиентом, поэтому не только не берут никакой предоплаты за первичный показ объектов, но и, напротив, оплачивают демонстрационные туры. В свою очередь зарубежные агентства недвижимости куда более прагматичны. Практически каждое зарубежное агентство недвижимости берет предоплату за первичный показ объектов — от 1000 евро. При этом вовсе не значит, что за эти деньги с вами будут работать до победного конца. За 1000 евро вам покажут 10–15 объектов в течение 2–3 дней, не более того. В итоге вы можете остаться и без 1000 евро, и без недвижимости.

Напрямую у застройщиков не дешевле, чем в российском агентстве

В большинстве зарубежных стран ценообразование на рынке недвижимости построено таким образом, что агентские комиссии при продаже, например, новостроек, выплачивают риелторам застройщики, а не покупатели жилья. То есть цена сделки через агентство, идентична цене, заявленной строительными компаниями. Покупатель может в этом легко убедиться, сопоставив цены агентства с прайс-листами застройщиков.

Девелоперы мотивированы к сотрудничеству с агентствами, потому что получают доступ к стабильному клиентскому потоку, сформированному благодаря уникальному набору сервисных опций, которые девелоперы предложить не в состоянии. Например, российское агентство недвижимости берет на себя языковую поддержку, ознакомительные поездки, юридическое сопровождение, тогда как большинство зарубежных застройщиков просто не в состоянии обеспечить такие услуги российским покупателям, а если даже и решатся на это, то в любом случае потребуют за это дополнительную плату. Однако выбирать российское агентство зарубежной недвижимости надо осмысленно, доверяясь только известным крупным компаниям, имеющим разветвленную филиальную сеть, в том числе офисы в крупных российских городах.