Экономика переживает не лучшие времена, и рынок недвижимости, находясь на острие кризиса, продолжает демонстрировать негативные тенденции. Рассмотрим ситуацию в сегменте загородной недвижимости.
Многие девелоперы, работающие в загородном сегменте, отмечают падение или смещение спроса на готовые дома и лоты экономкласса.
Но начнем с хороших новостей. На данный момент лучшие показатели зафиксированы у компаний «Миэль» и «КМ Девелопмент». Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость», указал на рост на 12% по сравнению с мартом 2016 года, это отличный показатель, если учесть, что январь и февраль были провальными. Компания в феврале получила много авансов, в марте сделки были закрыты, что и привело к увеличению объектов продаж в целом в первом квартале 2017 года. В. Яхонтов надеется, что такая тенденция сохранится и по итогам весны компания выйдет на рост количества закрытых сделок на 15%.
Александра Сопкина, партнер «КМ Девелопмент», сообщила, что в компании отметили всплеск спроса на представленные лоты. Так, в секторе элитной загородной недвижимости компании удалось продать 70 объектов. Причем специалисты указали, что тенденция повышения спроса на элитные объекты была продолжена, ее начало было зафиксировано в конце 2016 года, пик же пришелся на февраль 2017 года. А. Сопкина отметила, что эти показатели, конечно, внушают некоторый оптимизм по поводу эффективности работы компании, но все же они еще очень далеки от тех, которые были в докризисный период.
Пожалуй, это единственные положительные моменты на рынке загородной недвижимости, который есть на середину весны. Все остальные статистические данные ведущих компаний говорят о том, что рынок продолжает терять покупателей и деньги.
Спрос сместился в сторону экономкласса
В целом по рынку произошло смещение спроса в сторону эконом-сектора. Это видно по спросу на первичном рынке, деньги практически у людей закончились. Дмитрий Гордов, генеральный директор компании LANDWERK, считает, что имеющиеся у покупателей деньги они охотнее направляют на городские квартиры, продаваемые по ипотеке. На самом деле загородную недвижимость до сих пор рассматривают как вариант для тех, кто хотел бы приобрести квартиру в столице, но у него не хватает на нее ресурсов. Этим, кстати, объясняется, то, что наибольший спрос отмечается в сегменте малоэтажного строительства. При покупке такого жилья человек, во-первых, получает квартиру с примерно тем же уровнем комфорта, что в мегаполисе, во-вторых, может без затруднений попасть в город, так как поселки с такой недвижимостью располагаются близко к МКАД, в-третьих, ему предлагают приемлемую цену на квадратный метр. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», подтвердил, что, пожалуй, единственным «дефицитным» форматом на загородном рынке сейчас являются малоэтажные объекты, спрос на них вдвое превышает предложение. В сегменте же участков без подряда предложение выше на 10-15%, чем спрос. Перенасыщение предложениями сегмента таунхаусов и коттеджей еще более значительное, они превышают спрос, как минимум, в 2 раза.
Доказательством такого смещения спроса может стать статистика продаж. Компания «Инкома» сообщила, что в 60% случаев проекты поселков с коттеджами остаются без покупателей. Villagio Estate показала, что такая же ситуация сложилась и в 40% поселков с таунхаусами. По данным этого девелопера, лишь в 55% готовых поселков удалось хоть какие-то объекты реализовать в первом квартале 2017 года. Поселки с участками без подряда постигли неудачи в 30% случаев. В то же время поселки с малоэтажными застройками испытывали недостаток в покупателях лишь в 5% случаев.
Участки без подряда потеряли покупателей
Показательна ситуация с участками без подряда. Они считаются самым демократичным сегментом. В 2017 году 69% лотов, выставленных на продажу, приходились именно на УБП. В прошлом году их доля составляла 67% предложений. Большинство поселков, выведенных на рынок в 2017 году, полностью состояли из участков без подряда, причем многие из них даже не имеют подведенных коммуникаций. В 2016 году таких новых поселков было представлено 60, ожидается, что и 2017-й покажет такие же показатели. Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимости») считает, что реально конкурентоспособными станут лишь десяток поселков, в остальных спрос будет минимальным. Дмитрий Гордов (LANDWERK) указал, что в среднесрочной перспективе количество введенных в оборот земель будет увеличиваться, так как государство активно стимулирует этот процесс. Для лендлордов, банков и других владельцев земли невыгодно их держать, так как это становится слишком дорого. Для девелоперов такая тенденция не подарит перспективы, насыщение предложения будет давить на рынок.
Для покупателей покупка участка без подряда не представляется выгодной, так как после оценки расходов, связанных со строительством, выясняется, что целесообразнее покупать готовый дом. Стимулирующим фактором становится и заинтересованность девелоперов в привлечении клиентов, для этого предлагаются довольно интересные скидки. Примечательно, что добиваются скидок даже те покупатели, которые оформляют рассрочку, что говорит об углублении кризиса в сфере продажи загородной недвижимости.
Количество введенных поселков побило «антирекорд»
В первом квартале 2017 года на рынок было выведено 7 поселков, всего за год их количество достигло 63. Дмитрий Таганов обратил внимание на то, что такой низкий показатель был зафиксирован впервые после кризиса 2008-2009 гг. Интересно, как изменилось соотношение сегментов рынка недвижимости по классам комфортности:
- экономкласс увеличится с 74% до 78%;
- комфорткласс сократился с 17% до 15%;
- класс «люкс» сохранил свои позиции;
- бизнес-класс сократился на 1%.
«ИНКОМ-Недвижимость» дала показатели рынка загородной недвижимости Московской области в целом. Так, в первом квартале 2017 года предложения были в 844 поселках (в 2016 году их было 827), в общей сложности покупателям было предложено 68 658 лотов (в 2016 году – 68 451).
«Метриум-Групп» вывела 1 элитный поселок - ArtEco – на Новорижском шоссе. В нем построены коттеджи площадью 325-405 кв. м.
«МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» вывела на рынок 2 поселка:
- «Акиньшино» - на Киевском шоссе, относится к бизнес-классу, содержит земельные участки стоимостью от 250 тыс. рублей за 1 сотку;
- КП Tishkovo Club – на Ярославском шоссе, в 2 км от Пестовского водохранилища, содержит УБП стоимостью от 1,4 млн рублей.
Также «МИЭЛЬ» смогла пополнить предложение малоэтажными объектами: на Калужском шоссе в пределах Новой Москвы были введены новые очереди «Остров Эрин», на Симферопольском шоссе (Подмосковье) выставлены лоты в поселке Kaskad Rark.
Первичный VS вторичный рынок
При сравнении рынков недвижимости в столице и Подмосковье бросается в глаза то, что интерес покупателей резко смещается от первичной к вторичной недвижимости. Если в Москве успешно продаются квартиры в новостройках, то в области вторичный рынок составляет серьезную конкуренцию для новых построек. С одной стороны, низкая активность девелоперов привела к тому, что из предложения вымылись ликвидные лоты. С другой стороны, понятно желание покупателей приобрести уже готовое жилье, чтобы сразу же после оформления сделки вселиться в него. Плюс к этому вторичный рынок может предложить и меньшую цену за недвижимость, а владельцы объектов готовы торговаться и уступать настойчивым покупателям.
Наиболее четко такая тенденция прослеживается в сегменте дач. Д. Таганов («ИНКОМ-Недвижимости») привел пример: в Подмосковье можно за 1-1,5 млн рублей приобрести дачу, полностью готовую к вселению. В секторе коттеджных поселков предложения такого уровня цен напрочь отсутствуют.
Кстати, аналогичная ситуация и в сегменте элитной недвижимости. Доля спроса в нем приближается к 80%, а до кризиса 2008-2009 гг. соотношение первичной и вторичной недвижимости было 1:1.
Завышение цен приводит к падению спроса
Завышение цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. Д. Таганов отмечает, что на дома от владельцев завышение может составлять 40% и более, причем доля таких объектов достигает 80%, поэтому покупатели отчаянно торгуются.
Ситуацию на первичном рынке в этом вопросе хорошо продемонстрировала статистика «ИНКОМ-Недвижимости», по ее данным, цены завышены:
- на 33,8% - на коттеджи;
- на 21% - на таунхаусы;
- на 30,4% - на участки без подряда;
- на 17% - на объекты в малоэтажном секторе.
Средний показатель завышения цены по рынку составил 24,6%.
Именно поэтому сохраняется тенденция демпинга, когда для привлечения покупателей предлагается довольно ощутимый дисконт. Например, на вторичном рынке владелец недвижимости может уступить 25% и даже 30% от стоимости объекта. Девелоперы дают скидку разного размера, она зависит от уровня спроса на конкретный поселок: там, где объем продаж минимальный, скидка может достигать и 40%, в поселках с хорошими продажами она не опускается ниже 10%.
Какой покупатель вышел на рынок загородной недвижимости?
Интересен вопрос, какой же покупатель вышел на рынок загородной недвижимости? Выше уже говорилось, что спрос на загородные объекты сконцентрировался на экономлассе. Это объясняется тем, что у потребителей нет достаточного объема сбережений, чтобы покупать комфортное жилье в столице.
Однако и тут есть нюансы, дело в том, что объектов с минимальной стоимостью не так и много. Поэтому покупателям приходится выбирать среди предложений, имеющих цену в среднем 6,5-7,5 млн рублей. Этим объясняется всплеск спроса в сегменте «загородной недвижимости для отдыха», которая оценивается в 5-10 млн рублей.
Екатерина Коган (KASKAD Family) обратила внимание на то, что названным требованиям покупателей соответствуют таунхаусы. Например, за одну и ту же сумму (6,5-7,5 млн рублей) можно купить как трехкомнатную квартиру площадью 60-62 кв. м, так и секцию таунхауса площадью 100 кв. м с приусадебным участком. Удаление от МКАД и в том, и в другом случае будет на 10-20 км.
Представители компаний (KASKAD Family и «МИЭЛЬ») указали, что загородную недвижимость чаще всего покупают те, кто недавно продали квартиры в Москве. Их доля в 2017 году достигла 58%. При этом покупатели с так называемыми живыми деньгами в структуре сделок формируют всего 11%.
Большая доля в структуре сделок принадлежит «ипотечникам» - они составляют 27% покупателей. И лишь 4% - это инвесторы. По мнению В. Яхонтова («МИЭЛЬ») минимальное количество покупателей с «живыми деньгами» свидетельствует о том, что потребители испуганы изменениями, происходящими на рынке. Они выжидают момента, когда уйдет неопределенность и появится уверенность в том, что покупка недвижимости действительно выгодна. Решаются же на покупку загородных объектов те, кого заставляет необходимость.
Вывод: Рынок недвижимости во многом зависит от настоящей экономической ситуации в регионе. Даже в ситуации, когда государство стимулирует вывод новых предложений, в том числе и участков без подряда, все же «оживить» рынок не удается.
Проседание наблюдается как в ценах, так и в объемах продаж. Лишь некоторые поселки продолжают пользоваться спросом, большая же их часть остаются без покупателей. Даже хорошие дисконты позволяют девелоперам лишь ненамного увеличить количество заключенных сделок. А отсутствие ипотеки на землю еще более усугубляет ситуацию. В перспективе объем предложений на рынке загородной недвижимости должен увеличиться. К чему это приведет – можно увидеть к концу 2017 года.
Комментарии
(0)#